九華徑災民憂土地被沒收

資料來源：2009年11月19日（東方日報）

九華徑舊村上月大火後，地政總署最近發信予土地業權人（即司理），指部分被燒的寮屋在私人土地，業權人須清理災場及清拆非法寮屋，否則會引用條例收地。由於司理職位懸空多時無人執行職務，村民擔心會失去家園。事件引起其他地區的寮屋區村民擔心，恐署方以同樣手段向他們「開刀」。
地政總署促拆非法寮屋
今年十月二日，荔枝角九華徑舊村發生三級大火，地政總署在災場豎立告示牌，指受火災波及的寮屋屬違例構築物，違反地契條款，要求土地業權人在三個月限期內，即明年一月前清拆非法寮屋。署方又發信給九華徑舊村三名司理，指他們若不遵從規定，署方將會代為清拆，保留追究權利。不過，最令村民擔心的，是今次火災的原居民私人土地，可能因未趕及履行署方要求而被政府沒收。

地政總署發言人表示，業權人若不遵從規定，署方不排除在有嚴重違例情況下，或有構築物衍生嚴重的環境、衞生或治安問題時，會因應個別情況拆除違例構築物，或最終引用《政府土地權（重收及轉歸補救）條例》（第126章）重收有關私人土地。

九華徑舊村村代表曾俊文表示，該村負責管理原居民財產的三名司理，其中兩人早已過身，另一名司理已九十多歲，多年前辭職，司理職位一直懸空，因此該村無人辦理署方要求。村代表日前聯絡地政總署、民政事務處和荃灣鄉事委員會成員開會，惟署方堅持立場，更將清拆費以「掛帳」形式，記錄在地契上。另一名村代表曾振輝表示，此做法與釘契無異，並擔心會被收地。

其他寮屋區的茶果嶺村村長鄧發批評，政府不可侵吞私人地，土地業權人只是暫時找不到，政府應以其他方法解決。沙田排頭村原居民村代表藍戊發指不少業權人移民海外多年，不知道土地被人搭建非法寮屋，故政府應向住戶追收清拆費，不應將責任放在業權人上。

居屋未補地價 租客首定罪

資料來源：明報（2009年11月9日）

計劃租住居樓單位的市民要小心了，一個居屋出租單位因未補地價，租客和業主均被控違反《房屋條例》，這亦是首次有租客被檢控的個案，兩人被罰款及留有案底。公屋聯會擔心在私人樓宇租金持續上升下，會有更多同類違規租約出現，建議房署考慮容許居屋業主，以分期或更容易方式補地價。

房屋署發言人表示，觀塘裁判法院在本月3日分別判罰一名居屋業主和一名居屋租客6000元和5000元。這是房署首次因為有租客在居屋單位未繳付補價下簽訂租約協議，而向租客提出的檢控個案。

租客舉報業主 齊罰款留案底

案中業主在1998年購入將軍澳廣明苑一單位。房屋署調查後發現，該業主未有取得房委會批准及尚未繳付補價前，在2007年10月與租客簽訂租約，月租6500元，為期兩年。該租客明確表示，知悉有關單位業主未繳付補價。

消息指出，該單位約需補地價「數十萬元」，今次揭發事件，是因為租客與業主有租務糾紛，向房委員投訴業主未有補地價，卻沒有想過自己亦同樣違法。

發言人表示，有關單位的業主和租客均觸犯了《房屋條例》第27A條，一經定罪，最高可判罰50萬元及入獄1年。根據條例第17B條，有關租約亦告無效。今年至今已有8宗個案，涉及10名居屋業主及1名買家因違反條例被法庭判罰。

曾是房委會委員的公屋聯會主席王坤及房署提醒有意租住居屋單位的市民，必須先了解單位是否已補地價，居屋業主若已繳付補價，會獲發信確認。

王坤表示，若租客和業主刻意隱瞞，房屋署根本難以追查。本身亦是廣明苑業主的他指出，在該屋苑入伙不到兩三年，已有人以傳單、紙仔形式，貼出放租消息。他估計現時20萬居屋單位中，約有5％是同類有問題租住單位。

倡分期補價 減違規租售

王坤表示，居屋單位轉手或出租動輒要補地價數十萬至逾百萬元，迫使部分業主鋌而走險，未補地價便出租單位。他擔心，現時私人樓宇租金上升，租金較低的居屋更渴市，建議房署容許業主以分期方式補地價，減少違規情况出現。

香港專業地產顧問商會會長汪敦敬表示，這類未補地價居屋單位租金較市價低30％左右，對租客有一定吸引力。他指出，居屋租金較低，故甚少地產代理做這方面的業務，地產代理亦會在事前做足單位的查冊工作。

律師黃國桐表示，由於有關判刑是罰款1萬元以下及判監少過3個月，故有業主和租客的案底在罪犯自新條例下只保留3年，但他們在3年內申請工作、入學或移民，均可能受其犯罪紀錄影響。

