家 居 滲 水 原 因 及 探 測

資料來源：蘋果日報(2008年7月21日)

讀 者 黃 太 居 住 單 位 的 天 花 板 出 現 滲 水 ， 她 欲 得 知 如 何 查 究 原 因 ？



天 花 板 滲 漏 成 因 甚 多 ， 一 般 可 歸 納 為 以 下 種 類 ：

‧ 天 面 或 平 台 防 水 層 老 化 或 破 損
‧ 石 屎 結 構 破 損 或 質 素 欠 佳
‧ 外 牆 入 水
‧ 結 構 縫 或 伸 縮 縫 漏 水
‧ 地 台 去 水 邊 位 或 渠 邊 漏 水
‧ 水 喉 或 渠 管 滲 漏
‧ 潔 具 破 損
‧ 沿 燈 喉 位 漏 水

若 不 找 出 滲 水 源 頭 ， 除 會 引 起 環 境 衞 生 問 題 外 ， 嚴 重 者 或 影 響 大 廈 的 結 構 。
探 測 滲 水 源 頭 的 方 法 ， 首 先 可 以 目 視 檢 查 滲 水 的 水 ， 例 如 水 的 位 置 、 濕 度 、 氣 味 和 顏 色 等 ， 以 推 測 滲 水 的 原 因 和 根 查 其 源 頭 。 如 未 能 找 出 滲 水的 源 頭 ， 業 主 可 考 慮 聘 請 承 判 商 或 建 築 專 業 人 士 進 行 勘 察 ， 一 般 偵 察 滲 漏 的 方 法 如下 ：

‧ 色 粉 測 試
‧ 濕 度 感 應 儀
‧ 水 壓 測 試
‧ 螢 光 劑 測 試
‧ 紅 外 線 熱 成 影 像 素 描
‧ 電 流 測 試
‧ 超 聲 波 漏 水 檢 測

在 確 定 滲 水 的 源 頭 或 原 因 後 ， 業 主 應 迅 速 安 排 維 修 ， 確 保 有 效 停 止 滲 漏 。

平 台 僭 建 物 必 須 清 拆

資料來源：蘋果日報（2008年6月30日）

張 先 生 收 到 屋 宇 署 清 拆 平 台 僭 建 物 的 勸 喻 信 ， 欲 知 如 何 處 理 ？ 如 不 理 會 該 信 ， 後 果 如 何 ？



根 據 《 建 築 物 條 例 》 ， 涉 及 私 人 樓 宇 及 土 地 上 的 所 有 建 築 工 程 ， 必 須 先 聘 請認 可 人 士 向 建 築 事 務 監 督 提 交 圖 則 ， 獲 批 准 後 方 可 展 開 工 程 。 任 何 未 經 建 築 事 務 監督 批 准 之 建 築 工 程 、 改 建 及 增 建 ， 一 律 被 視 為 違 例 建 築 物 。

違 建 工 程 可 產 生 以 下 問 題 ﹕
‧ 結 構 或 火 警 危 險 ， 危 及 市 民 生 命 財 產 。
‧ 有 礙 衞 生 或 對 公 眾 人 士 造 成 不 便 ， 如 滲 水 及 阻 擋 光 線 和 通 風 等 。
‧ 影 響 環 境 衞 生 ， 如 阻 礙 排 水 渠 道 、 違 建 物 上 堆 積 垃 圾 等 。
‧ 妨 礙 樓 宇 的 日 常 保 養 和 大 規 模 修 葺 工 程 ， 以 致 難 以 施 行 良 好 的 管 理 。

聘 用 合 格 承 建 商

為安 全 起 見 ， 業 主 必 須 遵 從 屋 宇 署 的 勸 喻 清 拆 平 台 僭 建 物 ， 並 僱 用 建 築 專 業 人 士 勘 察及 評 估 、 建 議 應 採 用 的 步 驟 ， 然 後 聘 用 合 資 格 承 建 商 清 拆 ， 確 保 有 關 工 程 符 合 現 行安 全 標 準 。
如 業 主 沒 有 依 照 勸 喻 信 的 要 求 清 拆 有 關 平 台 僭 建 物 ， 屋 宇 署 可 以根 據 《 建 築 物 條 例 》 向 業 主 發 出 法 定 命 令 或 警 告 通 知 。 該 命 令 將 在 土 地 註 冊 處 登 記， 直 至 業 主 履 行 命 令 始 撤 銷 。

