資料來源：蘋果日報（2009年6月29日）
所住唐樓家中的鐵窗框邊長期銹蝕，可否申請「長者維修自住物業津貼計劃」更換鋁窗？
窗戶長期抵禦風雨，必須定期檢驗和維修，避免鬆脫墜下。當發現鐵窗框邊或窗鉸出現銹蝕，業主應聘請合格承建商檢查及維修。
由於鐵窗較容易生銹，故將鐵窗更換為鋁窗，不失為一個好選擇，但業主需留意此舉會否牴觸大廈公契，例如因更換鋁窗而改變大廈外貌會違反契約規定。故此在更換鋁窗前，業主應向管業處查問清楚。
聘商譽良好承建商
此外，業主應聘請經驗豐富、商譽良好的承建商進行工程。若工程需要在外牆搭建棚架作工作台，業主應要求承建商購買僱員及第三者意外保險，以保障工人及業主。
「長者維修自住物業津貼計劃」是政府為長者業主提供的財政資助計劃，目的是資助合資格長者維修保養自住物業及改善樓宇安全，範圍包括住用單位及樓宇公用地方與樓宇安全有關的維修工程。若符合申請資格，而擬進行之維修項目符合法例及有關規定，在五年內最高可獲 40,000元津貼。政府已委託香港房屋協會負責推行該計劃，查詢請電： 2839 7166或 2894 3222。
2009年7月5日星期日
窗戶常開可防牆身發霉
資料來源：蘋果日報（2009年6月22日）
一般業主都知道，牆身油漆發霉主要受環境因素影響，例如大廈座落山上或很接近樹木。若建築物的位置高於地平線，濕度會較市區為高，發霉的現象相對較為普遍。有業主查詢有何方法防止及處理牆身發霉？
在潮濕或雨季進行油漆工程，會加速霉菌在漆面的繁殖，因為霉菌的孢子透過空氣中的水份傳播。當孢子聚合在高濕度的塗面或灰泥時，便會黏上表面而迅速生長。
此外，霉菌也很容易出現在浴室及廚房的牆身。霉菌在漆面生長，不但影響漆料的耐用性，當人吸入霉菌，也會引致敏感及其他呼吸道疾病。
有效防止及處理油漆發霉的方法：
1．盡量打開窗戶，保持空氣流通，減低房間濕氣凝聚。
2．使用有殺滅真菌功能的油漆及底層塗料。
3．如牆身或地台出現滲水，要立刻維修，以免滲水範圍伸延。濕透的石屎及牆身灰泥會形成助長真菌生長的環境。
4．使用廚房及浴室時，應常開動抽氣扇及關上門，減低室內的濕度。
5．在潮濕的季節應用抽濕機將室內濕度降低。
一般業主都知道，牆身油漆發霉主要受環境因素影響，例如大廈座落山上或很接近樹木。若建築物的位置高於地平線，濕度會較市區為高，發霉的現象相對較為普遍。有業主查詢有何方法防止及處理牆身發霉？
在潮濕或雨季進行油漆工程，會加速霉菌在漆面的繁殖，因為霉菌的孢子透過空氣中的水份傳播。當孢子聚合在高濕度的塗面或灰泥時，便會黏上表面而迅速生長。
此外，霉菌也很容易出現在浴室及廚房的牆身。霉菌在漆面生長，不但影響漆料的耐用性，當人吸入霉菌，也會引致敏感及其他呼吸道疾病。
有效防止及處理油漆發霉的方法：
1．盡量打開窗戶，保持空氣流通，減低房間濕氣凝聚。
2．使用有殺滅真菌功能的油漆及底層塗料。
3．如牆身或地台出現滲水，要立刻維修，以免滲水範圍伸延。濕透的石屎及牆身灰泥會形成助長真菌生長的環境。
4．使用廚房及浴室時，應常開動抽氣扇及關上門，減低室內的濕度。
5．在潮濕的季節應用抽濕機將室內濕度降低。
長者領維修物業津貼有限制
資料來源：蘋果日報（2009年6月15日）
想申請「長者維修自住物業津貼計劃」以清拆外牆僭建騎樓，有何申請資格及注意事項？
「長者維修自住物業津貼計劃」由政府委託房協推行，目的是為長者自住業主提供財政資助，維修自住物業及改善樓宇安全。申請人必須符合以下資格：
•持有香港居民身份證及年滿 60歲；
•是住用樓宇或綜合用途樓宇內的住用單位的業主；
•申請人及其合法配偶（如已婚）均居住在有關物業；
