資料來源：2007年12月24日（蘋果日報）
大 廈 聘 請 渠 務 公 司 將 排 污 渠 改 換 成 密 封 式 後 ， 反 而 出 現 渠 口 污 水 及 泡 沫 倒 湧 現 象 ， 應 如 何 補 救 ？
一 般 污 水 喉 管 出 現 倒 湧 ， 主 要 是 由 於 有 固 體 物 ， 例 如 毛 巾 、 衣 服 等 掉 入 排 水 裝 置 內 ， 引 致 污 水 喉 淤 塞 。 此 外 ， 也 可 能 有 以 下 四 大 成 因 ：
橫 支 渠 管 斜 度 不 夠 ： 水 向 低 流 ， 倘 分 支 橫 喉 斜 度 不 足 或 倒 斜 ， 會 造 成 污 水 倒 流 ；
沒 有 安 裝 隔 氣 ： 若 浴 缸 或 企 缸 沒 有 安 裝 隔 氣 ， 除 會 引 致 污水 倒 灌 ， 也 會 傳 出 異 味 和 傳 播 疾 病 ；
低 層 單 位 污 水 倒 流 ： 倘 大 廈 污 水 系 統 採 用 單 一 喉 管 ， 即 污 水 喉 管 由 低 層 經 各 層 直 達 頂 樓 ， 低 層 單 位 會 較 易 因 淤 塞 物 而 引 致 污 水 倒 流 。 低 層 單 位 及 高 層 單 位 使 用 獨 立 渠 管 將 污 水 排 入 沙 井 ， 可 減 少 淤 塞 時 污 水 倒 流 入 低 層 單 位 機 率 ；
沒 有 安 裝 氣 喉 ： 污 水 由 上 層 流 下 時 ， 會 將 空 氣 向 下 壓 ， 安 裝 氣 喉 或 疏 氣 管 可 將 空 氣 釋 放 ， 防 止 污 水 或 氣 泡 倒 流 入 單 位 內 。 有 些 大 廈 更 於 疏 氣 管 和 主 渠 之 間 ， 每 隔 數 層 加 裝 平 衡 管 ， 提 升 疏 氣 效 能 。
2007年12月24日星期一
2007年12月18日星期二
轉 換 管 理 公 司 揭 糊 塗 賬 前 業 主 慘 被 凍 結 按 金
資料來源：蘋果日報（2007年12月17日）
一 個 投 訴 ， 揭 發 居 屋 XX 苑 一 筆 糊 塗 賬 。 有 業 主 出 售 單 位 近 半 年 仍 未 取 回 管 理 費 按 金 ， 原 來 因 曾 轉 換 管 理 公 司 ， 現 時 與 之 前 的 管 理 公 司 所 持 賬 目 有 異 ， 雙 方 各 執 一 詞 ， 故 按 金 交 收 被 凍 結 。 有 業 主 組 織 指 ， 管 理 公 司 轉 換 令 賬 目 混 亂 的 情 況 時 有 發 生 ， 政 府 應 加 強 規 管 物 業 管 理 公 司 ， 以 保 障 小 業 主 利 益 。
法 律 界 意 見 ： 應 向 原 收 款 公 司 追 討
法 律 界 人 士 謝 天 良 稱 ， 管 理 公 司 常 有 交 接 ， 業 主 不 會 清 楚 新 舊 管 理 公 司 的 交 接 安 排 ， 業 主 如 欲 循 法 律 途 徑 追 討 ， 應 向 當 時 繳 付 按 金 的 公 司 追 究 ， 該 公 司 需 作 解 釋 。 他 說 ， 律 師 行 雖 會 為 客 戶 及 其 買 家 或 賣 家 對 數 ， 包 括 管 理 費 、 差 餉 等 ， 但 因 水 費 及 電 費 按 金 、 或 是 次 事 件 中 的 管 理 費 按 金 ， 並 非 屬 買 賣 雙 方 抵 銷 ， 是 由 第 三 者 直 接 退 回 ， 故 律 師 行 未 必 能 代 為 追 討 。
業 主 會 意 見 ： 宜 立 法 監 控 管 理 質 素
