資料來源：蘋果日報（2009年10月5日）
如果業主不滿法團個別委員或整個管理委員會的表現，應如何處理？
業主應積極參與法團事務，關注大廈的管理工作，從而改善大廈的管理質素。非管委會委員，若對大廈管理事務感到興趣，可列席管委會的定期會議，提供意見。由於管委會的委員都是義務而非專業的大廈管理人員，憑着對大廈管理的關心及熱誠參與法團，故業主應體諒委員的表現，多與委員溝通，積極反映意見。
若管委會委員或整個管理委員會的表現未如理想，根據《建築物管理條例》〈第 344章〉第 14〈 2〉條，業主可在法團業主大會的會議上，決議撤換管理委員會的任何委員〈租客代表的委員除外〉。
委一名管理人
另根據條例第 31條，業主可向土地審裁處申請解散管委會，並委任一名管理人；或者根據條例第 30〈 1〉條，藉法團業主大會通過決議，委任一名管理人，然後解散管理委員會。由於每座大廈的情況各有不同，業主在決議前，可徵詢專業人士或法律顧問的意見，作出適當的決定。
2009年10月11日星期日
外牆批盪防鬆脫方法
資料來源：蘋果日報（2009年9月21日）
大廈外牆出現批盪爆裂及鬆脫，如何防止情況惡化？
先了解大廈外牆批盪爆裂及鬆脫的主要原因：
1.批盪結構變異
2.工人批盪牆身時，混凝土牆面太過光滑或不潔
3.水泥沙漿中水份不足，或在凝結過程中遭受破壞
4.材料失效
防鬆脫六項建議
1.大廈進行外牆維修時，在樓層之間混凝土構件接駁處，需預留伸縮縫，並用膠填封，以紓緩外牆結構的冷縮熱脹現象
2.在批盪前、後一天，於牆身灑水，使牆面保持高度濕潤，確保水泥批盪在凝結的過程中有充足水份
3.若批盪厚達 20毫米，將底層約 10毫米厚的沙漿批成粗糙面，隔日凝固後再批表層沙漿，令接合牢固結合
4.材料選用粗粒淡水沙，以減低收縮性
5.須於水泥初凝時間內完成工序，避免破壞水泥的凝結力6.如果要進行外牆維修，大廈法團應委託工程顧問，又或認可人士統籌有關工程
大廈外牆出現批盪爆裂及鬆脫，如何防止情況惡化？
先了解大廈外牆批盪爆裂及鬆脫的主要原因：
1.批盪結構變異
2.工人批盪牆身時，混凝土牆面太過光滑或不潔
3.水泥沙漿中水份不足，或在凝結過程中遭受破壞
4.材料失效
防鬆脫六項建議
1.大廈進行外牆維修時，在樓層之間混凝土構件接駁處，需預留伸縮縫，並用膠填封，以紓緩外牆結構的冷縮熱脹現象
2.在批盪前、後一天，於牆身灑水，使牆面保持高度濕潤，確保水泥批盪在凝結的過程中有充足水份
3.若批盪厚達 20毫米，將底層約 10毫米厚的沙漿批成粗糙面，隔日凝固後再批表層沙漿，令接合牢固結合
4.材料選用粗粒淡水沙，以減低收縮性
5.須於水泥初凝時間內完成工序，避免破壞水泥的凝結力6.如果要進行外牆維修，大廈法團應委託工程顧問，又或認可人士統籌有關工程
加管理費有既定程序
資料來源：蘋果日報（2009年9月14日）
最近收到管理公司通知，將會增加管理費，管理公司是否有權增加管理費？
業主立案法團一般都會聘用物業管理公司，協助法團執行大廈日常的管理工作。管業經理須每年檢討管理費，以及擬備預算草案予管理委員會考慮。若因應大廈的實際支出而調整管理費，法團或管業經理必須將預算草案張貼在大廈的「當眼處」 7天，詳細解釋調整管理費的原因，例如：去年的實際開支與來年預算開支的比較，並須預留 14天讓業主發表意見。
諮詢期屆滿後，若大部份業主對管理費草案持不同意見的話，管業經理應協助管委會檢討及修訂預算草案。修訂後的預算草案應按上述程序，再徵詢業主意見。根據《建築物管理條例》（第 344章），管委會新釐定的管理費預算增幅，如超過原有管理費 50%，必須由法團召開業主大會，議決批准才可執行。
最近收到管理公司通知，將會增加管理費，管理公司是否有權增加管理費？