「室內」「室外」怎界定 官司打到終院

資料來源：成報（2009年11月3日）

食肆實行室內禁煙已有一段日子，但煙民怎樣界定「室內」和「室外」？煙民在食肆門外吞雲吐霧，亦分分鐘跌入禁煙陷阱。一名小販管理主任早前在深井一家茶餐廳外的枱櫈吸煙，結果被衞生署控煙辦公室人員票控在室內吸煙罪名，裁判法院前以該處有簷篷及膠簾覆蓋，屬室內禁煙範圍而裁定其罪名成立。該名販管主任不服，向高等法院提出上訴，認為案發茶餐廳舖外圍封的膠簾沒有覆蓋四邊，不屬室內範圍，最後獲判上訴得直。但控煙辦不服判決，認為「室內」的法律定義重大，要求申請上訴至終審法院，以釐清有關爭議，高院明日會就申請作出判決。

被告是販管主任何鈾然，原被票控去年中在深井村傅記粥麵茶餐廳的禁煙區持有點着香煙，而原審荃灣法院裁定何持煙的位置，是茶餐廳舖位外建有簷篷的伸延範圍，案發時該延伸範圍的三邊外圍，有兩邊也設有膠簾從簷篷垂下，合計覆蓋四邊總面積的一半， 故已屬於「室內」，故判其罪成。何鈾然不服， 最後獲判處得直，高院原訟法庭法官湯寶臣裁定，一個範圍需要四邊圍封，才符合禁煙例中的「室內」定義，但被告吸煙的地點，有一邊並沒有封住，法官並指出，「圍封」應該是指四邊都被包圍，而遮擋兩邊三邊都不算「圍封」，即茶餐廳舖外圍封的膠簾，應覆蓋四邊，每邊要覆蓋一半以上，才算是「室內」，因此推翻原審裁判法院的判決。
煙民得直控煙辦不服

控煙辦代表律師昨日向高院法官湯寶臣指出，本案牽連甚廣，並牽涉重大的法律觀點，又指由07 年起，共有198 宗檢控個案等候判決，高院推翻原審裁判法院及控煙辦對「室內」的定義，指要四邊每邊都封閉五成才算是「室內」，但控煙辦認為覆蓋四邊合計總面積的一半已屬「室內」，若本案舖外延伸地方一半以上面積，有物料作垂直圍封，便即屬「室內」，故要求將案件提交終審法院審理，釐清如何計算圍封面積等有關爭議。

法官明日會作出判決。198 宗檢控個案候判涉案的地點是荃灣深井村56 號地下的傅記粥麵茶餐廳，傅記是相連的室內地舖位，舖外有覆蓋簷篷的外延空間，放置枱椅，入口和左邊也有垂下的透明膠簾，昨日所見，膠簾已被捲起。去年中案發當日中午時分，控煙辦人員到達傅記執行任務，看見被告在膠簾內，手上持有燃點的香煙，控煙辦人員指該地方是禁煙區，向被告控以違反《吸煙（公眾衞生）條例》。

根據新修訂的《吸煙（公眾衞生）條例》（第371章）規定，07 年1 月1 日起，法定禁煙區範圍已擴大至所有食肆處所的室內地方、室內工作間，公眾場所內的室內地方及部分戶外地方，任何人不得於禁煙區內吸煙或者攜帶燃點着的香煙、雪茄或煙斗，違例者定額罰款1500 元。

根據現行法例，只要任何地方有暫時性或永久性的天花板或上蓋封蓋，以及除任何窗戶或門戶外，其圍封程度（不論是暫時性或永久性）至少達各邊總面積的五成，均可被界定為「室內」，因而需要實施禁煙措施。
簡單而言，圍封程度達總面積五成的有蓋地方，便即屬室內範圍，但由於「圍封程度達五成」難以清晰辨別，故早在法例07 年實施時已惹起爭議，認為存在太多的灰色地帶，當中尤以是次案件中的開放式食肆，如大牌檔等的露天或半露天座位，最令人容易混淆。
根據現時高院法官指出，法例「圍封」的意思，應是包括四邊，「室內」範圍應是四邊都有圍封，而每邊的圍封要達到該邊的50%以上，才算是「室內」。因此，只圍封兩或三邊範圍的食肆，並不會列入室內範圍，即不受室內禁煙法例規管。行人天橋最易混淆除開放式食肆出現灰色地帶外，行人天橋亦同樣易令人混淆。根據衞生署控煙辦公室的指引，「圍封程度逾五成的行人天橋」都要禁煙，但法例並沒有要求所有法定禁煙區設置禁煙標誌，場所管理人可因應實際情況，決定是否貼上標誌，令一般市民難以判斷。