香 港 業 主 會 會 長 佘 慶 雲 稱 ， 這 類 管 理 公 司 交 接 令 屋 苑 賬 目 出 現 混 亂 情 況 時 有 所 聞 ， 他 批 評 ， 政 府 只 會 要 求 大 廈 業 主 立 案 法 團 於 有 事 故 發 生 時 承 擔 法 律 責 任 ， 卻 沒 有 定 下 法 例 對 物 業 管 理 公 司 作 出 嚴 格 監 管 ， 任 由 物 業 管 理 公 司 胡 為 ， 令 小 業 主 及 住 客 蒙 受 損 失 。
一 個 投 訴 ， 揭 發 居 屋 XX 苑 一 筆 糊 塗 賬 。 有 業 主 出 售 單 位 近 半 年 仍 未 取 回 管 理 費 按 金 ， 原 來 因 曾 轉 換 管 理 公 司 ， 現 時 與 之 前 的 管 理 公 司 所 持 賬 目 有 異 ， 雙 方 各 執 一 詞 ， 故 按 金 交 收 被 凍 結 。 有 業 主 組 織 指 ， 管 理 公 司 轉 換 令 賬 目 混 亂 的 情 況 時 有 發 生 ， 政 府 應 加 強 規 管 物 業 管 理 公 司 ， 以 保 障 小 業 主 利 益 。
法 律 界 意 見 ： 應 向 原 收 款 公 司 追 討
法 律 界 人 士 謝 天 良 稱 ， 管 理 公 司 常 有 交 接 ， 業 主 不 會 清 楚 新 舊 管 理 公 司 的 交 接 安 排 ， 業 主 如 欲 循 法 律 途 徑 追 討 ， 應 向 當 時 繳 付 按 金 的 公 司 追 究 ， 該 公 司 需 作 解 釋 。 他 說 ， 律 師 行 雖 會 為 客 戶 及 其 買 家 或 賣 家 對 數 ， 包 括 管 理 費 、 差 餉 等 ， 但 因 水 費 及 電 費 按 金 、 或 是 次 事 件 中 的 管 理 費 按 金 ， 並 非 屬 買 賣 雙 方 抵 銷 ， 是 由 第 三 者 直 接 退 回 ， 故 律 師 行 未 必 能 代 為 追 討 。
業 主 會 意 見 ： 宜 立 法 監 控 管 理 質 素
香 港 業 主 會 會 長 佘 慶 雲 稱 ， 這 類 管 理 公 司 交 接 令 屋 苑 賬 目 出 現 混 亂 情 況 時 有 所 聞 ， 他 批 評 ， 政 府 只 會 要 求 大 廈 業 主 立 案 法 團 於 有 事 故 發 生 時 承 擔 法 律 責 任 ， 卻 沒 有 定 下 法 例 對 物 業 管 理 公 司 作 出 嚴 格 監 管 ， 任 由 物 業 管 理 公 司 胡 為 ， 令 小 業 主 及 住 客 蒙 受 損 失 。
2007年12月17日星期一
大 廈 與 供 應 商 續 約 符 三 條 件 豁 免 招 標
資料來源：蘋果日報（2007年12月17日）
法 團 主 席 甄 先 生 所 住 的 大 廈 保 安 合 約 即 將 屆 滿 。 法 團 及 業 主 對 現 任 保 安 公 司 表 現 滿 意 ， 考 慮 繼 續 聘 用 ， 他 欲 知 應 如 何 處 理 有 關 續 約 安 排 ， 以 符 合 現 行 法 例 ？
答 ： 2007 年 建 築 物 管 理 （ 修 訂 ） 條 例 已 於 今 年 8 月 1 日 生 效 。 所 有 法 團 均 須 遵 從 條 例 第 20A 條 有 關 採 購 供 應 品 、 貨 品 及服 務 的 規 定 。 當 法 團 採 購 的 價 值 超 過 或 可 能 超 過 20 萬 元 ， 須 採 用 招 標 承 投 的 方 式 進 行 。 如 採 購 的 價 值 超 過 或 可 能 超 過 每 年 大 廈 預 算 開 支 的 20% ， 法 團 除 須 進 行 招 標 外 ， 也 應 在 法 團 業 主 大 會 以 過 半 票 數 通 過 有 關 決 議 。
