大廈保安系統分三類

資料來源：蘋果日報（2009年4月27日）

計劃為大廈安裝保安系統，但市面上種類繁多，不知如何選購。

答：常用的大廈保安系統一般可分為進出管制系統、入侵警報系統及監錄系統三大類。大廈或屋苑可針對保安漏洞及對保安程度要求，聘持牌保安公司安裝合適系統。
進出管制系統：常見的如密碼門鎖。住戶可按密碼開啟門鎖進入大廈，而密碼更可定期更新，訪客可與住戶或管理員對話，並設遙控開鎖功能；車閘也屬此類系統，停車場使用者可用智能卡進出。
入侵警報系統：常見的如門窗開啟感應器、玻璃碎裂感應器及紅外線感應器等。感應器可直接啟動警鐘或轉駁至管理處、保安公司的控制中心或私人電話等通訊器材。
監錄系統：又稱閉路電視系統。在不同的位置安裝閉路電視鏡頭攝錄現場情況，並將視像接駁至保安崗位方便監察，如有需要可翻查影像，也可將視頻轉駁至大廈公共天線系統。
如大廈須安裝較精密的保安系統，法團可聘請專業保安顧問評估現時的保安漏洞及需要，選擇適當系統及根據實際情況設計和進行安裝工程。
房協熱線： 2882 1717

外牆維修須核對承建商用料

資料來源：蘋果日報（2009年4月20日）

問：一幢唐樓的法團主席，其大廈即將展開外牆維修工程。他得悉鄰近大廈外牆於兩年前修補工程完成後，出現石屎剝落，欲知如何確保外牆的維修質素？

答：要確保修補石屎工程質素良好，法團所聘用的工程顧問應從物料監管及施工監控兩方面着手。顧問除須核對承建商所提交的修補物料送貨單是否與合約相符外，還應與承建商到存貨地點抽查樣本，以確定合乎有關合約要求。此外，石屎修補必須跟從專業程序，顧問應要求承建商清楚編制施工程序，以作紀錄，確保工人熟悉整個程序，並在開工前作一次實地施工示範，讓工人明白施工標準。
由於石屎修補牽涉多個工序，包括鑿鬆脫石屎、清除附於穩固石屎面上的灰塵和鋼筋上的鐵銹，及塗上底漆和黏合劑等，有些工序更是影響質素的關鍵因素，例如應徹底清除鬆脫石屎及鐵銹，才可鋪上修補物料，以避免日後石屎再次剝落，故工程顧問應在施工期間加強監察及檢查。
最後，顧問可於工程合約內要求承建商完工後進行「回彈法檢測試」，以確保修補石屎的程度合乎標準。

改選管委會 報名不設時限

資料來源：蘋果日報（2009年4月13日）

問：大廈將改選管委會，但法團主席要求業主必須在指定日期前報名，否則將會失去參選資格，不知以上安排是否恰當？


業主可即場報名
答：根據《建築物管理條例》（第 344章），法團管理委員會（管委會）成員任期為兩年。當任期屆滿，大廈業主可參選成為新一屆管委會成員。
要成為管委會成員須符合法例的資格要求，例如他們必須為大廈的註冊業主、非破產人士及不曾干犯罪行而被判處超過 3個月的監禁（詳情請參閱條例附表 2第 4（ 1）段）。
除以上要求外，條例並沒有訂明報名的時限。
故業主理論上可在業主大會即場報名，並藉「得票最多者當選」投票制而被委任成為新一屆管委會成員。
惟大型屋苑的法團會鼓勵業主預早報名，以便預先核實參選業主的身份。
此外，在候選者同意下，法團將公開一些基本資料，包括他們的政綱或抱負，讓其他業主認識候選者的背景，方便業主投票。

換大廈食水系統 須向水務署申請

資料來源：蘋果日報（2009年4月6日）

問：更換或維修大廈食水供應系統是否需要向水務署申請？有關手續為何?

答：所有接收來自水務署供水的水管裝置，均須符合《水務設施條例》規定；所有安裝、更改或拆除水管裝置的工程，必須先獲得水務監督的批准才可施工。若水管裝置並非接收來自水務設施的供水，例如井水，則毋須事先獲得水務監督的批准，而該水管裝置也應盡量符合水務設施規定，以便日後接駁水務設施的供水。


先聘請合資格承判商
申請人首先應聘請合資格水喉工程承判商，向水務監督申請查核水務署供水系統的資料，例如供水接駁點的位置和尺寸、水壓、供水由一端或兩端輸入等，然後向該署遞交新的水管圖則，以供批核。
在水務監督批准擬安裝的全部喉管及配件之申請後，申請人所聘用的持牌水喉匠須以 WWO46號水務表格──「建造、安裝、改裝或拆除屋內供水設備或消防設備通知書/申請書」的第一及第二部份，向水務監督提供水管圖則的細節，作為動工的通知。完工後，須在七個工作天內，以 WWO46號水務表格的第四部份向水務監督申報工程完成，以便水務署安排最後視察。

