裝 冷 氣 機 去 水 喉 須 知

資料來源：蘋果日報(2008年6月2日)

炎 夏 已 到 ， 冷 氣 機 滴 水 問 題 重 現 ， 他 欲 知 在 大 廈 外 牆 加 裝 冷 氣 機 去 水 喉 須 注 意 的 事 項 。


冷 氣 機 滴 水 不 但 造 成 滋 擾 ， 而 且 影 響 環 境 衞 生 。 在 大 廈 外 牆 裝 設 去 水 喉 連 接各 戶 的 冷 氣 機 便 可 解 決 滴 水 問 題 。 加 裝 冷 氣 機 去 水 喉 前 ， 除 須 諮 詢 業 戶 意 見 及 在 業主 大 會 議 決 通 過 進 行 工 程 外 ， 還 要 留 意 以 下 各 項 :

* 了 解 各 戶 現 有 冷 氣 機 安 裝 的 位 置 ， 以 決 定 安 裝 冷 氣 機 去 水 喉 的 位 置 及 路 線 。

* 外 牆 是 否 有 適 當 的 空 間 安 裝 冷 氣 機 去 水 喉 。

* 選 用 喉 管 的 顏 色 是 否 與 現 有 外 牆 飾 面 相 配 ， 以 及 安 裝 喉 管 之 位 置 會 否 影 響 大 廈 外 觀 。

* 冷 氣 機 去 水 喉 是 否 可 適 當 地 接 駁 至 現 有 的 污 水 系 統 。

* 在 物 料 方 面 ， 可 考 慮 使 用 防 紫 外 線 的 膠 喉 及 不 鋼 包 膠 喉 碼 。

* 安 裝 時 ， 各 單 位 的 排 水 喉 管 必 須 有 足 夠 去 水 斜 度 ； 且 喉 管 必 須 接 合 穩 固 。

維 修 必 須 依 法 招 標

資料來源：蘋果日報(2008年5月26日)

所 住 大 廈 需 更 換 滲 漏的 公 眾 污 水 渠 ， 費 用 超 過 20 萬 元 ， 法 團 以 緊 急 為 理 由 ， 在 沒 有 招 標 情 況 下 ， 由 一法 團 相 熟 的 承 辦 商 進 行 維 修 。 想 知 法 團 的 做 法 是 否 恰 當 ？


根據 建 築 物 管 理 條 例 第 20A(2) 條 規 定 ， 所 有 供 應 品 、 貨 品 及 服 務 ， 如 其 價 值 超 過 或相 當 可 能 超 過 20 萬 元 或 相 等 於 法 團 每 年 預 算 的 20% 款 額 ， ( 兩 者 以 較 低 者 為 準 ) ， 即 須 以 招 標 承 投 方 式 取 得 。 因 此 在 此 條 例 規 管 下 ， 法 團 不 能 以 工 程 緊 急 為 理 由 而忽 略 有 關 招 標 規 定 。

若 涉 欺 詐 可 報 官

如法 團 沒 有 依 法 招 標 ， 又 或 將 須 招 標 的 工 程 分 拆 ， 令 費 用 降 低 而 毋 須 招 標 ， 例 如 整 座大 廈 的 更 換 污 水 渠 工 程 ， 以 若 干 樓 層 為 一 單 元 分 割 成 多 份 工 程 合 約 ， 使 每 項 工 程 合約 費 用 不 超 過 20 萬 元 ， 藉 以 逃 避 招 標 規 定 ， 業 主 應 提 示 法 團 必 須 依 據 建 築 物 管 理條 例 招 標 。 假 如 合 約 是 以 欺 詐 或 舞 弊 方 式 取 得 ， 更 可 向 警 方 或 廉 署 舉 報 。

大 廈 即 將 舉 行 業 主 大 會 投 票 揀 選 維 修 工 程 承 辦 商 ， 法 例 對 計 算 過 半 數 票 有 否 明 確 規 定 ？

資料來源：2008年4月28日（蘋果日報）


法 團 主 席 何 先 生 查 詢 ： 大 廈 即 將 舉 行 業 主 大 會 投 票 揀 選 維 修 工 程 承 辦 商 ， 法 例 對 計 算 過 半 數 票 有 否 明 確 規 定 ？



主 持 人 有 決 定 性 一 票


在 斷 定 一 項 決 議 是 否 獲 業 主 以 過 半 數 票 通 過 時 ， 須 留 意 以 下 情 況 ：

1 〉 投 票 總 數 毋 須 計 算 沒 有 出 席 會 議 的 業 主 、 出 席 會 議 但 沒 有 投 票 的 業 主 、 空 白 或 無 效 的 選 票 及 棄 權 票 。