•正領取綜合社會保障援助或普通高齡津貼；或符合以下入息及資產限額：
──單身人士每月入息限額為 6,360元，而資產不能超過 342,000元；
──已婚人士每月入息限額為 9,940元，而資產不能超過 516,000元。
如欲申請上述計劃清拆外牆僭建騎樓，必須符合以上資格，並在工程開展前遞交申請表。當獲得「原則上批准」後，方可展開工程。清拆僭建物應留意以下要點：
•施工前確保有足夠安全及防預措施；
•聘請合資格承建商進行工程；
•根據批准圖則還原建築物。
此外，若清拆工程涉及大廈結構，宜先徵詢建築專業人士的意見。
想申請「長者維修自住物業津貼計劃」以清拆外牆僭建騎樓，有何申請資格及注意事項？
「長者維修自住物業津貼計劃」由政府委託房協推行，目的是為長者自住業主提供財政資助，維修自住物業及改善樓宇安全。申請人必須符合以下資格：
•持有香港居民身份證及年滿 60歲；
•是住用樓宇或綜合用途樓宇內的住用單位的業主；
•申請人及其合法配偶（如已婚）均居住在有關物業；
•正領取綜合社會保障援助或普通高齡津貼；或符合以下入息及資產限額：
──單身人士每月入息限額為 6,360元，而資產不能超過 342,000元；
──已婚人士每月入息限額為 9,940元，而資產不能超過 516,000元。
如欲申請上述計劃清拆外牆僭建騎樓，必須符合以上資格，並在工程開展前遞交申請表。當獲得「原則上批准」後，方可展開工程。清拆僭建物應留意以下要點：
•施工前確保有足夠安全及防預措施；
•聘請合資格承建商進行工程；
•根據批准圖則還原建築物。
此外，若清拆工程涉及大廈結構，宜先徵詢建築專業人士的意見。
法團通過可撤換管理公司
資料來源：蘋果日報（2009年6月8日）
大廈的管理公司自樓宇落成至今服務近 30年，業主是否須永久聘用而不能撤換呢？
若管理公司是由大廈公契委任的（即公契經理人），根據《建築物管理條例》（第 344章）附表 7，大廈法團可召開業主大會通過終止管理公司委任的決議，而決議中必須附帶以下條文：
•書面通知終止經理人的委任
•不少於三個月的通知期，或
•不設通知期，由法團與經理人訂立協議，向其支付代通知金，金額相等於管理公司在通知期內應得的報酬
此外，有關決議須由擁有業權和支付管理開支的業主親自或委派代表在業主大會中投票，並取得過半數票及不少於擁有 50％業權份數的業主支持才能通過。通過決議後，法團須在會議日期後的 14天內以書面形式通知管理公司，並須附有終止委任的決議副本。
因此，管理公司能否繼續成為大廈經理人，為大廈業主服務，須視乎法團可有召開業主大會提出終止其委任，並有足夠業主支持通過決議。
大廈的管理公司自樓宇落成至今服務近 30年，業主是否須永久聘用而不能撤換呢？
若管理公司是由大廈公契委任的（即公契經理人），根據《建築物管理條例》（第 344章）附表 7，大廈法團可召開業主大會通過終止管理公司委任的決議，而決議中必須附帶以下條文：
•書面通知終止經理人的委任
•不少於三個月的通知期，或
•不設通知期，由法團與經理人訂立協議，向其支付代通知金，金額相等於管理公司在通知期內應得的報酬
此外，有關決議須由擁有業權和支付管理開支的業主親自或委派代表在業主大會中投票，並取得過半數票及不少於擁有 50％業權份數的業主支持才能通過。通過決議後，法團須在會議日期後的 14天內以書面形式通知管理公司，並須附有終止委任的決議副本。
因此，管理公司能否繼續成為大廈經理人，為大廈業主服務，須視乎法團可有召開業主大會提出終止其委任，並有足夠業主支持通過決議。
業主大會人數須足夠
資料來源：蘋果日報（2009年6月1日）
