勿 濫 用 簷 篷 防 倒 塌

資料來源：蘋果日報(2008年8月25日)

業 主 立 案 法 團 委 員 李 先 生 查 詢 ： 大 廈 外 牆 石 屎 簷 篷 多 年 來 沒 有 維 修 檢 查 ， 擔 心 其 安 全 性 ， 法 團 該 如 何 手 處 理 ？

大 廈 外 牆 石 屎 簷 篷 因 日 久 失 修 倒 塌 ， 會 危 及 住 戶 及 公 眾 安 全 ， 故 法 團 應 定 期 檢 查 ， 並 留 意 以 下 事 項 ：

‧ 勿 濫 用 簷 篷 ： 業 戶 切 勿 在 簷 篷 上 擺 放 重 物 或 在 下 面 吊 掛 物 件 ， 避 免 負 荷 過 重 、 阻 礙簷 篷 排 水 、 損 壞 防 水 膜 及 遮 擋 簷 篷 部 份 結 構 ， 引 致 滲 水 及 石 屎 爆 裂 等 而 不 被 察 覺 。

‧ 簷 篷 出 現 裂 痕 ： 出 現 裂 痕 可 能 是 簷 篷 倒 塌 先 兆 ； 如 裂 痕 位 置 接 近 橫 樑 或 外 牆 邊 緣 ， 或 裂 痕 有 擴 大 象 ， 應 立 即 聘 請 結 構 工 程 師 檢 查 及 維 修 ， 不 應 只 作 外 層 或 表 面 遮 蓋 處 理 。

‧ 維 修 紀 錄 ： 法 團 應 就 簷 篷 裂 痕 位 置 及 結 構 工 程 師 的 建 議 和 維 修 方 法 存 檔 作 紀 錄 ， 以 便 日 後 定 期 檢 查 時 作 參 考 。

如 發 現 簷 篷 出 現 危 險 ， 應 立 即 安 排 緊 急 維 修 ， 以 保 出 入 平 安 。

緊 急 工 程 招 標 方 式

資料來源：蘋果日報（2008年8月18日）

早 前 本 信 箱 提 及 維 修 必 須 依 法 招 標 ， 黃 小 姐 是 法 團 委 員 ， 因 大 廈 外 牆 污 水 渠 爆 漏 ， 須 緊 急 維 修 ， 她 欲 知 是 否 也 要 招 標 ？

為 免 延 誤 緊 急 工 程 ， 法 團 可 採 用 選 擇 性 招 標 的 方 式 。 法 團 應 預 先 擬 定 一 份 核准 資 格 的 工 程 承 辦 商 名 單 ， 然 後 邀 請 其 中 部 份 合 資 格 承 辦 商 投 標 ， 盡 量 縮 短 招 標 時間 。

根 據 《 建 築 物 管 理 條 例 》 第 20A(2) 條 規 定 ， 所 有 供 應 品 、 貨 品 或 服 務 的價 值 超 過 20 萬 元 ， 或 價 值 相 等 於 法 團 每 年 預 算 的 20% 款 額 ， 兩 者 以 較 低 者 為 準 ，法 團 須 以 招 標 承 投 的 方 式 取 得 有 關 物 品 或 服 務 。

法 團 也 可 參 照 《 建 築 物 管 理 條 例 》 第 44(1)(a) 條 就 供 應 品 、 貨 品 及 服 務 採 購 工 作 守 則 ：
1) 採 購 價 值 超 過 1 萬 元 但 不 超 過 20 萬 元 ， 最 少 邀 請 3 份 標 書 ， 或 ；
2) 採 購 價 值 超 過 20 萬 元 則 最 少 邀 請 5 份 標 書

防 工 程 爛 尾 須 知

資料來源：2008年8月11日（蘋果日報）

鄭 先 生 所 住 大 廈 法 團正 組 織 大 型 維 修 工 程 ， 得 悉 鄰 近 大 廈 沒 有 聘 用 顧 問 公 司 ， 而 承 建 商 在 工 程 進 行 中 途離 場 ， 並 停 止 所 有 工 程 ， 他 欲 查 詢 應 怎 樣 避 免 類 似 情 況 ？

工 程顧 問 的 功 能 是 審 核 承 建 商 的 資 歷 、 規 模 及 經 驗 是 否 足 夠 處 理 大 廈 的 大 型 維 修 。 大 廈如 沒 有 透 過 工 程 顧 問 聘 用 承 建 商 進 行 維 修 工 程 ， 法 團 在 管 理 維 修 工 程 合 約 上 便 缺 乏保 障 。 如 遇 上 不 合 理 標 價 ， 承 建 商 可 能 因 財 政 出 現 問 題 而 停 工 ， 甚 至 突 然 離 場 。