2 〉 如 維 修 工 程 費 用 超 過 法 團 每 年 預 算 的 20% ， 除 進 行 招 標 外 ， 法 團 主 席 須 將 所 有 收 到 的 標 書 提 交 業 主 大 會 議 決 。 倘 可 供 選 擇 的 標 書 超 過 兩 個 ， 而 於 第 一 輪 投 票 中 沒 有 標 書 取 得 過 半 數 票 時 ， 可 先 行 剔 除 得 票 最 少 的 標 書 ， 再 進 行 第 二 輪 投 票 ， 餘 此 類 推 ， 直 至 有 一 標 書 獲 超 過 50% 票 數 的 規 定 。 有 關 投 票 方 法 的 詳 情 ， 可 參 考 由 民 政 事 務 總 署 根 據 《 建 築 物 管 理 條 例 》 第 344 章 44 （ 1 ） （ a ） 條 所 發 出 的 「 供 應 品 、 貨 品 及 服 務 採 購 工 作 守 則 」 。

3 〉 除 公 契 另 有 規 定 外 ， 業 主 每 擁 有 一 份 業 權 份 數 ， 便 有 一 票 。 如 投 票 結 果 出 現 相 同 票 數 ， 會 議 主 持 人 除 原 有 的 業 主 一 票 外 ， 另 可 額 外 投 決 定 性 的 一 票 。

大 廈 更 換 排 水 渠 須 知

資料來源：蘋果日報（2008年3月24日）

黃 先 生 為 大 廈 法 團 主 席 ， 其 大 廈 將 進 行 更 換 排 水 渠 工 程 ， 他 查 詢 渠 管 設 計 有 甚 麼 須 注 意 之 處 ？

更 換 排 水 渠 可 考 慮 採 用 以 下 設 計 :

* 應 使 用 不 易 生 的 物 料 ， 如 硬 塑 膠 管 (UPVC 管 ) 或 有 環 氧 化 樹 脂 保 護 膜 的 渠 管 。 倘 若 使 用 生 鐵 渠 管 ， 渠 管 及 配 件 的 內 外 表 面 須 塗 上 適 當 防 物 料 作 保 護 ；

* 為 免 病 菌 傳 播 ， 建 議 將 舊 有 的 開 放 水 斗 式 排 污 系 統 更 改 為 密 封 式 設 計 連 隔 氣 。 另 外 ， 因 在 地 台 排 水 口 隔 氣 彎 管 內 的 水 容 易 蒸 發 而 流 失 ， 可 考 慮 使 用 最 新 的 W 形 聚 水 器 設 計 ， 以 便 將 洗 手 盆 廢 水 引 導 至 地 台 排 水 口 隔 氣 彎 管 內 ， 確 保 聚 水 器 內 有 足 夠 貯 水 ；

* 根 據 現 時 建 築 物 條 例 ， 裝 於 室 內 的 UPVC 管 貫 通 地 台 至 下 層 ， 喉 管 須 在 適 當 位 置 加 上 阻 火 圈 ， 以 防 止 火 燄 及 濃 煙 蔓 延 ；

* 為 防 止 污 水 倒 流 ， 可 考 慮 在 低 層 單 位 安 裝 獨 立 排 污 渠 或 防 倒 流 閥 門 。

在 更 換 渠 管 前 ， 應 先 諮 詢 建 築 專 業 人 士 的 意 見 ， 並 聘 用 認 可 承 建 商 進 行 工 程 。

法 團 有 責 任 保 障 住 戶 財 產

資料來源：蘋果日報（2008年3月17日）

若 大 廈 內 不 幸 有 單 位 遭 爆 竊 ， 法 團 是 否 需 要 負 上 責 任 ?

若 法 團 或 物 業 管 理 公 司 已 為 大 廈 提 供 合 理 水 平 的 保 安 措 施 ， 但 仍 發 生 盜 竊 事 故 ， 法 團 未 必 需 要 負 上 責 任 。 例 如 法 團 已 聘 請 保 安 公 司 提 供 24 小 時 保 安 服 務 ， 並 作 有 效 監 管 ， 確 保 他 們 履 行 職 務 ， 以 保 障 業 主 的 生 命 及 財 產 安 全 。

法 庭 指 法 團 未 盡 責
若 法 團 沒 有 盡 力 監 管 大 廈 的 保 安 ， 則 有 可 能 負 上 有 關 責 任 。 根 據 法 庭 的 案 例 ， 某 大 廈 單 位 被 人 爆 竊 ， 受 害 業 主 入 稟 小 額 錢 債 審 裁 處 向 法 團 追 討 賠 償 ， 包 括 財 物 損 失 、 維 修 大 門 及 零 件 費 用 ， 最 終 法 庭 宣 判 法 團 須 作 賠 償 。 案 例 的 關 鍵 在 於 法 庭 認 為 法 團 未 盡 其 應 有 的 責 任 ， 為 居 住 大 廈 內 之 業 主 提 供 合 理 水 平 的 保 安 。 由 於 法 團 僱 用 的 管 理 員 疏 忽 職 守 ， 令 賊 人 有 機 可 乘 ， 為 業 主 帶 來 不 必 要 損 失 ， 而 這 些 損 失 可 能 避 免 得 到 。
當 然 ， 法 團 最 終 是 否 需 要 承 擔 住 戶 遭 爆 竊 的 損 失 ， 仍 須 就 個 別 案 情 而 定 ， 由 法 庭 裁 決 。 法 團 應 向 保 險 公 司 投 保 ， 以 減 低 賠 償 責 任 的 風 險 。