屋苑法團主席，他表示當召開業主大會時，業主們每每因為會議過於冗長而相繼離開。現查詢是否只須在業主大會會議開始時有足夠的法定人數，就符合相關要求呢？
人數不足議決無效
法定人數是指會議必須保持的最少出席業主人數，使會議能夠有效地處理屋苑事務。法團的業主大會，無論在開始或會議期間，均須維持足夠的法定人數。在法定人數不足的情況下通過的決議，均屬無效。一般而言，法團會議的法定人數為業主總人數的 10%，但如果召開的目的是為解散管委會的話，法定人數則為業主人數的 20%。
有時業主大會因出席者熱烈的討論，致令會議十分冗長。因此會議主持人應適當地控制時間，如發現業主相繼離開，應提醒業主離開後導致法定人數不足而影響議決的有效性；同時，應在適當時候重新點算在場的業主人數，以確保仍符合法定要求。
如會議因法定人數少於法例要求而須延期舉行，須由出席會議的業主共同決定。如有需要，大會可投票決定如何作安排，會議主持人不能單方面自行決定。
房協熱線： 2882 1717
傳真： 2882 2001
屋苑法團主席，他表示當召開業主大會時，業主們每每因為會議過於冗長而相繼離開。現查詢是否只須在業主大會會議開始時有足夠的法定人數，就符合相關要求呢？
人數不足議決無效
法定人數是指會議必須保持的最少出席業主人數，使會議能夠有效地處理屋苑事務。法團的業主大會，無論在開始或會議期間，均須維持足夠的法定人數。在法定人數不足的情況下通過的決議，均屬無效。一般而言，法團會議的法定人數為業主總人數的 10%，但如果召開的目的是為解散管委會的話，法定人數則為業主人數的 20%。
有時業主大會因出席者熱烈的討論，致令會議十分冗長。因此會議主持人應適當地控制時間，如發現業主相繼離開，應提醒業主離開後導致法定人數不足而影響議決的有效性；同時，應在適當時候重新點算在場的業主人數，以確保仍符合法定要求。
如會議因法定人數少於法例要求而須延期舉行，須由出席會議的業主共同決定。如有需要，大會可投票決定如何作安排，會議主持人不能單方面自行決定。
房協熱線： 2882 1717
傳真： 2882 2001
樓宇更新 兩法團應交一份申請表
資料來源：蘋果日報（2009年5月25日）
想為大廈申請參加「樓宇更新大行動」，但大廈分有兩個業主立案法團，她擔心若個別法團申請不獲批時，會影響整體維修的決定，不知如何是好。
即一幢大廈有超過一份大廈公契，故有多於一個業主立案法團，在香港舊樓當中很普遍。
若法團申請「樓宇更新大行動」獲批，樓宇內住用或商用單位的業主均可獲相當於公共地方維修費用八成的津貼或每單位上限 16,000元（以較低者為準），而長者自住業主更可申請全數津貼，上限為 40,000元。
6月 6日前遞交申請
截止申請後，房協或市建局會以電腦抽籤決定審核申請表的優先次序。由於申請是以個別法團為單位，若其中一個法團得到較優先次序而獲批，但另一法團卻因編號較後而未能受惠，業主間或會因意見分歧令大廈的維修工程難以進行。
有見及此，「樓宇更新大行動」會接受由多於一個法團組成的大廈聯同遞交一份申請表，並一併處理，以便派發同一個優先次序編號。因此，應立即聯絡兩個法團的管理委員會，依照申請表的要求於本年 6月 6日或之前遞交申請。房協熱線： 2882 1717
傳真： 2882 2001
想為大廈申請參加「樓宇更新大行動」，但大廈分有兩個業主立案法團，她擔心若個別法團申請不獲批時，會影響整體維修的決定，不知如何是好。
即一幢大廈有超過一份大廈公契，故有多於一個業主立案法團，在香港舊樓當中很普遍。
若法團申請「樓宇更新大行動」獲批，樓宇內住用或商用單位的業主均可獲相當於公共地方維修費用八成的津貼或每單位上限 16,000元（以較低者為準），而長者自住業主更可申請全數津貼，上限為 40,000元。