成 立 法 團 議 程 有 規 定

資料來源：蘋果日報(2008年7月14日)

張 先 生 居 住 大 廈 將 召 開 業 主 大 會 成 立 法 團 。 他 向 會 議 召 集 人 建 議 ， 將 外 牆 維 修 工 程 列 入 議 決 項 目 ， 但 遭 拒 絕 ， 他 欲 查 詢 此 舉 是 否 不 當 。


由 於 召 開 業 主 大 會 的 目 的 主 要 是 成 立 法 團 及 委 任 管 理 委 員 會 ， 根 據 《 建 築 物管 理 條 例 》 第 3(4) 條 規 定 ， 成 立 法 團 的 業 主 大 會 之 議 程 ， 只 可 關 乎 成 立 法 團 和 委出 管 理 委 員 會 的 決 議 ， 故 召 集 人 未 能 將 外 牆 維 修 的 提 案 加 入 會 議 議 程 。

28 天 內 呈 交 文 件

此外 ， 成 立 法 團 的 業 主 大 會 在 完 成 所 有 程 序 後 ， 所 有 獲 委 任 的 委 員 都 必 須 在 21 天 內， 向 法 團 秘 書 送 交 已 簽 署 的 法 定 聲 明 書 。 法 團 秘 書 也 必 須 在 成 立 法 團 會 議 後 的 28 天 內 ， 把 所 有 委 員 的 聲 明 書 和 其 他 有 關 文 件 送 交 土 地 註 冊 處 。 土 地 註 冊 處 完 成 審 批及 收 取 有 關 費 用 後 ， 會 向 法 團 發 出 一 份 法 團 註 冊 證 書 ， 確 認 業 主 立 案 法 團 正 式 成 立。 屆 時 ， 法 團 管 理 委 員 會 可 就 大 廈 管 理 及 維 修 事 宜 召 開 會 議 討 論 及 議 決 。

身 家 千 萬 申 報 不 實 公 屋 戶 隱 瞞 資 產 首 宗 判 監

資料來源:2008年6月30日 (蘋果日報)


身 家 千 萬 　 申 報 不 實
公 屋 戶 隱 瞞 資 產 首 宗 判 監

一 名 擁 有 千 萬 身 家 的 公 屋 戶 ， 為 了 每 月 少 交 1,803 元 租 金 ， 申 報 資 產 及 收入 時 隱 瞞 擁 有 九 個 工 廈 和 私 樓 單 位 ， 以 及 一 筆 定 期 存 款 ， 觸 犯 「 明 知 而 作 出 虛 假 陳述 」 罪 被 判 入 獄 兩 星 期 及 罰 款 5.4 萬 元 ， 成 為 首 個 因 隱 瞞 申 報 資 產 被 判 獄 的 公 屋 戶。 房 屋 署 警 告 ， 隱 瞞 有 關 資 料 最 高 可 判 監 六 個 月 ， 公 屋 戶 切 勿 以 身 試 法 。

