出 任 法 團 管 理 委 員 資 格

資料來源：蘋果日報（2008年10月20日）

讀 者 問 ： 出 任 管 理 委 員 會 有 何 資 格 ？ 法 人 團 體 （ 如 公 司 、 社 團 等 ） 可 否 出 任 管 理 委 員 會 為 委 員 ？

《 建 築 物 管 理 條 例 》 附 表 二 詳 列 管 理 委 員 會 的 組 織 及 成 立 程 序 。 作 為 委 員 的基 本 要 求 ， 是 必 須 為 業 主 ( 秘 書 和 司 庫 除 外 ) 或 根 據 第 15(1) 條 委 任 的 租 客 代 表 ( 如 有 的 話 ) 。

規 定 限 期 交 聲 明 書

若 業 主 屬 法 人 團 體 而 獲 委 任 為 委 員 ， 該 法 人 團 體 可 委 任 該 團 體 的 董 事 、 職 員 或 其 他 個 人 代 表 出 任 委 員 職 務 ， 惟 下 述 人 士 除 外 ：

1. 在 獲 委 任 時 未 獲 解 除 破 產 的 破 產 人 ， 或 曾 於 過 去 5 年 內 在 沒 有 全 數 償 還 債 務 而 獲 解除 破 產 或 與 債 權 人 達 成 《 破 產 條 例 》 （ 第 6 章 ） 自 願 安 排 的 人 士 ；

2. 曾 於 過 去 5 年 內 在 香 港 或 其 他 地 方 被 裁 定 犯 上 罪 行 ， 並 被 判 處 為 期 超 過 3 個 月 而 又 不 得 選 擇 以 罰 款 代 替 監 禁 ( 不 論 是 否 獲 得 緩 刑 ) 的 人 士 。

每一 名 獲 委 任 委 員 須 在 獲 委 任 後 21 天 內 作 法 定 聲 明 ， 並 把 簽 妥 的 聲 明 書 ﹝ L.R.169 ﹞ 送 交 管 理 委 員 會 秘 書 ， 以 確 認 並 非 上 述 人 士 。 若 沒 有 在 規 定 限 期 內 遞 交 聲 明 書 ，委 任 將 不 會 生 效 。

業 主 可 索 取 法 團 賬 目

資料來源：蘋果日報（2008年10月13日）

業 主 何 先 生 對 他 所 住 大 廈 業 主 立 案 法 團 賬 目 一 直 不 甚 清 楚 ， 他 欲 查 詢 可 循 那 些 途 徑 取 得 有 關 資 料 ？

大 廈 法 團 應 依 照 建 築 物 管 理 條 例 要 求 ， 妥 善 備 存 法 團 賬 目 ， 並 維 持 良 好 財 政狀 況 。 大 廈 業 主 可 循 下 列 途 徑 了 解 法 團 賬 目 內 容 ， 從 而 有 效 推 動 大 廈 管 理 。

須 繳 付 影 印 費

1. 管 理 委 員 會 每 3 個 月 須 將 法 團 的 收 支 概 算 表 ， 展 示 在 大 廈 顯 眼 處 至 少 連 續 7 天 ， 讓業 主 參 閱 有 關 資 料 。 業 主 如 要 索 取 收 支 表 副 本 ， 須 向 法 團 繳 付 影 印 費 。

2. 大 廈 的 財 務 報 表 （ 包 括 收 支 表 及 資 產 負 債 表 ） 須 經 管 理 委 員 會 主 席 及 秘 書 或 司 庫 簽署 ， 並 連 同 會 計 師 報 告 （ 如 適 用 ） ， 在 業 主 周 年 大 會 上 供 各 業 主 省 覽 。 何 先 生 可 出席 業 主 周 年 大 會 ， 以 便 了 解 法 團 財 務 狀 況 。

3. 在 不 少 於 5% 的 業 主 人 數 要 求 下 ， 管 理 委 員 會 也 須 交 出 大 廈 賬 簿 、 賬 項 記 錄 及 單 據 、 發 票 、 憑 單 、 收 據 等 資 料 ， 讓 業 主 查 閱 。

法 團 管 委 會 補 選

資料來源：蘋果日報（2008年10月6日）

郭 女 士 所 住 大 廈 法 團 ， 工 作 並 不 積 極 ， 現 更 有 超 過 半 數 管 委 會 委 員 辭 職 ， 她 欲 查 詢 法 團 應 如 何 繼 續 運 作 ？

根 據 《 建 築 物 管 理 條 例 》 訂 明 ， 管 委 會 會 議 的 法 定 人 數 ， 是 管 委 會 委 員 人 數 的 一 半 或 三 名 委 員 ， 兩 者 以 人 數 多 者 為 準 。
如管 委 會 的 委 員 空 缺 數 目 超 過 管 委 會 委 員 半 數 ， 管 委 會 便 沒 有 足 夠 法 定 人 數 進 行 管 委會 會 議 ， 也 不 能 夠 作 任 何 決 議 。 在 此 情 況 下 ， 法 團 可 以 下 列 方 法 填 補 空 缺 ：
1. 若 餘 下 委 員 其 中 一 人 是 主 席 ， 主 席 可 為 填 補 管 委 會 空 缺 而 召 開 法 團 業 主 大 會 ； 此 外， 也 可 以 不 少 於 5% 的 業 主 要 求 主 席 召 開 一 般 的 法 團 業 主 大 會 ， 選 任 委 員 填 補 空 缺。
2. 如 其 中 一 個 空 缺 為 主 席 的 職 位 ， 可 從 餘 下 委 員 當 中 委 任 一 人 為 代 主 席 ， 為 填 補 該 等 空 缺 而 召 開 業 主 大 會 。
於 法 團 業 主 周 年 大 會 上 ， 業 主 應 以 「 得 票 最 多 者 當 選 」 的 投 票 制 進 行 投 票 ， 並 按 投 票 結 果 委 任 。
至 於 任 期 方 面 ， 獲 委 任 填 補 空 缺 的 管 委 會 委 員 或 主 席 ， 可 留 任 至 下 一 次 法 團 業 主 周 年 大 會 管 理 委 員 會 委 員 卸 任 為 止 。