購 履 約 保 證 金

其實 在 大 廈 維 修 工 程 中 ， 聘 請 工 程 顧 問 是 不 可 缺 少 的 一 環 ， 其 職 責 包 括 統 籌 整 項 工 程， 並 根 據 承 建 商 的 標 書 及 資 料 ， 揀 選 符 合 資 格 、 有 相 關 經 驗 、 信 譽 良 好 而 標 價 合 理的 承 建 商 給 業 主 作 定 。 此 外 ， 工 程 顧 問 還 會 在 標 書 中 訂 明 承 建 商 須 向 銀 行 購 買 履 約 保 證 金 ， 當 承 建 商無 法 履 行 合 約 或 於 中 途 終 止 合 約 時 ， 銀 行 可 向 業 主 賠 償 損 失 。 故 此 ， 若 鄭 先 生 的 大廈 聘 用 一 位 合 資 格 的 工 程 顧 問 統 籌 該 項 工 程 ， 可 避 免 或 減 低 爛 尾 工 程 的 風 險 。

《 樓 宇 維 修 實 務 指 南 》 幫 到 你

資料來源：蘋果日報(2008年8月4日)

法 團 主 席 陳 先 生 所 住 大 廈 已 有 30 年 樓 齡 ， 本 打 算 進 行 大 維 修 ， 但 很 多 業 主 對 大 維 修 有 顧 慮 ， 恐 引 發 貪 污 、 圍 標 等 情 況 。 請 問 有 何 解 決 辦 法 ？

為 大 廈 進 行 適 時 維 修 保 養 是 負 責 任 業 主 應 有 態 度 ； 但 面 對 過 往 不 少 因 大 廈 維修 引 發 的 貪 污 舞 弊 及 貨 不 對 辦 等 負 面 報 道 ， 部 份 小 業 主 對 大 廈 維 修 存 在 顧 慮 也 可 理解 。
為 此 ， 廉 政 公 署 及 房 協 聯 合 編 制 《 樓 宇 維 修 實 務 指 南 》 ， 提 供 一 套 簡 便易 明 指 引 ， 協 助 業 主 及 法 團 籌 劃 及 進 行 樓 宇 維 修 保 養 工 程 。 同 時 ， 該 指 南 會 針 對 維修 工 程 存 在 的 貪 污 風 險 及 舞 弊 行 為 ， 提 出 具 體 建 議 ， 如 制 訂 申 報 利 益 衝 突 制 度 供 委員 及 工 程 顧 問 遵 守 。

指 引 簡 便 易 明

在工 程 質 素 方 面 ， 指 南 提 出 在 招 標 文 件 加 入 誠 信 及 反 圍 標 條 款 ， 藉 以 減 低 工 程 壟 斷 或貨 不 對 辦 的 可 能 性 。 指 南 附 有 招 標 、 工 程 監 察 及 通 告 的 文 書 範 本 ， 供 法 團 參 考 。 法團 可 到 房 協 物 業 管 理 諮 詢 中 心 查 閱 ， 或 透 過 廉 政 公 署 網 頁 下 載 。
http://www.bm.icac.hk/tc/education_and_publicity_materials/education_and_publicity_materials.aspx

室 內 污 水 渠 移 外 牆 須 知

資料來源：蘋果日報(2008年7月28日)

張 先 生 為 大 廈 法 團 主 席 ， 正 考 慮 更 換 所 有 單 位 浴 室 內 的 舊 污 水 渠 ， 並 改 裝 在 大 廈外 牆 上 ， 以 減 低 傳 播 病 毒 的 風 險 ， 他 欲 查 詢 有 甚 麼 地 方 需 要 注 意 ？

自 非 典 型 肺 炎 爆 發 後 ， 市 民 開 始 留 意 污 水 渠 管 設 置 在 室 內 的 潛 在 問 題 。 如 要 將 室 內 污 水 渠 改 裝 及 移 至 大 廈 外 牆 ， 必 須 留 意 以 下 幾 點 :

‧ 業 主 須 查 明 有 關 改 動 工 程 會 否 違 反 大 廈 公 契 ， 如 有 懷 疑 ， 應 先 諮 詢 法 律 意 見 。

‧ 須 留 意 有 關 改 動 工 程 會 否 影 響 大 廈 結 構 。 若 新 造 渠 管 須 穿 過 結 構 外 牆 或 橫 樑 ， 該 工 程 便 須 經 屋 宇 署 批 准 才 可 進 行 。

‧ 拆 除 舊 渠 後 ， 室 內 地 台 遺 留 一 個 缺 口 ， 承 建 商 必 須 用 適 當 的 防 火 物 料 如 混 凝 土 填 塞， 再 用 合 適 物 料 如 防 水 英 泥 作 防 水 層 ， 以 防 止 滲 水 至 樓 下 單 位 。