為 慳 1803 元 租 金

被 判 監 的 公 屋 富 戶 與 太 太 及 子 女 95 年 成 功 申 請 上 樓 ， 入 住 青 衣 長 亨 一 單 位 。 據 了 解 ， 該 租 戶 當 時 資 產 入 息 限 額 並 未 超 標 ， 但 入 住 公 屋 後 入 息 大 增 ， 先後 購 入 多 個 葵 涌 工 廈 單 位 及 私 樓 作 收 租 用 途 。 據 悉 ， 租 戶 所 持 有 單 位 連 同 存 款 ， 及擁 有 一 間 有 限 公 司 的 股 份 ， 估 計 值 約 千 萬 元 ， 每 月 存 款 利 息 及 租 金 收 入 十 分 豐 厚 。
根 據 公 屋 政 策 ， 住 戶 入 住 滿 10 年 後 ， 每 隔 兩 年 須 申 報 家 庭 總 收 入 ， 以 確 定 租金 水 平 。 房 署 發 言 人 稱 ， 該 租 戶 06 年 度 填 入 息 申 報 表 時 刻 意 隱 瞞 資 產 ， 令 他 由 去年 4 月 起 仍 可 以 每 月 1,375 元 租 住 單 位 ， 而 非 應 繳 的 3,178 元 雙 倍 租 金 連 差 餉 ， 每月 少 交 了 1,803 元 。 房 署 職 員 早 前 覆 查 資 料 時 揭 發 事 件 ， 證 實 他 因 此 累 積 少 交 1.8 萬 元 租 金 。 該 租 戶 本 月 5 日 在 荃 灣 裁 判 法 院 承 認 控 罪 ， 判 監 兩 星 期 及 罰 款 5.4 萬 元， 即 少 交 租 金 的 三 倍 款 項 。 房 署 亦 即 時 收 回 其 公 屋 單 位 。
消 息 人 士 稱 ， 該 租戶 與 家 人 一 直 住 在 青 衣 公 屋 單 位 ， 相 信 他 隱 瞞 資 產 及 入 息 是 出 於 貪 婪 之 心 ， 「 佢 有咁 多 資 產 ， 仲 想 每 個 月 慳 千 幾 蚊 ， 都 係 因 為 貪 心 。 」
連同 此 個 案 ， 06 年 1 月 至 今 房 委 會 錄 得 223 宗 被 法 院 裁 定 「 明 知 而 作 出 虛 假 陳 述 」罪 名 成 立 個 案 ， 其 中 四 人 涉 申 請 公 屋 時 隱 瞞 資 產 而 被 判 入 獄 ， 其 餘 個 案 被 判 緩 刑 、罰 款 及 社 會 服 務 令 。

促 當 局 加 強 抽 查

公屋 聯 會 主 席 王 坤 表 示 ， 繳 交 雙 倍 租 金 、 市 值 租 金 的 富 戶 政 策 實 行 多 年 ， 效 果 未 見 顯著 ， 建 議 當 局 加 強 抽 查 公 屋 戶 。 房 委 會 委 員 陳 鑑 林 指 ， 當 局 應 復 建 居 屋 及 重 推 發 售公 屋 計 劃 ， 讓 公 屋 富 戶 騰 出 單 位 予 有 需 要 人 士 。
房 委 會 94 年 起 研 究 打 擊 公 屋富 戶 隱 瞞 資 產 措 施 ， 97 年 進 行 審 查 發 現 有 三 個 家 庭 的 資 產 淨 值 逾 500 萬 元 ； 此 外， 06/07 年 度 有 約 兩 萬 個 公 屋 富 戶 ， 但 該 年 度 只 有 545 個 富 戶 交 回 公 屋 單 位 ， 比 率不 足 3% 。

簽 訂 維 修 合 約 要 點

資料來源：蘋果日報（2008年6月23日）

李 先 生 指 其 大 廈 正 籌 組 大 廈 維 修 工 程 ， 現 正 招 聘 顧 問 。 他 欲 得 知 與 顧 問 簽 訂 合 約 條 款 時 有 何 要 點 ？


在 法 團 委 任 及 與 維 修 顧 問 簽 訂 合 約 前 ， 業 主 除 考 慮 顧 問 的 收 費 和 經 驗 外 ， 也 應 在 合 約 內 包 括 以 下 各 項 ：

1. 專 業 責 任 保 險
維 修 顧 問 應 已 購 有 有 效 的 專 業 責 任 保 險 。 若 顧 問 在 執 行 職 務 時 因 疏 忽 、 錯 誤 或 違 反 業 務 上 之 義 務 而 導 致 大 廈 業 主 損 失 ， 業 主 便 可 透 過 保 險 公 司 索 取 賠 償 。

2. 終 止 合 約 條 款
合 約 內 可 訂 明 若 證 實 任 何 一 方 違 反 合 約 ， 對 方 便 可 按 議 定 的 通 知 期 ， 以 書 面 形 式 通 知 對 方 終 止 合 約 。 顧 問 費 則 按 已 完 成 之 工 作 量 按 比 例 支 付 。

3. 和 解 / 仲 裁 條 款
當 法 團 與 顧 問 發 生 糾 紛 時 ， 除 傳 統 的 合 約 訴 訟 外 ， 若 合 約 內 加 入 和 解 / 仲 裁 條 款 ， 可 為 雙 方 提 供 更 有 效 率 及 便 宜 的 解 決 方 案 。