若 法 團 打 算 與 現 時 的 供 應 商 續 約 ， 並 同 時 符 合 以 下 條 件 ， 便 可 豁 免 有 關 招 標 規 定 ： * 供 應 商 是 法 團 當 時 聘 用 的 供 應 商 * 供 應 商 當 時 提 供 的 供 應 品 、 貨 品 或 服 務 ， 與 法 團 擬 採 購 的 屬 同 一 種 類 * 法 團 業 主 大 會 通 過 決 議 至 於 採 購 價 值 低 於 20 萬 元 及 低 於 每 年 大 廈 預 算 開 支 20% 的 項 目 ， 法 團 管 委 會 可 自 行 決 定 有 關 採 購 安 排 。 為 確 保 公 開 和 公 平 ， 讓 業 主 取 得 最 新 的 市 場 資 訊 以 作 比 較 ， 法 團 宜 透 過 招 標 程 序 處 理 採 購 事 宜 。 有 關 法 團 的 採 購 安 排 及 招 標 工 作 守 則 ， 可 參 考 民 政 事 務 總 署 的 大 廈 管 理 網 頁 http://www.buildingmgt.gov.hk
法 團 主 席 甄 先 生 所 住 的 大 廈 保 安 合 約 即 將 屆 滿 。 法 團 及 業 主 對 現 任 保 安 公 司 表 現 滿 意 ， 考 慮 繼 續 聘 用 ， 他 欲 知 應 如 何 處 理 有 關 續 約 安 排 ， 以 符 合 現 行 法 例 ？
答 ： 2007 年 建 築 物 管 理 （ 修 訂 ） 條 例 已 於 今 年 8 月 1 日 生 效 。 所 有 法 團 均 須 遵 從 條 例 第 20A 條 有 關 採 購 供 應 品 、 貨 品 及服 務 的 規 定 。 當 法 團 採 購 的 價 值 超 過 或 可 能 超 過 20 萬 元 ， 須 採 用 招 標 承 投 的 方 式 進 行 。 如 採 購 的 價 值 超 過 或 可 能 超 過 每 年 大 廈 預 算 開 支 的 20% ， 法 團 除 須 進 行 招 標 外 ， 也 應 在 法 團 業 主 大 會 以 過 半 票 數 通 過 有 關 決 議 。
若 法 團 打 算 與 現 時 的 供 應 商 續 約 ， 並 同 時 符 合 以 下 條 件 ， 便 可 豁 免 有 關 招 標 規 定 ： * 供 應 商 是 法 團 當 時 聘 用 的 供 應 商 * 供 應 商 當 時 提 供 的 供 應 品 、 貨 品 或 服 務 ， 與 法 團 擬 採 購 的 屬 同 一 種 類 * 法 團 業 主 大 會 通 過 決 議 至 於 採 購 價 值 低 於 20 萬 元 及 低 於 每 年 大 廈 預 算 開 支 20% 的 項 目 ， 法 團 管 委 會 可 自 行 決 定 有 關 採 購 安 排 。 為 確 保 公 開 和 公 平 ， 讓 業 主 取 得 最 新 的 市 場 資 訊 以 作 比 較 ， 法 團 宜 透 過 招 標 程 序 處 理 採 購 事 宜 。 有 關 法 團 的 採 購 安 排 及 招 標 工 作 守 則 ， 可 參 考 民 政 事 務 總 署 的 大 廈 管 理 網 頁 http://www.buildingmgt.gov.hk
2007年12月10日星期一
投 票 選 大 廈 管 委 會 委 員
資料來源：2007年12月10日（蘋果日報）