6月 6日前遞交申請
截止申請後，房協或市建局會以電腦抽籤決定審核申請表的優先次序。由於申請是以個別法團為單位，若其中一個法團得到較優先次序而獲批，但另一法團卻因編號較後而未能受惠，業主間或會因意見分歧令大廈的維修工程難以進行。
有見及此，「樓宇更新大行動」會接受由多於一個法團組成的大廈聯同遞交一份申請表，並一併處理，以便派發同一個優先次序編號。因此，應立即聯絡兩個法團的管理委員會，依照申請表的要求於本年 6月 6日或之前遞交申請。房協熱線： 2882 1717
傳真： 2882 2001
兩項津貼供長者維修樓宇
資料來源：蘋果日報（2009年5月18日）
已超過 60歲，想查詢「樓宇更新大行動」的長者津貼與現有的「長者維修自住物業津貼計劃」有何不同？長者可否同時申請兩項計劃的津貼？
「樓宇更新大行動」是一次性並為期兩年的行動，樓宇必須符合「樓宇更新大行動」的資格，獲批核的目標樓宇當中， 60歲或以上的長者自住業主，毋須接受資產或入息審查，可獲全數大廈公用地方的維修費用津貼，上限為 4萬元。「長者維修自住物業津貼計劃」為長者自住業主提供財政資助，以維修保養物業及改善樓宇安全，合資格申領津貼的維修工程範圍涵蓋住用單位及大廈公用地方。符合申請資格的長者自住業主，在 5年內最高可獲批 4萬元津貼。
可按大廈公用地方或住用單位的維修需要，獨立申請上述兩項長者津貼計劃，惟須注意不可就相同的公用地方維修開支同時向兩項津貼計劃提出申請。若「樓宇更新大行動」的長者津貼不足以支付所須攤分的維修費，則符合有關入息及資產審查要求的長者，可申請「長者維修自住物業津貼計劃」，以支付扣除津貼後的餘款。房協熱線： 2882 1717
傳真： 2882 2001
已超過 60歲，想查詢「樓宇更新大行動」的長者津貼與現有的「長者維修自住物業津貼計劃」有何不同？長者可否同時申請兩項計劃的津貼？
「樓宇更新大行動」是一次性並為期兩年的行動，樓宇必須符合「樓宇更新大行動」的資格，獲批核的目標樓宇當中， 60歲或以上的長者自住業主，毋須接受資產或入息審查，可獲全數大廈公用地方的維修費用津貼，上限為 4萬元。「長者維修自住物業津貼計劃」為長者自住業主提供財政資助，以維修保養物業及改善樓宇安全，合資格申領津貼的維修工程範圍涵蓋住用單位及大廈公用地方。符合申請資格的長者自住業主，在 5年內最高可獲批 4萬元津貼。
可按大廈公用地方或住用單位的維修需要，獨立申請上述兩項長者津貼計劃，惟須注意不可就相同的公用地方維修開支同時向兩項津貼計劃提出申請。若「樓宇更新大行動」的長者津貼不足以支付所須攤分的維修費，則符合有關入息及資產審查要求的長者，可申請「長者維修自住物業津貼計劃」，以支付扣除津貼後的餘款。房協熱線： 2882 1717
傳真： 2882 2001
樓宇更新津貼須先用於公用地方
資料來源：蘋果日報（2009年5月11日）
詢問大廈更換升降機，可否申請「樓宇更新大行動」的津貼？
「樓宇更新大行動」是發展局聯同房協及市建局推行的大廈維修資助計劃，維修津貼高達維修費用八成或最高每戶 1.6萬元。維修津貼必須先用於大廈公用地方，包括：
1.維修樓宇結構
2.維修樓宇外牆
3.修葺或更換破損的窗戶
4.維修屋宇衞生設施
5.維修破損的消防安全建造和消防裝置及設備
在支付上述的工程費用後，如有餘數方可用於公用地方其他的維修及改善工程，包括：
1.清拆違例建築工程和違例天台搭建物
2.改善樓宇消防安全建造和消防裝置及設備
3.改善屋宇裝備及設施，例如修葺、維修保養和更換升降機、電線、煤氣豎管及食水管
