法團管理大廈公用部份

資料來源：蘋果日報（2011年2月28日）

問：有意為大廈成立業主立案法團，欲知法團有何權責及籌組法團可向何機構尋求協助？

答：法團是按《建築物管理條例》（第 344章）（條例）成立之法人團體，並代表所有業主管理大廈公用部份。管理委員會（管委會）則為法團之執行組織，負責大廈日常事務的決策及執行，其主要工作為：

•最少每 3個月舉行一次會議，商討及決定大廈管理事務
•召開法團業主周年大會、特別業主大會（按需要）及執行已通過的決議
•會議後 28天內展示會議紀錄
•定期張貼大廈公用部份收支表及資產負債表
•每年為大廈公用部份支出擬備預算、釐定管理費及維修基金款額，及向業主公佈有關預算
•每年編制大廈支出的會計及財務報表，為該年度賬目安排審計（ 50伙或以上的建築物須聘用註冊會計師進行審計工作）
•按條例要求，在大廈的當眼處張貼牽涉法團的法律訴訟通知
•妥善保存會議紀錄及賬目文件不少於 6年


可諮詢房協
為鼓勵業主籌組法團，香港房屋協會推行的「樓宇管理資助計劃」提供現金資助及技術支援，查詢電話 3188 1188。
房協熱線： 2882 1717

補批盪低於三米毋須申報

資料來源 :蘋果日報（2011年2月24日）

問：法團主席李先生發現大廈外牆有數處地方批盪剝落，欲知政府就這類維修的規定。

答：根據於去年 12月 31日生效的《建築物(小型工程)規例》（規例），如大廈外牆批盪維修範圍的最高點與地面距離不多於 3米，工程屬「指定豁免工程」，法團或管理公司可聘用任何承建商維修，毋須向屋宇署申報開工及完工。


高逾三米須聘註冊商

如外牆批盪維修範圍的最高點與地面距離多於 3米，則工程屬規例下的第 II級別，業主須聘請屋宇署註冊的一般建築承建商或註冊的小型工程承建商進行工程。
如要聘請註冊小型工程承建商，應先確認其持有第 II級 F類型註冊資格。獲委任的註冊工程承建商須於工程開始前 7日及完工後 14日內，向屋宇署分別提交特定表格的小型工程展開通知書及小型工程完工證明書。
有關規例的參考資料及註冊小型工程承建商名冊，可於屋宇署網頁
http://www.bd.gov.hk/chineseT/index_tc.html

滅白蟻萬勿用殺蟲水

資料來源：蘋果日報（2011年2月14日）

問：法團主席黃先生最近發現大廈的電掣房門框疑被白蟻蛀蝕，他欲知如何處理？

答：白蟻屬於經濟害蟲，雖然不會散播病菌，卻能破壞樓宇結構。若不妥善處理白蟻問題，美好的居所可頓成「危樓」。


宜聘用專業承辦商

飛蟻就是白蟻的幼蟲。牠們出沒的活躍季節，通常在每年 3月至 10月的雨天。飛蟻會長出翅膀，成群飛舞交配繁殖。白蟻除蛀蝕木材，也侵蝕磚塊、水泥牆、電線以至電纜。牠們可以在極短的時間內，蛀空木材或纖維物品。

撲滅白蟻千萬不要用殺蟲水。由於殺蟲水有一種特殊氣味，即使殺死部份白蟻，但其他未死的白蟻嗅到這種氣味，就會遷離至其他地方，令問題擴散至其他範圍。

要有效地殲滅白蟻，應聘用專治白蟻的專業承辦商。承辦商會利用探測儀偵察白蟻的活動範圍、進出位置及其巢穴所在。探測儀能穿透木材、石膏板及磚塊。防治白蟻承辦商掌握白蟻的入侵情況後，會採取合適的治理方法。
有關白蟻承辦商名冊可於香港蟲害控制從業員協會網頁內
http://www.pcpa.org.hk/News.asp?SupMenuID=0&MenuID=2867&SelectedID=7

保險公司全責處理索償

資料來源：蘋果日報（2011年2月7日）

問：李先生是法團主席，最近法團遭第三者提出索償。雖然法團已為大廈的公共地方購買「第三者風險保險」，他查詢有甚麼需要留意？


法團勿私下作承諾

答：強制要求大廈業主立案法團（法團）購買第三者風險保險的法例，已於本年 1月 1日實施，以減低業主在大廈範圍內發生意外時，面對巨額賠償的風險，同時為公眾提供保障。

當大廈範圍內發生事故而法團面對索償，法團應按保單規定，盡快通知保險公司有關事件的詳情，以便保險公司能夠妥善處理。法團切勿擅自向第三者作任何責任承諾，以及拒絕、建議或同意賠償等協議。法團須盡一切所能，協助保險公司收集所需資料或作現場視察。如收到任何關於索償的文件，包括法庭發出控告狀或告票，須即時轉交保險公司處理。

此外，根據《建築物管理（第三者風險保險）規例》第 344B章第 11條規定，如有第三者向法團提出申索，法團須在收到其書面要求後的 10天內，向第三者說明有關法律責任是否已投保，並提供保單的詳情。法團如對索償有任何疑問，應與其投保的保險公司查詢及商討賠償安排。