在 業 主 大 會 上 ， 有 15 名 業 主 角 逐 7 個 管 理 委 員 會 委 員 職 位 ， 法 團 應 如 何 作 出 委 任 ？ 是 否 每 一 名 委 員 的 委 任 ， 必 須 得 到 超 過 半 數 選 票 ？
房 協 答 ： 在 選 舉 管 理 委 員 會 委 員 時 ， 法 團 應 採 取 「 得 票 最 多 者 當 選 」 的 投 票 機 制 ， 而 毋 須 以 過 半 數 票 通 過 決 議 。 舉 例 說 ， 假 設 管 委 會 的 委 員 人 數 為 7 名 ， 如 候 選 人 剛 好 為 7 人 ， 便 毋 須 進 行 投 票 ， 所 有 候 選 人 自 動 獲 委 任 為 管 委 會 委 員 。 但 如 有 15 名 候 選 人 ， 便 須 進 行 投 票 ， 得 票 最 多 的 7 名 候 選 人 獲 委 任 為 管 委 會 委 員 。 如 第 7 和 第 8 名 候 選 人 獲 得 的 票 數 相 同 ， 則 會 議 主 持 者 須 以 抽 籤 方 式 ， 決 定 那 一 名 候 選 人 獲 委 任 為 管 委 會 委 員 。
同 時 ， 「 得 票 最 多 者 當 選 」 投 票 制 也 適 用 於 委 任 管 委 會 主 席 、 副 主 席 、 秘 書 和 司 庫 的 職 位 ， 每 個 職 位 分 別 進 行 投 票 。 如 只 有 1 名 候 選 人 競 選 主 席 一 職 ， 則 該 名 候 選 人 自 動 獲 委 任 為 管 委 會 主 席 。 如 有 3 名 候 選 人 競 選 主 席 一 職 ， 則 得 票 最 多 者 獲 委 任 為 主 席 。
在 業 主 大 會 上 ， 有 15 名 業 主 角 逐 7 個 管 理 委 員 會 委 員 職 位 ， 法 團 應 如 何 作 出 委 任 ？ 是 否 每 一 名 委 員 的 委 任 ， 必 須 得 到 超 過 半 數 選 票 ？
房 協 答 ： 在 選 舉 管 理 委 員 會 委 員 時 ， 法 團 應 採 取 「 得 票 最 多 者 當 選 」 的 投 票 機 制 ， 而 毋 須 以 過 半 數 票 通 過 決 議 。 舉 例 說 ， 假 設 管 委 會 的 委 員 人 數 為 7 名 ， 如 候 選 人 剛 好 為 7 人 ， 便 毋 須 進 行 投 票 ， 所 有 候 選 人 自 動 獲 委 任 為 管 委 會 委 員 。 但 如 有 15 名 候 選 人 ， 便 須 進 行 投 票 ， 得 票 最 多 的 7 名 候 選 人 獲 委 任 為 管 委 會 委 員 。 如 第 7 和 第 8 名 候 選 人 獲 得 的 票 數 相 同 ， 則 會 議 主 持 者 須 以 抽 籤 方 式 ， 決 定 那 一 名 候 選 人 獲 委 任 為 管 委 會 委 員 。
同 時 ， 「 得 票 最 多 者 當 選 」 投 票 制 也 適 用 於 委 任 管 委 會 主 席 、 副 主 席 、 秘 書 和 司 庫 的 職 位 ， 每 個 職 位 分 別 進 行 投 票 。 如 只 有 1 名 候 選 人 競 選 主 席 一 職 ， 則 該 名 候 選 人 自 動 獲 委 任 為 管 委 會 主 席 。 如 有 3 名 候 選 人 競 選 主 席 一 職 ， 則 得 票 最 多 者 獲 委 任 為 主 席 。
2007年12月3日星期一
保 固 期 內 向 承 建 商 追 討 責 任
資料來源：蘋果日報（2007年12月3日）