購 第 三 者 責 任 保 險 須 知

資料來源：蘋果日報(2008年3月3日)

李 小 姐 為 大 廈 法 團 主 席 。 據 她 所 知 ， 業 主 立 案 法 團 須 購 買 第 三 者 風 險 保 險 。 她 欲 知 法 例 有 何 規 定 。


大 廈 公 用 部 分 例 如 外 牆 石 屎 剝 落 ， 可 能 引 致 路 人 受 傷 。 《 2007 年 建 築 物 管 理 （ 修 訂 ） 條 例 》 第 28 條 規 定 ， 於 2009 年 1月 1 日 起 ， 法 團 須 就 大 廈 公 用 部 份 及 法 團 財 產 購 買 第 三 者 責 任 保 險 。 法 團 如 未 按 例 購 買 ， 即 屬 違 法 。

法 例 的 主 要 規 定 包 括 ：

1. 承 保 範 圍
法 團 就 大 廈 公 用 部 份 而 對 第 三 者 身 體 受 傷 或 / 及 死 亡 的 法 律 責 任 。

2. 最 低 承 保 額
每 宗 事 故 不 少 於 1 千 萬 元 。

3. 通 知 業 主 及 土 地 註 冊 處
‧ 保 險 通 告 須 張 貼 於 大 廈 當 眼 處 ；
‧ 管 委 會 秘 書 須 在 保 單 訂 立 後 28 天 內 通 知 土 地 註 冊 處 ；
‧ 只 要 繳 付 複 印 費 ， 業 主 可 向 司 庫 索 取 保 單 及 收 據 副 本 。

4. 對 法 團 及 第 三 者 保 障
‧ 如 有 第 三 者 提 出 申 索 ， 法 團 須 在 10 天 內 向 第 三 者 說 明 是 否 持 有 一 份 有 效 保 單 ；
‧ 法 團 與 第 三 者 訂 立 任 何 協 議 ， 如 否 定 或 限 制 法 團 對 第 三 者 所 負 的 任 何 法 律 責 任 ， 均 屬 無 效 ；
‧ 如 法 團 清 盤 ， 不 會 影 響 法 團 就 保 單 中 所 承 保 對 第 三 者 所 負 的 法 律 責 任 。

有 關 條 文 可 從 民 政 事 務 總 署 大 廈 管 理 網 頁 http://www.buildingmgt.gov.hk 下 載 。

防 火 門 須 符 合 當 局 要 求

資料來源：蘋果日報(2008年3月10日)

近 日 收 到 屋 宇 署 發 出 的 消 防 安 全 指 示 ， 要 求 大 廈 業 主 更 換 防 火 門 。 他 欲 知 如 何 選 擇 合 規 格 的 防 火 門 。

大 廈 防 火 門 在 不 同 的 情 況 下 可 能 需 要 更 換 ， 例 如 ： 防 火 門 受 到 破 壞 、 缺 乏 認 可 測 試 報 告 證 明 其 防 火 功 能 ， 或 安 全 設 計 未 符 合 現 今 要 求 等 等 。 因 此 ， 屋 宇 署 會 根 據 《 消 防 安 全 （ 建 築 物 ） 條 例 》 ， 對 有 關 樓 宇 發 出 指 示 ， 要 求 更 換 符 合 標 準 的 防 火 門 。

合 規 格 的 防 火 門 須 符 合 多 項 要 求 ， 包 括 ︰
1. 耐 火 時 效 須 符 合 「 消 防 安 全 指 示 」 的 規 定 ；
2. 其 他 配 件 如 門 鉸 等 ， 應 具 抗 火 功 能 ；
3. 防 火 門 的 闊 度 不 少 於 法 例 的 要 求 ；
4. 防 火 門 開 時 不 應 減 少 出 口 路 線 及 樓 梯 的 闊 度 ；
5. 防 火 門 與 門 框 應 附 有 適 當 的 證 明 書 及 測 試 報 告 ； 及
6. 安 裝 防 火 門 時 ， 須 根 據 測 試 報 告 內 之 設 計 。
有 關 防 火 門 的 詳 細 規 格 ， 可 參 閱 屋 宇 署 出 版 的 《 1996 年 耐 火 結 構 守 則 》 。
由 於 選 擇 及 安 裝 防 火 門 須 考 慮 現 場 環 境 因 素 ， 並 作 適 當 配 合 ， 故 更 換 防 火 門 時 ， 應 諮 詢 專 業 人 士 意 見 。