定期檢查大廈公共鐵器

資料來源：蘋果日報（2011年1月31日）

問：曾經有人使用通往水缸的鐵梯時意外觸電，法團委員蔡先生想了解意外的原因，以防止同類事件發生。

答：大廈的公共鐵器如欄杆、樓梯扶手、鐵梯、窗框、鐵閘及鐵門等，都是導電體，在正常情況下不會帶電或造成觸電意外，但當附近範圍有外露或隱藏的電線、電燈喉或電力裝置漏電時，這些金屬便可能成為死亡陷阱，對住客、訪客或工人造成難以察覺的觸電危險。

根據《建築物管理條例》（第 344章）第 18（ 1）條規定，業主立案法團（法團）有責任為大廈公共地方及其設施進行定期檢查、測試及維修，以確保一些經常被法團或管理人忽略及不顯眼的鐵器裝置如水缸鐵梯可正常運作，讓大廈業主安全使用。

加裝地線防漏電

故此，法團或業主除有責任最少每五年聘請註冊電業承辦商，為大廈公共電力裝置進行定期測試和檢查外，應考慮在公共鐵器上加裝地線。如已接上地線，也須要求註冊電業承辦商提交加裝接駁地線的測試報告及證書，以避免漏電造成傷亡意外。

慎選代表出席業主大會

資料來源：蘋果日報（2011年1月24日）

問：近日收到法團召開業主大會的通知書連同委任代表出席會議文書，欲知他是否一定要授權主席或管理委員會成員代表出席大會？


代表可按個人意願投票

答：法團召開業主大會，業主可以親自出席或通過委任代表文書（即授權書）委派代表出席會議，但不一定要委任主席或管委會的成員。

授權書必須符合《建築物管理條例》（第 344章）附表 1A表格 2所規定的格式。法團一般會連同業主大會通知書一併派發予業主，以避免業主使用不合規格的授權書而令委任無效。

業主一旦委任代表出席會議，其代表便有權在大會上議決事項及投票。即使業主預先給予投票指示，委任代表仍可按其個人意願投票，業主是無法查證其代表是否跟從他的指示投票。故業主在委任代表時應小心考慮，盡可能抽空親自出席業主大會。

業主如欲更改授權人士，可以再次填寫授權書以取代先前的委任，而委任代表文書必須在會議舉行前至少 48小時送交管理委員會秘書，否則便屬無效。秘書須在會議舉行前向所有送交授權書的業主發出收據，以便業主核實及紀錄。

秦石邨垃圾屋房署束手

資料來源：東方日報（2011年1月14日）

垃圾屋再現屋邨，房屋署依然束手無策！繼早前報道啟業邨乍現垃圾屋後，沙田秦石邨亦有拾荒漢在家中囤積垃圾，鄰居五年來飽受惡臭及蟲蟻滋擾，房署雖先後清理垃圾逾二十次，但未幾即垃圾再現。區議員與關注團體均批評房署現有做法治標不治本，促嚴厲執行「屋邨管理扣分制」，並成立跨部門小組處理垃圾屋問題，免令更多居民被迫與垃圾為鄰。

陳小姐與雙親於八十年代入住秦石邨石玉樓，生活平靜而愜意，然而，自從一名新鄰居遷入後，「安樂窩」即變得家無寧日，「佢（新鄰居）日日去垃圾房執啲垃圾返嚟，塞晒喺屋企，搞到臭氣熏天，仲惹埋啲曱甴爬嚟爬去，搞到我哋一屋都係（曱甴）！」陳指去年有關單位曾因疑有煙蒂跌進垃圾堆引致火警，雖及時發現及撲救，但已令居民惶惶不可終日。

治標不治本害苦鄰居
五年來陳父鍥而不捨地向房署投訴，惟一直只獲覆「會跟進！」房署雖然會間中派員上門清理垃圾，但陳認為有關清理只屬「治標不治本」，更質疑房署未有妥善執行「扣分制」，「五年嚟一直係咁（堆垃圾），冇理由仲未扣晒啲分！」

房署發言人只承認○九年七月才開始接獲居民投訴，已隨即派員勸喻涉事單位戶主盡快清理垃圾，並提議協助事主向社會福利署尋求協助，但遭拒絕。該邨辦事處職員由二○一○年三月至今曾先後二十次到上址協助住戶清理垃圾。至於有關「扣分制」一事，發言人則稱，自○九年十一月十六日起共扣除該住戶七分，倘兩年內扣滿十六分便會終止其租約。

不過，陳對有關回應仍大感不滿，「依家先扣咗七分，咁之前嗰幾年佢（房署）做過啲咩？」陳早前更與同層居民聯署向房署反映不滿。

沙田區區議員程張迎狠批房署處理「垃圾屋」問題有欠積極，而其他部門對房署支援亦欠奉，「淨係上去清理垃圾屋都無補於事，應該主動搵其他部門好似社署、甚至醫管局去幫戶主解決問題！」

前房屋委員會委員王坤直斥房署有法不依，令「扣分制」形同虛設，「成五年先至扣七分，幾時先扣滿十六分？」王指不少屋邨都出現類似問題，認為房署應加強執法，或另行安置有關住戶遷往遠離垃圾房的單位，減少「拾荒」的頻率。

專家：靠拾荒獲安全感
註冊臨床心理學家朱嘉麗解釋，拾荒是一種受內在因素及外在衝擊而演變成的強迫性症狀，不斷重複同一動作，即「執垃圾」然後囤積，從而獲得安全感，部分更有機會患上思覺失調，「佢哋不停執拾鐵罐再儲起，以為咁樣會為自己帶來好運！」朱指社工與拾荒者會晤時應先建立良好關係，從而逐步解決拾荒者囤積垃圾的癥結所在，但政府對培訓精神科專業社工的資源一向不足，令問題不斷浮現。