在 大 廈 維 修 三 個 月 後 ， 發 現 已 更 換 的 渠 管 有 滲 漏 現 象 ， 他 想 知 道 應 如 何 向 承 建 商 追 討 維 修 責 任 ？
房 協 答 ： 曾 先 生 首 先 應 查 證 新 渠 管 是 否 仍 在 維 修 工 程 的 保 固 期 。 保 固 期 的 時 限 視 乎 合 約 所 訂 ， 一 般 在 維 修 工 程 完 成 後 ， 由 發 出 完 工 證 明 書 起 計 六 個 月 至 一 年 。 由 於 保 固 期 屬 於 大 廈 維 修 工 程 合 約 的 一 部 份 ， 承 建 商 有 責 任 修 補 因 工 程 物 料 、 工 序 或 施 工 所 引 致 的 損 壞 及 缺 陷 ， 而 負 責 監 管 的 工 程 顧 問 也 有 責 任 跟 進 有 關 的 損 壞 及 缺 陷 項 目 ， 要 求 承 建 商 維 修 。 因 此 ， 曾 先 生 可 向 工 程 顧 問 反 映 渠 管 滲 漏 情 況 ， 再 由 工 程 顧 問 向 承 建 商 發 出 維 修 指 示 。 在 保 固 期 完 結 前 ， 工 程 顧 問 應 實 地 巡 查 公 眾 地 方 ， 以 確 定 所 維 修 的 項 目 是 否 有 損 壞 或 缺 陷 ， 並 連 同 業 戶 發 現 的 損 壞 項 目 ， 擬 訂 工 程 缺 陷 清 單 ， 交 承 建 商 跟 進 。 待 所 有 修 補 工 程 妥 善 完 成 後 ， 工 程 顧 問 便 會 簽 發 最 後 證 明 書 ， 法 團 便 可 向 承 建 商 發 放 工 程 保 固 金 ， 整 個 大 廈 維 修 工 程 合 約 才 告 正 式 完 結 。
在 大 廈 維 修 三 個 月 後 ， 發 現 已 更 換 的 渠 管 有 滲 漏 現 象 ， 他 想 知 道 應 如 何 向 承 建 商 追 討 維 修 責 任 ？
房 協 答 ： 曾 先 生 首 先 應 查 證 新 渠 管 是 否 仍 在 維 修 工 程 的 保 固 期 。 保 固 期 的 時 限 視 乎 合 約 所 訂 ， 一 般 在 維 修 工 程 完 成 後 ， 由 發 出 完 工 證 明 書 起 計 六 個 月 至 一 年 。 由 於 保 固 期 屬 於 大 廈 維 修 工 程 合 約 的 一 部 份 ， 承 建 商 有 責 任 修 補 因 工 程 物 料 、 工 序 或 施 工 所 引 致 的 損 壞 及 缺 陷 ， 而 負 責 監 管 的 工 程 顧 問 也 有 責 任 跟 進 有 關 的 損 壞 及 缺 陷 項 目 ， 要 求 承 建 商 維 修 。 因 此 ， 曾 先 生 可 向 工 程 顧 問 反 映 渠 管 滲 漏 情 況 ， 再 由 工 程 顧 問 向 承 建 商 發 出 維 修 指 示 。 在 保 固 期 完 結 前 ， 工 程 顧 問 應 實 地 巡 查 公 眾 地 方 ， 以 確 定 所 維 修 的 項 目 是 否 有 損 壞 或 缺 陷 ， 並 連 同 業 戶 發 現 的 損 壞 項 目 ， 擬 訂 工 程 缺 陷 清 單 ， 交 承 建 商 跟 進 。 待 所 有 修 補 工 程 妥 善 完 成 後 ， 工 程 顧 問 便 會 簽 發 最 後 證 明 書 ， 法 團 便 可 向 承 建 商 發 放 工 程 保 固 金 ， 整 個 大 廈 維 修 工 程 合 約 才 告 正 式 完 結 。
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