4. 行 政 費
合 約 內 可 規 定 顧 問 不 可 收 取 行 政 費 或 規 限 行 政 費 的 金 額 ， 避 免 影 響 承 建 商 的 投 標 意 欲 及 投 標 價 錢 。

消 費 權 益 ： 有 線 前 用 戶 無 法 看 高 清 駁 回 大 廈 天 線 需 付 費 被 怨 不 合 理

資料來源：蘋果日報(2008年6月16日)


消 費 權 益 ： 有 線 前 用 戶 無 法 看 高 清
駁 回 大 廈 天 線 需 付 費 　 被 怨 不 合 理

有線 電 視 前 用 戶 向 早 報 反 映 ， 要 求 有 線 還 原 天 線 ， 竟 被 徵 收 費 用 ， 直 斥 不 合 理 ； 而 現有 線 用 戶 如 要 收 看 高 清 ， 則 要 通 知 有 線 聯 絡 大 廈 載 入 數 碼 訊 號 ， 雖 不 會 被 徵 費 ， 卻要 被 動 地 等 待 有 線 「 動 手 」 。

駁 回 天 線 收 150 元


有 線 電 視 解 釋 ， 根 據 服 務 條 款 ， 可 在 客 戶 終 止 服 務 後 徵 收 「 引 入 線 駁 回 原 系 統 」 費 用 。

個案 一 ： 已 用 有 線 電 視 多 年 的 王 先 生 ， 於 今 年 2 月 提 出 終 止 合 約 ， 並 已 交 還 解 碼 器 。最 近 他 所 住 的 將 軍 澳 頌 明 苑 已 能 接 收 數 碼 地 面 廣 播 ， 於 是 專 程 購 買 一 部 機 頂 盒 ， 用以 接 收 高 清 電 視 。 可 是 發 現 有 線 電 視 在 其 終 止 服 務 的 同 時 ， 沒 將 其 家 中 天 線 駁 回 屋苑 的 公 用 天 線 系 統 ， 以 致 他 無 法 接 收 數 碼 地 面 廣 播 。 他 要 求 有 線 駁 回 天 線 ， 卻 被 收取 150 元 費 用 。 王 先 生 氣 憤 地 說 ： 「 用 完 佢 服 務 ， 應 該 要 幫 客 人 還 原 天 線 ， 冇 理 由 仲 要 畀 錢 。 」
個案 二 ： 居 住 紅 磡 海 逸 豪 園 的 黃 先 生 ， 於 半 年 前 終 止 有 線 電 視 服 務 ， 早 前 使 用 機 頂 盒欲 收 看 高 清 電 視 ， 卻 無 法 收 看 。 他 向 有 線 電 視 了 解 ， 獲 覆 他 所 用 的 天 線 未 駁 回 大 廈公 用 天 線 系 統 所 致 。 若 要 重 新 接 駁 公 用 天 線 ， 須 付 150 元 ， 他 感 到 不 合 理 。
個 案 三 ： 柴 灣 翠 灣 居 民 曾 先 生 是 有 線 電 視 客 戶 ， 該 的 公 用 天 線 早 前 升 級 為 可 接 收 數 碼 電 視 廣 播 ， 他 遂 購 買 機 頂 盒 接 收 高 清 電 視 ， 近 日他 看 到 屋 苑 貼 出 通 告 ， 指 有 線 電 視 用 戶 因 屬 獨 立 天 線 ， 不 能 享 用 大 廈 公 用 天 線 所 接收 的 數 碼 廣 播 系 統 。 他 致 電 有 線 查 詢 ， 獲 覆 是 管 業 處 問 題 ， 而 管 業 處 又 指 屬 有 線 電視 問 題 。 「 兩 邊 拋 拋 去 ， 家 有 機 頂 盒 都 睇 唔 到 高 清 。 」