樓 宇 維 修 必 須 購 備 保 險

資料來源：蘋果日報（2008年9月29日）

林 先 生 所 住 大 廈 計 劃 維 修 ， 他 欲 知 大 廈 法 團 應 購 買 甚 麼 保 險 及 有 何 事 項 需 注 意 ？

答 ： 大 廈 維 修 時 發 生 意 外 ， 業 主 可 能 要 負 責 。 法 團 應 確 保 承 建 商 購 買 以 下 保 險 項 目 ， 以 作 保 障 ：

‧ 僱 員 補 償 保 險 ： 即 「 勞 工 保 險 」 。 法 例 規 定 承 建 商 必 須 購 買 ， 以 保 障 其 僱 員 的 傷 亡 賠 償 責 任 ， 並 將 保 險 證 書 張 貼 於 工 作 地 點 。

‧ 公 眾 責 任 保 險 ： 即 「 第 三 者 意 外 保 險 」 ， 保 障 途 人 等 第 三 者 因 工 程 事 故 涉 及 的 傷 亡 或 財 物 損 失 。 法 團 應 要 求 承 建 商 購 買 足 夠 保 額 公 眾 責 任 保 險 ， 一 般 最 高 賠 償 額 為 港 幣 1 千 萬 至 5 千 萬 不 等 。 法 團 可 要 求 成 為 聯 名 受 保 人 ， 以 減 低 受 害 人 向 法 團 索 償 之 風 險 。

‧ 承 建 商 所 有 責 任 保 險 ： 即 「 工 程 全 保 」 ， 保 障 工 程 材 料 或 已 完 成 的 工 程 部 份 因 災 害 而 導 致 的 損 失 ， 最 高 賠 償 額 一 般 為 重 做 整 項 工 程 連 同 工 程 顧 問 的 費 用 。
業 主 可 要 求 將 公 眾 責 任 保 險 包 括 在 承 建 商 所 有 責 任 保 險 內 。

‧ 履 約 保 證 書 ： 為 承 建 商 履 行 合 約 之 擔 保 書 ， 賠 償 額 一 般 為 工 程 費 的 10% 。 如 承 建 商 中 途 放 棄 合 約 ， 法 團 可 以 此 賠 償 金 加 上 未 付 之 工 程 費 用 ， 另 覓 公 司 完 成 餘 下 工 程 。

終 止 管 理 公 司 委 任 程 序

資料來源：蘋果日報（2008年9月22日）

法 團 主 席 不 滿 現 任 管 理 公 司 表 現 ， 欲 終 止 合 約 ， 欲 知 有 關 程 序 。


答 ： 一 般 而 言 ， 大 廈 管 理 公 司 分 為 公 契 經 理 人 或 合 約 經 理 人 ， 公 契 經 理 人 是 由 大 廈 公 契 委 任 的 管 理 公 司 。 根 據 建 築 物 管 理 條 例 （ 第 334 章 ） 附 表 7 ， 法 團 可 召 開 業 主 大 會 通 過 終 止 管 理 公 司 的 委 任 決 議 ， 決 議 必 須 包 括 以 下 各 項 ：

‧ 以 書 面 通 知 終 止 經 理 人 的 委 任 ；
‧ 不 少 於 3 個 月 通 知 期 ； 或
‧ 不 設 通 知 期 ， 由 法 團 與 經 理 人 訂 立 協 議 ， 向 其 支 付 代 通 知 金 ， 金 額 相 等 於 管 理 公 司 在 通 知 期 內 應 得 報 酬 。

此 外 ， 有 關 決 議 須 由 擁 有 業 權 份 數 並 須 支 付 管 理 開 支 的 業 主 親 自 或 委 派 代 表 投 票 ， 並 必 須 在 會 中 得 到 過 半 數 票 及 不 少 於 50% 業 權 份 數 業 主 支 持 才 能 通 過 。 通 過 決 議 後 ， 法 團 須 在 會 議 日 期 後 的 14 天 內 以 書 面 形 式 向 管 理 公 司 發 出 通 知 ， 並 附 終 止 委 任 的 決 議 副 本 。
如 果 合 約 經 理 人 是 以 合 約 形 式 委 任 管 理 公 司 ， 法 團 須 根 據 合 約 終 止 委 任 的 條 款 行 事 。 若 合 約 內 沒 有 終 止 委 任 條 款 ， 可 依 上 述 終 止 公 契 委 任 管 理 公 司 的 方 法 進 行 。