根據控煙辦解釋，若是兩旁只有鐵欄圍繞、「疏窿」的天橋，則不屬禁煙區，相反天橋兩旁是石屎牆或玻璃，而高度又多於一半，就屬於禁煙範圍，如連接遮打大廈和怡和大廈的行人天橋，以及連接太子大廈和置地廣場的行人天橋，均屬室內禁煙範圍。

不滿管委會可申請解散

資料來源：蘋果日報（2009年10月5日）

如果業主不滿法團個別委員或整個管理委員會的表現，應如何處理？

業主應積極參與法團事務，關注大廈的管理工作，從而改善大廈的管理質素。非管委會委員，若對大廈管理事務感到興趣，可列席管委會的定期會議，提供意見。由於管委會的委員都是義務而非專業的大廈管理人員，憑着對大廈管理的關心及熱誠參與法團，故業主應體諒委員的表現，多與委員溝通，積極反映意見。

若管委會委員或整個管理委員會的表現未如理想，根據《建築物管理條例》〈第 344章〉第 14〈 2〉條，業主可在法團業主大會的會議上，決議撤換管理委員會的任何委員〈租客代表的委員除外〉。

委一名管理人

另根據條例第 31條，業主可向土地審裁處申請解散管委會，並委任一名管理人；或者根據條例第 30〈 1〉條，藉法團業主大會通過決議，委任一名管理人，然後解散管理委員會。由於每座大廈的情況各有不同，業主在決議前，可徵詢專業人士或法律顧問的意見，作出適當的決定。

外牆批盪防鬆脫方法

資料來源：蘋果日報（2009年9月21日）

大廈外牆出現批盪爆裂及鬆脫，如何防止情況惡化？

先了解大廈外牆批盪爆裂及鬆脫的主要原因：

1.批盪結構變異
2.工人批盪牆身時，混凝土牆面太過光滑或不潔
3.水泥沙漿中水份不足，或在凝結過程中遭受破壞
4.材料失效

防鬆脫六項建議
1.大廈進行外牆維修時，在樓層之間混凝土構件接駁處，需預留伸縮縫，並用膠填封，以紓緩外牆結構的冷縮熱脹現象
2.在批盪前、後一天，於牆身灑水，使牆面保持高度濕潤，確保水泥批盪在凝結的過程中有充足水份
3.若批盪厚達 20毫米，將底層約 10毫米厚的沙漿批成粗糙面，隔日凝固後再批表層沙漿，令接合牢固結合
4.材料選用粗粒淡水沙，以減低收縮性
5.須於水泥初凝時間內完成工序，避免破壞水泥的凝結力6.如果要進行外牆維修，大廈法團應委託工程顧問，又或認可人士統籌有關工程

加管理費有既定程序

資料來源：蘋果日報（2009年9月14日）

最近收到管理公司通知，將會增加管理費，管理公司是否有權增加管理費？

業主立案法團一般都會聘用物業管理公司，協助法團執行大廈日常的管理工作。管業經理須每年檢討管理費，以及擬備預算草案予管理委員會考慮。若因應大廈的實際支出而調整管理費，法團或管業經理必須將預算草案張貼在大廈的「當眼處」 7天，詳細解釋調整管理費的原因，例如：去年的實際開支與來年預算開支的比較，並須預留 14天讓業主發表意見。

諮詢期屆滿後，若大部份業主對管理費草案持不同意見的話，管業經理應協助管委會檢討及修訂預算草案。修訂後的預算草案應按上述程序，再徵詢業主意見。根據《建築物管理條例》（第 344章），管委會新釐定的管理費預算增幅，如超過原有管理費 50%，必須由法團召開業主大會，議決批准才可執行。

長者離世維修津貼發放準則

資料來源：蘋果日報（2009年9月7日）

有意申請長者維修自住物業津貼，以改善居住環境。若本人在申請期間離世，家人會否獲發津貼？

若申請人不幸在發放津貼前離世，津貼不會自動發放予單位的繼承人；然而香港房屋協會會個別考慮情況，決定是否繼續處理有關申請及發放津貼。一般考慮的因素如下：

1.長者配偶：配偶年滿 60歲或以上，並在單位內居住，可獲發津貼。
2.遺產執行人：若申請人的遺產執行人已在土地註冊署登記該單位，並向房協申請承受津貼，房協會恩恤或特別考慮，將津貼發給遺產執行人。
3.工程的類別及階段：房協按工程的類別，即大廈公共地方或單位內的維修工程，以及工程進行的階段，考慮是否發放津貼。

津貼計劃至 2013年

「長者維修自住物業津貼計劃」（簡稱「津貼計劃」），乃政府專為自住的長者業主而設的計劃，目的是協助長者業主改善居住環境。計劃由 2008年 5月推出，為期 5年。合資格的長者業主最高可獲 4萬元津貼，用作維修其自住單位或大廈的公共地方。政府委託香港房屋協會執行有關計劃，負責處理及審批申請，以及發放津貼等事宜。