有 線 根 據 條 款 收 費


部 份 公 屋 已 提 升 公 共 天 線 系 統 ， 居 民 可 收 看 數 碼 廣 播 電 視 節 目 。

有線 電 視 表 示 ， 根 據 該 公 司 服 務 條 款 ， 可 在 客 戶 終 止 服 務 後 ， 徵 收 「 引 入 線 駁 回 原 系統 」 費 用 ， 惟 可 按 個 別 情 況 酌 情 處 理 。 該 公 司 已 豁 免 王 先 生 有 關 收 費 ， 並 於 早 前 完成 有 關 工 程 。
至 於 曾 先 生 的 個 案 ， 有 線 電 視 表 示 ， 有 線 用 戶 居 住 的 大 廈 管 業處 ， 在 公 共 天 線 之 數 碼 訊 號 提 升 工 程 進 行 中 或 竣 工 後 ， 只 需 通 知 該 公 司 作 相 應 技 術安 排 ， 將 數 碼 訊 號 送 到 有 線 網 絡 ， 有 線 電 視 的 系 統 便 會 免 費 載 入 數 碼 訊 號 ， 讓 客 戶接 收 數 碼 廣 播 ， 早 前 已 聯 絡 翠 灣 管 業 處 作 安 排 ， 另 已 聯 絡 黃 先 生 解 釋 及 跟 進 其 投 訴 。


業 內 解 畫 ： 大 廈 有 兩 套 網 絡 系 統

熟 悉 天 線 更 換 工 程 的 萬 海 通 工 程 有 限 公 司 工 程 總 監 何 瑞 泉 指 出 ， 公 共 屋 一 般 具 備 兩 個 網 絡 系 統 ， 包 括 公 用 天 線 及 有 線 電 視 網 絡 。 由 於 入 屋 只 有 一 條 線 ， 若住 戶 登 記 用 有 線 電 視 ， 入 屋 線 路 便 會 從 有 線 電 視 的 分 線 盒 接 駁 。 現 有 有 線 客 戶 ， 若所 住 大 廈 已 提 升 公 用 天 線 系 統 ， 便 要 聯 絡 有 線 ， 要 求 對 該 大 廈 作 技 術 配 合 ， 將 數 碼訊 號 送 到 有 線 網 絡 。
至 於 前 有 線 用 戶 ， 若 入 屋 線 路 仍 未 駁 回 大 廈 公 用 天 線 ， 即 使 自 行 購 入 機 頂 盒 ， 也 沒 法 享 用 大 廈 公 用 天 線 所 輸 送 的 數 碼 地 面 廣 播 。 「 拆 走 有 線 電 視 解 碼 器 ， 唔 代 表 還 原 番 公 共 天 線 ！ 」 何 表 示 ， 若 有 線 電 視 將 線 路 還 原 ， 或 需 更 換 符 合 大 廈 規 格 的 插 座 及 線 路 ， 便 可 能 有 更 多 額 外 收 費 。

訂 會 議 常 規 減 爭 拗

資料來源：蘋果日報(2008年6月9日)

黃 先 生 是 法 團 主 席 ， 他 在 主 持 管 理 委 員 會 或 業 主 大 會 會 議 時 ， 委 員 和 業 主 經 常 爭 相 發 言 ， 令 會 議 變 得 冗 長 和 混 亂 。 他 欲 查 詢 改 善 方 法 ？


答 ： 法 團 會 議 乃 業 戶 相 互 溝 通 、 解 決 問 題 的 主 要 平 台 。 倘 會 議 過 程 缺 乏 規 則 ， 業主 隨 意 發 言 ， 內 容 偏 離 主 題 ， 甚 至 演 變 成 宣 洩 個 人 不 滿 的 地 方 ， 將 影 響 會 議 的 成 效。

黃 先 生 可 為 會 議 制 訂 適 當 的 會 議 常 規 ， 讓 各 與 會 者 清 楚 明 白 及 嚴 格 遵 守 ，令 會 議 流 程 暢 順 。 會 議 常 規 必 須 在 各 委 員 同 意 的 基 礎 下 執 行 。 制 訂 會 議 常 規 時 可 參考 以 下 各 項 ：

‧ 未 經 會 議 主 席 同 意 不 得 發 言 ；

‧ 任 何 人 在 發 言 時 ， 其 他 與 會 者 要 保 持 安 靜 ， 不 得 妨 礙 發 言 人 ；

‧ 每 次 發 言 均 有 時 間 限 制 ；

‧ 發 言 內 容 不 能 偏 離 所 討 論 的 議 題 ；

‧ 制 訂 表 決 程 序 ， 如 動 議 及 修 正 動 議 的 方 法