業 主 立 案 法 團 具 法 律 約 束 力

資料來源：2009年1月12日（蘋果日報）

問 ： 居 於 一 幢 私 人 樓 宇 ， 計 劃 成 立 居 民 組 織 ， 他 希 望 了 解 「 業 主 立 案 法 團 」 、 「 業 主 委 員 會 」 及 「 互 助 委 員 會 」 有 何 分 別 ？

答 ： 業 主 立 案 法 團 是 根 據 《 建 築 物 管 理 條 例 》 （ 香 港 法 例 第 344 章 ） 成 立 的 法 人 團 體 ， 具 有 法 律 約 束 力 ， 代 表 所 有 業 主 管 理 建 築 物 的 公 用 部 份 ， 一 般 由 法 團 成 立 的 管 理 委 員 會 代 表 法 團 行 使 及 執 行 業 主 在 條 例 下 所 享 有 的 權 利 和 職 責 。

業 主 委 員 會 及 互 助 委 員 會 並 沒 有 法 人 地 位 。 業 主 委 員 會 是 根 據 大 廈 公 契 成 立 ， 其 主 要 職 責 是 監 察 公 契 經 理 人 是 否 按 照 大 廈 公 契 條 款 管 理 大 廈 ， 並 在 大 廈 管 理 上 向 公 契 經 理 人 提 供 意 見 。 業 主 委 員 會 的 委 員 人 數 及 委 任 安 排 ， 必 須 符 合 大 廈 公 契 規 定 。

互 助 委 員 會 是 由 民 政 事 務 處 協 助 成 立 的 居 民 組 織 ， 委 員 及 各 職 位 每 三 年 由 民 政 事 務 處 協 助 選 出 ， 其 主 要 功 能 是 促 進 鄰 里 關 係 ， 加 強 大 廈 保 安 ， 改 善 居 住 環 境 ， 並 為 居 民 舉 辦 活 動 ， 共 同 參 與 社 區 ； 同 時 為 政 府 提 供 一 個 與 居 民 溝 通 的 渠 道 ， 有 效 地 收 集 及 諮 詢 居 民 意 見 。 互 助 委 員 會 可 免 受 社 團 條 例 （ 香 港 法 例 第 151 章 ） 管 制 ， 但 須 每 三 年 得 到 民 政 事 務 局 局 長 授 權 民 政 事 務 專 員 批 准 豁 免 。

工 程 合 約 應 列 分 判 層 次

資料來源：2009年1月5日（蘋果日報）

問 ： 業 主 立 案 法 團 主 席 正 計 劃 進 行 大 廈 復 修 工 程 。 由 於 工 程 將 涉 及 總 承 建 商 及 分 判 承 建 商 的 工 人 ， 他 擔 心 會 出 現 勞 資 糾 紛 ， 影 響 工 程 進 度 及 業 戶 權 益 ， 欲 查 詢 應 如 何 籌 劃 ？

答 ： 在 工 程 顧 問 或 認 可 人 士 統 籌 樓 宇 的 復 修 工 程 時 ， 可 在 合 約 內 加 入 適 當 條 款 ， 令 承 建 商 能 按 照 既 定 的 條 款 運 作 ， 避 免 勞 資 糾 紛 和 確 保 施 工 的 質 素 。 此 外 ， 法 團 可 考 慮 加 入 下 列 元 素 ， 加 強 有 關 合 約 的 管 理 ：

l/ 法 團 在 合 約 內 可 列 明 限 制 分 判 的 層 次 ， 以 免 分 判 承 建 商 因 工 程 過 度 分 判 變 得 無 利 可 圖 而 將 貨 就 價 ， 影 響 施 工 質 素 ；

2/ 有 足 夠 的 合 約 保 證 金 和 分 期 發 放 工 程 費 用 ， 以 保 障 業 主 和 確 保 承 建 商 履 行 合 約 ；

3/ 定 時 查 閱 和 要 求 承 建 商 提 供 支 薪 文 件 。 如 有 需 要 ， 可 要 求 承 建 商 提 供 財 務 機 構 保 證 書 ， 以 證 明 公 司 財 政 健 全 和 有 足 夠 資 金 支 付 薪 酬 ；

4/ 規 定 承 建 商 或 分 判 商 要 備 存 分 判 合 約 、 僱 傭 合 約 及 工 人 的 出 勤 記 錄 ， 避 免 不 必 要 糾 紛 。

法 團 在 揀 選 承 建 商 時 ， 除 比 較 價 錢 外 ， 也 應 考 慮 承 建 商 過 往 的 工 作 表 現 、 經 驗 和 口 碑 等 。

欠 管 理 費 法 團 貼 申 索 書 合 法

資料來源：2008年12月29日（蘋果日報）

問 ： 法 團 將 入 稟 小 額 錢 債 審 裁 處 向 她 追 討 管 理 費 的 申 索 書 張 貼 於 大 廈 當 眼 處 ， 查 詢 此 舉 是 否 合 法 ?