業主立案法團一般都會聘用物業管理公司，協助法團執行大廈日常的管理工作。管業經理須每年檢討管理費，以及擬備預算草案予管理委員會考慮。若因應大廈的實際支出而調整管理費，法團或管業經理必須將預算草案張貼在大廈的「當眼處」 7天，詳細解釋調整管理費的原因，例如：去年的實際開支與來年預算開支的比較，並須預留 14天讓業主發表意見。
諮詢期屆滿後，若大部份業主對管理費草案持不同意見的話，管業經理應協助管委會檢討及修訂預算草案。修訂後的預算草案應按上述程序，再徵詢業主意見。根據《建築物管理條例》（第 344章），管委會新釐定的管理費預算增幅，如超過原有管理費 50%，必須由法團召開業主大會，議決批准才可執行。
長者離世維修津貼發放準則
資料來源：蘋果日報（2009年9月7日）
有意申請長者維修自住物業津貼，以改善居住環境。若本人在申請期間離世，家人會否獲發津貼？
若申請人不幸在發放津貼前離世，津貼不會自動發放予單位的繼承人；然而香港房屋協會會個別考慮情況，決定是否繼續處理有關申請及發放津貼。一般考慮的因素如下：
1.長者配偶：配偶年滿 60歲或以上，並在單位內居住，可獲發津貼。
2.遺產執行人：若申請人的遺產執行人已在土地註冊署登記該單位，並向房協申請承受津貼，房協會恩恤或特別考慮，將津貼發給遺產執行人。
3.工程的類別及階段：房協按工程的類別，即大廈公共地方或單位內的維修工程，以及工程進行的階段，考慮是否發放津貼。
津貼計劃至 2013年
「長者維修自住物業津貼計劃」（簡稱「津貼計劃」），乃政府專為自住的長者業主而設的計劃，目的是協助長者業主改善居住環境。計劃由 2008年 5月推出，為期 5年。合資格的長者業主最高可獲 4萬元津貼，用作維修其自住單位或大廈的公共地方。政府委託香港房屋協會執行有關計劃，負責處理及審批申請，以及發放津貼等事宜。
有意申請長者維修自住物業津貼，以改善居住環境。若本人在申請期間離世，家人會否獲發津貼？
若申請人不幸在發放津貼前離世，津貼不會自動發放予單位的繼承人；然而香港房屋協會會個別考慮情況，決定是否繼續處理有關申請及發放津貼。一般考慮的因素如下：
1.長者配偶：配偶年滿 60歲或以上，並在單位內居住，可獲發津貼。
2.遺產執行人：若申請人的遺產執行人已在土地註冊署登記該單位，並向房協申請承受津貼，房協會恩恤或特別考慮，將津貼發給遺產執行人。
3.工程的類別及階段：房協按工程的類別，即大廈公共地方或單位內的維修工程，以及工程進行的階段，考慮是否發放津貼。
津貼計劃至 2013年
「長者維修自住物業津貼計劃」（簡稱「津貼計劃」），乃政府專為自住的長者業主而設的計劃，目的是協助長者業主改善居住環境。計劃由 2008年 5月推出，為期 5年。合資格的長者業主最高可獲 4萬元津貼，用作維修其自住單位或大廈的公共地方。政府委託香港房屋協會執行有關計劃，負責處理及審批申請，以及發放津貼等事宜。
廚房改開放式 潛在火警風險
資料來源：蘋果日報（2009年8月31日）
我想將家中的廚房間牆以及廚房門拆去，改為開放式廚房，想了解有甚麼地方須注意？
近年，不少業主都考慮使用開放式廚房的設計，除可為家居塑造時尚格調，更可善用空間。倘業主將廚房間牆及廚房門拆除，該等改動工程有可能牴觸法例，也可能增加火警風險。
我們常於廚房生火煮食，萬一失火，廚房門的位置會影響單位走火路徑，而廚房的間隔牆及關閉的廚房門一般具有足夠的耐火能力，住客將不受廚房火勢影響，並有足夠時間逃離單位。有些業主認為，只要採用無火煮食設備，開放式廚房的設計就不會構成火警危險。
其實，新建樓宇內的開放式廚房設計，一般須由防火工程顧問進行火警風險評估，以及要獲得屋宇署通過其安全標準，才可以正式施工。建議業主應該先聘用專業人士研究及計劃改建方案，再向屋宇署申請批准後才施工。
我想將家中的廚房間牆以及廚房門拆去，改為開放式廚房，想了解有甚麼地方須注意？