外判價值逾 20萬必須招標

資料來源：蘋果日報（2009年3月30日）

問：居住的屋苑有 1,200個單位，每月共收管理費約 60萬元，法團私下外判一份總值 150萬元的兩年期清潔合約，查詢是否觸犯建築物管理條例？


須經業主大會議決
答：根據《建築物管理條例》第 20A(2)條的規定，如任何供應品、貨品或服務的價值超過或預計可能超過 20萬元，或相等於法團每年財政預算的 20%（兩者以較少者為準），即須以招標方式進行。如採購價值超過法團每年財政預算的 20%，須經業主大會決議，以決定採納那一份投標書。
所有法團在採購所需的供應品、貨品及服務時，均須遵守上述的法例規定。
就讀者的查詢，由於清潔合約總值 150萬元，超過條例 20萬元的規定，故此法團必須進行招標。若清潔合約費用 150萬元超過屋苑每年財政預算的 20%，法團除需要進行招標外，還須經業主大會議決通過，決定採納其中一份投標書。
有關以上採購的規定，可參考民政事務總署發出的《供應品、貨品及服務採購工作守則》。

老齡唐樓也可專業管理

資料來源：蘋果日報（2009年3月23日）

問：居住的唐樓超過 30年，最近成立了業主立案法團，他被選為管理委員會主席。大廈一向沒有聘請管理公司，且從未進行大維修，現來信詢問意見。

答：對於樓齡較高的樓宇，適時維修極為重要。王先生首先應向其他委員提出維修的建議，然後一同籌劃維修項目，並透過業主大會議決進行維修工程。
此外，由於大廈管理工作涉及不同範疇，如清潔、保安、收取管理費及收支報表等。法團自行管理大廈，要考慮法團的委員對大廈管理及相關的法規有否基本認識，並且能否抽出較多私人時間，以便處理日常的管理事務。王先生可徵詢其他委員的意見，考慮聘請管理公司為業戶提供專業的大廈管理服務。
得到委員的同意，法團可邀請有信譽的物業管理公司提交服務建議書及經理人酬金收費標準，供管理委員會揀選合適的管理公司，然後將財政預算連同聘請管理公司的建議通知所有業主，再提交業主大會議決通過。

頂層滲水住客叫苦

資料來源：蘋果日報（2009年3月16日）

問：黃先生居於大廈頂層單位，飽受天花板及牆身滲水之苦，現在連天花板石屎內鋼筋及暗燈喉也嚴重生銹，欲知解決方法？

答：要解決天花板及牆身滲水問題，必須找出滲水源頭。若天台屬大廈公共地方，而滲水問題是由於天台防水層老化或損壞所致，應聯絡管理公司或法團，要求安排承建商進行維修。根據經驗，局部維修天台防水層未必能完全解決滲水問題，全面重鋪天台防水層是較為理想維修方法。


須查明外牆業權
此外，外牆滲水可能是由於外牆紙皮石破損或伸縮縫老化而引起。黃先生應根據大廈公契，查明外牆業權，若屬於大廈公共地方，同樣可要求管理公司或法團安排適當的維修工程。最後，若暗燈喉嚴重生銹，應聘請註冊電業承辦商檢查全屋電器設備，並更換已損壞的電線部份，以保障家居安全。

大廈業主組織分兩類

資料來源：蘋果日報（2009年3月9日）

問：屋苑互委會主席，計劃成立業主組織以便管理屋苑。現查詢如何選擇成立「業主委員會」（下稱業委會）或「業主立案法團」（下稱法團）？兩者有何分別？

答：「業委會」是根據大廈公契成立的業主組織，在法律上沒有法人地位，主要職責是監察公契經理人是否根據大廈公契條文管理屋苑，並向管理公司提供意見，以改善屋苑管理。
「法團」是根據《建築物管理條例》第 344章成立的法人團體，代表屋苑所有業主管理屋苑的公用部份，主導管理公司的工作，並監督其表現。


法團可訂定合約
在管理角度來看，由於「法團」是法人團體，在屋苑管理事務上有決策權，可以訂定各類公共設施的保養合約，因而更有效地運用資源。在每年檢討屋苑的管理開支時，「法團」也可因應各項公共設施的情況，制訂長遠的保養計劃，例如更換水泵、維修大廈外牆的時間表等，如有需要，更可召開業主大會決議大廈維修事項。
「業委會」則屬於諮詢組織，並無法定權力，只擔當向管理公司反映業主意見的橋樑；若與管理公司在屋苑管理事務上出現意見分歧，未必能達到有效管理屋苑的目的。
業主如要成立「法團」，香港房屋協會的物業管理諮詢中心可提供專業意見及資助。詳情可瀏覽房協網址：

http://bmms.hkhs.com

法團委員須監管維修

資料來源：2009年3月2日（蘋果日報）

問︰居於舊樓，大廈正進行維修工程，作為法團委員如何方可有效地監管工程？

答：大廈進行的維修工程，一般包括不同類別的維修項目，而法團聘請的工程顧問或認可人士，是有專業責任確保工程符合法例的要求；而承辦商有責任按顧問的指示進行工程。法團應定期與工程顧問及承辦商溝通，以了解維修工程的進度及是否按照業主的要求進行。


房協廉署合編指南
有關大廈維修的程序及需要注意事項，李小姐可參閱房協聯同廉政公署編製的「樓宇維修實務指南」，法團及業主可到房協各區物業管理諮詢中心或各分區廉政公署辦事處索取指南的光碟，
或透過房協網頁

http://bmms.hkhs.com/chi/bm_toolkit.html
或廉政公署網頁
http://www.bm.icac.hk/tc/home/introduction.aspx下載指南。
房協推出的「樓宇管理維修綜合計劃」，為私人樓宇提供一站式的支援和協助。如需進一步資料或協助，可致電熱線 2882 1717