答 ： 一 般 大 廈 公 契 賦 予 法 團 權 力 向 欠 交 管 理 費 的 業 主 追 討 款 項 。 倘 法 團 經 多 次 口 頭 及 書 面 通 知 ， 而 業 主 仍 未 繳 付 欠 款 ， 便 會 採 取 法 律 行 動 向 業 主 追 討 。 如 欠 款 少 於 5 萬 元 ， 法 團 一 般 會 循 小 額 錢 債 審 裁 處 向 有 關 業 主 追 討 。

根 據 《 建 築 物 管 理 條 例 》 第 26A 條 ， 凡 法 團 屬 法 律 程 序 的 任 何 一 方 （ 無 論 該 法 律 程 序 是 對 法 團 提 起 或 是 由 法 團 提 起 ） ， 法 團 的 管 理 委 員 會 必 須 在 收 到 或 發 出 開 展 有 關 法 律 程 序 的 法 院 文 件 後 的 七 天 內 ， 在 建 築 物 的 顯 眼 處 ， 至 少 連 續 七 天 展 示 載 有 該 法 律 程 序 詳 情 的 通 知 書 。

根 據 陳 小 姐 所 述 ， 法 團 張 貼 的 小 額 錢 債 審 裁 處 申 索 書 ， 實 是 為 符 合 法 例 要 求 。 其 實 業 主 只 要 按 時 繳 付 管 理 費 ， 便 可 避 免 出 現 法 律 程 序 所 衍 生 的 尷 尬 情 況 。

住 宅 廢 物 分 類 可 申 請 資 助

資料來源:2008年12月22日（蘋果日報）

問 ： 計 劃 在 大 廈 推 行 家 居 廢 物 源 頭 分 類 ， 想 知 有 何 途 徑 可 得 到 技 術 及 財 政 上 協 助 ？

答 ： 在 住 宅 及 商 住 大 廈 內 進 行 家 居 廢 物 源 頭 分 類 ， 是 將 廢 物 分 類 回 收 設 施 放 置 於 指 定 地 點 ， 並 安 排 回 收 商 定 期 收 集 。 回 收 設 施 一 般 為 廢 紙 、 金 屬 和 塑 膠 回 收 桶 。

環 保 署 印 製 《 住 宅 樓 宇 廢 物 源 頭 分 類 指 引 手 冊 》 ， 為 物 業 經 理 和 居 民 就 如 何 在 住 宅 樓 宇 樓 層 推 行 廢 物 源 頭 分 類 提 供 指 引 ， 並 闡 述 建 築 物 和 消 防 安 全 規 例 的 要 求 。 法 團 可 申 請 「 環 境 及 自 然 保 育 基 金 」 ， 用 作 資 助 源 頭 分 類 計 劃 的 部 份 開 辦 費 用 ， 每 個 屋 苑 可 獲 批 不 多 於 每 層 廢 物 分 類 設 施 實 際 總 開 支 的 50% ， 每 樓 層 以 800 元 為 上 限 ， 每 份 申 請 （ 以 每 項 物 業 計 ） 最 高 撥 款 額 為 25 萬 元 。 申 請 人 可 由 即 日 起 至 09 年 9 月 30 日 ， 把 填 妥 的 申 請 表 格 交 回 環 境 保 護 署 。

詳 情 瀏 覽 環 保 署 網 站 （ https://www.wastereduction.gov.hk/chi/ ） 。

大 廈 入 口 輪 椅 斜 道 有 規 定

資料來源：2008年12月15日（蘋果日報）

問 ： 怎 樣 做 到 無 障 礙 通 道 ， 方 便 長 者 及 傷 殘 人 士 進 出 大 廈 ？

答 ： 所 有 長 者 及 傷 殘 設 施 的 設 計 ， 必 須 符 合 建 築 物 條 例 ， 以 及 屋 宇 署 出 版 之 《 設 計 手 冊 ： 暢 通 無 阻 的 通 道 2008 》 的 要 求 。 若 大 廈 加 設 此 等 設 施 ， 而 工 程 涉 及 大 廈 的 結 構 或 走 火 通 道 的 改 動 ， 必 須 由 註 冊 認 可 人 士 及 結 構 工 程 師 ， 於 展 開 工 程 前 ， 向 屋 宇 署 提 交 申 請 及 得 到 批 准 。


或 以 升 降 台 替 代

以 住 宅 大 堂 為 例 ， 大 廈 主 要 入 口 應 提 供 不 超 過 1 ： 12 傾 度 之 斜 道 ， 以 供 輪 椅 使 用 ， 並 須 在 斜 道 兩 旁 提 供 扶 手 。 此 外 ， 斜 道 頂 部 及 底 部 必 須 設 有 「 可 觸 覺 的 」 警 告 字 條 。 若 礙 於 大 堂 位 置 及 環 境 局 限 而 未 能 提 供 斜 道 設 施 ， 業 主 可 考 慮 以 傷 殘 人 士 升 降 台 替 代 。

由 於 一 般 業 主 對 建 築 工 程 認 識 不 多 ， 建 議 業 主 聘 用 認 可 人 士 首 先 進 行 可 行 性 研 究 ， 然 後 提 交 建 議 及 估 價 報 告 ， 讓 業 主 決 定 ， 最 後 並 負 責 籌 劃 及 監 管 有 關 工 程 。