‧ 法 團 須 召 開 業 主 大 會 商 討 及 議 決 是 否 進 行 更 換 及 改 動 污 水 渠 工 程 。 由 於 更 改 工 程 涉 及 設 計 與 工 程 管 理 ， 故 應 諮 詢 建 築 專 業 人 士 的 意 見 。

家 居 滲 水 原 因 及 探 測

資料來源：蘋果日報(2008年7月21日)

讀 者 黃 太 居 住 單 位 的 天 花 板 出 現 滲 水 ， 她 欲 得 知 如 何 查 究 原 因 ？



天 花 板 滲 漏 成 因 甚 多 ， 一 般 可 歸 納 為 以 下 種 類 ：

‧ 天 面 或 平 台 防 水 層 老 化 或 破 損
‧ 石 屎 結 構 破 損 或 質 素 欠 佳
‧ 外 牆 入 水
‧ 結 構 縫 或 伸 縮 縫 漏 水
‧ 地 台 去 水 邊 位 或 渠 邊 漏 水
‧ 水 喉 或 渠 管 滲 漏
‧ 潔 具 破 損
‧ 沿 燈 喉 位 漏 水

若 不 找 出 滲 水 源 頭 ， 除 會 引 起 環 境 衞 生 問 題 外 ， 嚴 重 者 或 影 響 大 廈 的 結 構 。
探 測 滲 水 源 頭 的 方 法 ， 首 先 可 以 目 視 檢 查 滲 水 的 水 ， 例 如 水 的 位 置 、 濕 度 、 氣 味 和 顏 色 等 ， 以 推 測 滲 水 的 原 因 和 根 查 其 源 頭 。 如 未 能 找 出 滲 水的 源 頭 ， 業 主 可 考 慮 聘 請 承 判 商 或 建 築 專 業 人 士 進 行 勘 察 ， 一 般 偵 察 滲 漏 的 方 法 如下 ：

‧ 色 粉 測 試
‧ 濕 度 感 應 儀
‧ 水 壓 測 試
‧ 螢 光 劑 測 試
‧ 紅 外 線 熱 成 影 像 素 描
‧ 電 流 測 試
‧ 超 聲 波 漏 水 檢 測

在 確 定 滲 水 的 源 頭 或 原 因 後 ， 業 主 應 迅 速 安 排 維 修 ， 確 保 有 效 停 止 滲 漏 。

平 台 僭 建 物 必 須 清 拆

資料來源：蘋果日報（2008年6月30日）

張 先 生 收 到 屋 宇 署 清 拆 平 台 僭 建 物 的 勸 喻 信 ， 欲 知 如 何 處 理 ？ 如 不 理 會 該 信 ， 後 果 如 何 ？



根 據 《 建 築 物 條 例 》 ， 涉 及 私 人 樓 宇 及 土 地 上 的 所 有 建 築 工 程 ， 必 須 先 聘 請認 可 人 士 向 建 築 事 務 監 督 提 交 圖 則 ， 獲 批 准 後 方 可 展 開 工 程 。 任 何 未 經 建 築 事 務 監督 批 准 之 建 築 工 程 、 改 建 及 增 建 ， 一 律 被 視 為 違 例 建 築 物 。

違 建 工 程 可 產 生 以 下 問 題 ﹕
‧ 結 構 或 火 警 危 險 ， 危 及 市 民 生 命 財 產 。
‧ 有 礙 衞 生 或 對 公 眾 人 士 造 成 不 便 ， 如 滲 水 及 阻 擋 光 線 和 通 風 等 。
‧ 影 響 環 境 衞 生 ， 如 阻 礙 排 水 渠 道 、 違 建 物 上 堆 積 垃 圾 等 。
‧ 妨 礙 樓 宇 的 日 常 保 養 和 大 規 模 修 葺 工 程 ， 以 致 難 以 施 行 良 好 的 管 理 。

聘 用 合 格 承 建 商

為安 全 起 見 ， 業 主 必 須 遵 從 屋 宇 署 的 勸 喻 清 拆 平 台 僭 建 物 ， 並 僱 用 建 築 專 業 人 士 勘 察及 評 估 、 建 議 應 採 用 的 步 驟 ， 然 後 聘 用 合 資 格 承 建 商 清 拆 ， 確 保 有 關 工 程 符 合 現 行安 全 標 準 。
如 業 主 沒 有 依 照 勸 喻 信 的 要 求 清 拆 有 關 平 台 僭 建 物 ， 屋 宇 署 可 以根 據 《 建 築 物 條 例 》 向 業 主 發 出 法 定 命 令 或 警 告 通 知 。 該 命 令 將 在 土 地 註 冊 處 登 記， 直 至 業 主 履 行 命 令 始 撤 銷 。