4.進行斜坡和擋土牆的維修保養或改善工程
5.修葺天台及平台防水層，以及改善滲水問題的工程
津貼也可用於與上述工程相關的維修保養項目，如勘測工程和專業服務。因此，大廈法團須首先將津貼用於改善樓宇公用地方及樓宇結構、消防安全及衞生設施相關的維修項目，有餘額方可用於更換升降機。
詢問大廈更換升降機，可否申請「樓宇更新大行動」的津貼？
「樓宇更新大行動」是發展局聯同房協及市建局推行的大廈維修資助計劃，維修津貼高達維修費用八成或最高每戶 1.6萬元。維修津貼必須先用於大廈公用地方，包括：
1.維修樓宇結構
2.維修樓宇外牆
3.修葺或更換破損的窗戶
4.維修屋宇衞生設施
5.維修破損的消防安全建造和消防裝置及設備
在支付上述的工程費用後，如有餘數方可用於公用地方其他的維修及改善工程，包括：
1.清拆違例建築工程和違例天台搭建物
2.改善樓宇消防安全建造和消防裝置及設備
3.改善屋宇裝備及設施，例如修葺、維修保養和更換升降機、電線、煤氣豎管及食水管
4.進行斜坡和擋土牆的維修保養或改善工程
5.修葺天台及平台防水層，以及改善滲水問題的工程
津貼也可用於與上述工程相關的維修保養項目，如勘測工程和專業服務。因此，大廈法團須首先將津貼用於改善樓宇公用地方及樓宇結構、消防安全及衞生設施相關的維修項目，有餘額方可用於更換升降機。
「樓宇更新大行動」主要對象
資料來源：蘋果日報（2009年5月4日）
大廈法團準備申請即將推出的「樓宇更新大行動」，欲查詢詳情。
「樓宇更新大行動」由發展局聯同香港房屋協會及市區重建局合作推行，助舊樓業主進行公用地方維修。對象包括：一)已成立法團及計劃以自願方式參與行動的樓宇；二)由屋宇署、房協及市建局挑選在組織維修工程上有困難的樓宇。
黃先生居住的樓宇屬第一類。法團應先檢視其大廈是否符合大行動的準則：
1.30年樓齡或以上的住用或綜合用途樓宇
2.樓宇的住用單位不多於 400個
3.如樓宇位於市區（包括港島、九龍、沙田、葵青及荃灣），住用單位的平均應課差餉租值不高於 10萬元；如樓宇位於其他地區，其住用單位的平均應課差餉租值不高於 7.6萬元
4.樓宇處於失修或破損的狀況，需進行保養及維修工程
若大廈初步符合上述要求，法團應召開管理委員會會議通過以下議程：
1.申請參與「樓宇更新大行動」
2.授權委員代表簽署申請表
3.通過樓宇將維修的工程項目
「樓宇更新大行動」即將接受申請。有興趣的法團可瀏覽
http://www.hkhs.com查詢。
大廈法團準備申請即將推出的「樓宇更新大行動」，欲查詢詳情。
「樓宇更新大行動」由發展局聯同香港房屋協會及市區重建局合作推行，助舊樓業主進行公用地方維修。對象包括：一)已成立法團及計劃以自願方式參與行動的樓宇；二)由屋宇署、房協及市建局挑選在組織維修工程上有困難的樓宇。
黃先生居住的樓宇屬第一類。法團應先檢視其大廈是否符合大行動的準則：
1.30年樓齡或以上的住用或綜合用途樓宇
2.樓宇的住用單位不多於 400個
3.如樓宇位於市區（包括港島、九龍、沙田、葵青及荃灣），住用單位的平均應課差餉租值不高於 10萬元；如樓宇位於其他地區，其住用單位的平均應課差餉租值不高於 7.6萬元
4.樓宇處於失修或破損的狀況，需進行保養及維修工程
若大廈初步符合上述要求，法團應召開管理委員會會議通過以下議程：
1.申請參與「樓宇更新大行動」
2.授權委員代表簽署申請表
3.通過樓宇將維修的工程項目
「樓宇更新大行動」即將接受申請。有興趣的法團可瀏覽
http://www.hkhs.com查詢。
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