近年，不少業主都考慮使用開放式廚房的設計，除可為家居塑造時尚格調，更可善用空間。倘業主將廚房間牆及廚房門拆除，該等改動工程有可能牴觸法例，也可能增加火警風險。
我們常於廚房生火煮食，萬一失火，廚房門的位置會影響單位走火路徑，而廚房的間隔牆及關閉的廚房門一般具有足夠的耐火能力，住客將不受廚房火勢影響，並有足夠時間逃離單位。有些業主認為，只要採用無火煮食設備，開放式廚房的設計就不會構成火警危險。
其實，新建樓宇內的開放式廚房設計，一般須由防火工程顧問進行火警風險評估，以及要獲得屋宇署通過其安全標準，才可以正式施工。建議業主應該先聘用專業人士研究及計劃改建方案，再向屋宇署申請批准後才施工。
屋苑節能方案有助省電
資料來源：蘋果日報（2009年8月24日）
住戶發覺屋苑公共地方的照明裝置太多，而且 24小時開啟，欲查詢有關節約能源計劃，以及相關指引或規定。
香港法例對於大廈走火通道照明有特定要求，緊急照明系統的設計應合乎《最低限度之消防裝置及設備守則》。若走火通道光線不足，走火通道燈須 24小時亮着。詳情可參閱屋宇署的《 1996年提供火警逃生途徑守則》內第二部份有關逃生途徑的一般規定。至於屋苑其他公共地方的照明系統，如要達到節能目的，可參考機電工程署的《照明裝置能源效益守則 2007版》照明裝置的能源效益要求。
（網址：http://www.emsd.gov.hk/emsd......ad/pee/lightingcop_2007.pdf）
屋苑法團在計劃公共照明節能方案時，應委任專業人士研究安裝節能設備，如時間掣及光感應器等。並須遵守法例要求和考慮其他因素，例如照明系統開關安排會否構成保安漏洞，尤其留意罪案黑點及隱蔽位置的照明時間。此外，當法團決定改動照明系統安排時，應事先通告各業主及收集意見，以免產生誤解。
住戶發覺屋苑公共地方的照明裝置太多，而且 24小時開啟，欲查詢有關節約能源計劃，以及相關指引或規定。
香港法例對於大廈走火通道照明有特定要求，緊急照明系統的設計應合乎《最低限度之消防裝置及設備守則》。若走火通道光線不足，走火通道燈須 24小時亮着。詳情可參閱屋宇署的《 1996年提供火警逃生途徑守則》內第二部份有關逃生途徑的一般規定。至於屋苑其他公共地方的照明系統，如要達到節能目的，可參考機電工程署的《照明裝置能源效益守則 2007版》照明裝置的能源效益要求。
（網址：http://www.emsd.gov.hk/emsd......ad/pee/lightingcop_2007.pdf）
屋苑法團在計劃公共照明節能方案時，應委任專業人士研究安裝節能設備，如時間掣及光感應器等。並須遵守法例要求和考慮其他因素，例如照明系統開關安排會否構成保安漏洞，尤其留意罪案黑點及隱蔽位置的照明時間。此外，當法團決定改動照明系統安排時，應事先通告各業主及收集意見，以免產生誤解。
長者裝修家居注意事項
資料來源：蘋果日報（2009年8月17日）
婆婆為獨居長者，她打算裝修單位以配合身體日漸衰退的需要，有甚麼事項該注意？
隨着年紀漸長，長者身體機能漸漸退化。為加強家居安全，可按需要考慮加裝以下設施：
1．於浴缸或企缸加設扶手，減低滑倒的情況發生。
2．若長者須使用輪椅，應將廚房、廁所及大門入口地台的門檻移除。
3．在廚房及廁所地台鋪設防滑及易潔地磚，減低滑倒的風險。
4．安裝窗花，避免開關或清潔窗戶時失重心墮下。
5．單位的電力裝置須附有漏電斷路裝置，避免觸電及發生火災。
6．安裝大按扭式的電燈電掣，方便開關照明系統。
勿裝吊櫃或高櫃
此外，長者應避免安裝吊櫃或高櫃，以減低因使用梯子而跌倒的風險。如需更多資料，可致電 2385 2130「房協長者安居資源中心」查詢。此外，可考慮申請房協的「家居維修貸款計劃」或「長者維修自住物業津貼計劃」，詳情可致電房協申請組 2839 7166查詢。
婆婆為獨居長者，她打算裝修單位以配合身體日漸衰退的需要，有甚麼事項該注意？
隨着年紀漸長，長者身體機能漸漸退化。為加強家居安全，可按需要考慮加裝以下設施：
1．於浴缸或企缸加設扶手，減低滑倒的情況發生。
2．若長者須使用輪椅，應將廚房、廁所及大門入口地台的門檻移除。
3．在廚房及廁所地台鋪設防滑及易潔地磚，減低滑倒的風險。
4．安裝窗花，避免開關或清潔窗戶時失重心墮下。
5．單位的電力裝置須附有漏電斷路裝置，避免觸電及發生火災。
6．安裝大按扭式的電燈電掣，方便開關照明系統。
勿裝吊櫃或高櫃
此外，長者應避免安裝吊櫃或高櫃，以減低因使用梯子而跌倒的風險。如需更多資料，可致電 2385 2130「房協長者安居資源中心」查詢。此外，可考慮申請房協的「家居維修貸款計劃」或「長者維修自住物業津貼計劃」，詳情可致電房協申請組 2839 7166查詢。
住宅裝設消防裝置有規定
資料來源：蘋果日報（2009年8月10日）
居於 15層高的商住大廈，樓齡已超過 40年。最近收到消防處指示，要求在公眾地方加裝緊急照明系統。請問是否所有樓宇都必須有此設備呢？
根據 2007年 7月 1日生效的消防安全（建築物）條例第 572章，所有於 1987年或之前建成，屬於綜合用途及住用建築物，而大廈高度由地面至最高一層樓面計超過 30米，必須按規定提供或改善部份消防裝置及設備。緊急照明系統應安裝在大廈的公眾地方，例如樓梯、通道及各層的升降機大堂。當火警發生，如主要照明系統發生故障，緊急照明系統便會自動啟動，確保走火通道及相連之公眾地方有足夠照明。
此外，緊急照明系統應設有後備應急電力供應。如樓宇沒有備用發電機，緊急照明系統必須裝設充電式電池，並提供足夠電量，維持不少於兩小時的規定照明光度。有關安裝緊急照明的要求，可參考消防處於 1994年 3月修訂之「最低限度之消防裝置及設備守則」。
最後，業主必須委聘註冊的消防裝置承辦商進行改善消防裝置及設備工程，以便完工後由註冊消防裝置承辦商向消防處申報完工。
居於 15層高的商住大廈，樓齡已超過 40年。最近收到消防處指示，要求在公眾地方加裝緊急照明系統。請問是否所有樓宇都必須有此設備呢？
根據 2007年 7月 1日生效的消防安全（建築物）條例第 572章，所有於 1987年或之前建成，屬於綜合用途及住用建築物，而大廈高度由地面至最高一層樓面計超過 30米，必須按規定提供或改善部份消防裝置及設備。緊急照明系統應安裝在大廈的公眾地方，例如樓梯、通道及各層的升降機大堂。當火警發生，如主要照明系統發生故障，緊急照明系統便會自動啟動，確保走火通道及相連之公眾地方有足夠照明。
此外，緊急照明系統應設有後備應急電力供應。如樓宇沒有備用發電機，緊急照明系統必須裝設充電式電池，並提供足夠電量，維持不少於兩小時的規定照明光度。有關安裝緊急照明的要求，可參考消防處於 1994年 3月修訂之「最低限度之消防裝置及設備守則」。
最後，業主必須委聘註冊的消防裝置承辦商進行改善消防裝置及設備工程，以便完工後由註冊消防裝置承辦商向消防處申報完工。
2009年10月2日星期五
領匯無情趕絕泊車位輪椅客
資料來源：東方日報（2009年10月2日）
領匯停車場被揭發違規出租車位予非住戶後，昨日起為求自保一刀切下逐客令，但被指矯枉過正，連傷殘人士也趕走。在黃大仙龍翔中心月租車位多年的傷殘人士謝先生，日前突然收到領匯通知，指他並非住戶，故由今個月起不再租車位給他。傷殘人士團體批評領匯不近人情。領匯監察則批評，領匯違規在先，將車位租予街外人，若領匯守法，便沒有這個問題。
領匯停車場近日張貼通告，指本月起車位只供屋苑住戶、商場用戶或其真實訪客使用，而月租車位客戶必須重新登記資料。謝先生是其中一名受影響人士，由於龍翔中心停車場方便輪椅出入，他租用龍翔中心傷殘人士車位六、七年，但他並非附近屋邨居民，亦非商場租戶，只是在附近上班。
謝先生前日收到停車場管理公司通知，稱十月起不再月租車位給他，除非他找屋苑住戶或商場租戶代為申請。謝先生大感錯愕，於是找領匯一名經理理論，經理說沒有辦法，這是地契問題，只給予他多幾日寬限期，他要在十月四日前找到屋苑住戶或商場租戶代為申請，否則便要交回車位。
車位需較闊落 方便輪椅出入
雖然謝先生仍可以日泊形式停泊龍翔中心，但他解釋傷殘人士車位比較闊落，可方便輪椅出入，若轉為日泊的話，未必找到合適的車位，對他造成不便。謝先生希望領匯通融，讓他繼續租用原有的傷殘人士車位。
路向四肢傷殘人士協會中心主任梁冬蘭批評領匯不近人情，突然趕走傷殘人士，影響其日常生活，領匯應行使酌情權，繼續讓該名傷殘人士月租車位。領匯監察發言人李翠琼則稱，領匯違規在先，將車位租予街外人，但無向政府申請，並繳交豁免費用，若領匯守法，便沒有這個問題。
領匯回應說，為符合各停車場不同地契條文要求，需要重新整理及更新停車場月租客戶資料，九月底起邀請客戶重新填寫「月租泊車許可證申請表」，以確定月租客戶可繼續租用月租車位。
領匯表示，客戶重新填寫申請表時，需註明是否停車場所屬屋苑住戶或商場用戶，否則不能繼續租用該停車場月租車位。若是次通知客戶的安排為客戶帶來任何不便，領匯深表歉意，並會檢討日後有關安排。
領匯又表示，已與政府部門跟進有關豁免限制的事宜，並已為廿三個停車場提出豁免申請。但領匯未有提供不合資格續租月租車位的數字。
領匯停車場被揭發違規出租車位予非住戶後，昨日起為求自保一刀切下逐客令，但被指矯枉過正，連傷殘人士也趕走。在黃大仙龍翔中心月租車位多年的傷殘人士謝先生，日前突然收到領匯通知，指他並非住戶，故由今個月起不再租車位給他。傷殘人士團體批評領匯不近人情。領匯監察則批評，領匯違規在先，將車位租予街外人，若領匯守法，便沒有這個問題。
領匯停車場近日張貼通告，指本月起車位只供屋苑住戶、商場用戶或其真實訪客使用，而月租車位客戶必須重新登記資料。謝先生是其中一名受影響人士，由於龍翔中心停車場方便輪椅出入，他租用龍翔中心傷殘人士車位六、七年，但他並非附近屋邨居民，亦非商場租戶，只是在附近上班。
謝先生前日收到停車場管理公司通知，稱十月起不再月租車位給他，除非他找屋苑住戶或商場租戶代為申請。謝先生大感錯愕，於是找領匯一名經理理論，經理說沒有辦法，這是地契問題，只給予他多幾日寬限期，他要在十月四日前找到屋苑住戶或商場租戶代為申請，否則便要交回車位。
車位需較闊落 方便輪椅出入
雖然謝先生仍可以日泊形式停泊龍翔中心，但他解釋傷殘人士車位比較闊落，可方便輪椅出入，若轉為日泊的話，未必找到合適的車位，對他造成不便。謝先生希望領匯通融，讓他繼續租用原有的傷殘人士車位。
路向四肢傷殘人士協會中心主任梁冬蘭批評領匯不近人情，突然趕走傷殘人士，影響其日常生活，領匯應行使酌情權，繼續讓該名傷殘人士月租車位。領匯監察發言人李翠琼則稱，領匯違規在先，將車位租予街外人，但無向政府申請，並繳交豁免費用，若領匯守法，便沒有這個問題。
領匯回應說，為符合各停車場不同地契條文要求，需要重新整理及更新停車場月租客戶資料，九月底起邀請客戶重新填寫「月租泊車許可證申請表」，以確定月租客戶可繼續租用月租車位。
領匯表示，客戶重新填寫申請表時，需註明是否停車場所屬屋苑住戶或商場用戶，否則不能繼續租用該停車場月租車位。若是次通知客戶的安排為客戶帶來任何不便，領匯深表歉意，並會檢討日後有關安排。
領匯又表示，已與政府部門跟進有關豁免限制的事宜，並已為廿三個停車場提出豁免申請。但領匯未有提供不合資格續租月租車位的數字。
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