業主單憑地產代理資料作估價 賣居屋 補地價高預期 10萬

資料來源：蘋果日報（2010年5月19日）

樓市高企，連帶二手公營房屋市場活躍。市場價格常有變動，而出售公營房屋所補付地價的金額，依據申請補價時的樓價計算，有效期兩個月。有業主出售單位時，未有向房屋署了解補價資料，單憑地產代理提供的補地價款額估計物業價值而開價，簽訂臨時合約後申請補地價，發現實際補價款額遠超預期，大失預算。

涉事的公屋業主早年透過租者置其屋計劃購入單位，今年初透過地產代理出售單位時，代理提供兩個月前的補地價資料予她參考，她遂將該補價款額加上心目中預定的樓價，釐定實際售價。惟簽臨約後，正式向房屋署申請補地價，才發現該署估算的補價款額高於代理所述數萬元。另一名居屋業主則單憑代理口頭告知補價資料作估價，最終房署提出的實際補價比預期高出逾十萬元，二人均質疑代理失職。

地產代理監管局表示，現時地產代理條例並無規定從業員有責任為客人索取補地價資料，惟該局曾發出執業警告，提醒從業員處理居屋及租置單位時，應提醒客人有關轉讓限制，須補地價後才能轉售單位；而《地產代理常規（一般責任及香港住宅物業）規例》訂明，地產代理須確保所提供的住宅物業價格與比較數據，沒有誤導物業價值，違者可遭紀律處分。
難追究地產代理責任

律師黃國桐表示，基於地產代理並無責任為客人查詢補價資料，業主難以追討因代理誤導補價所蒙受之損失。他提醒，市場價格不斷變動，資料越近期越好。業主應在簽署臨約前，先向房署申請補價，並要求地產代理提供過去三至六個月的同類物業成交價與補價資料，以確切了解市場實況。「業主申請補價時，可以先口頭問吓房署大約估價幾多，再參考過去幾個月嘅交易補價幾多，就穩陣好多。」

補價通知書兩月內有效

根據房屋署資料，居屋及租置單位業主在五年轉讓限制期屆滿後，可於未繳付或未申請補價的情況下，與買方簽訂臨時或正式買賣合約；但必須在合約內訂明繳付補價期限，並須在完成交易前繳付補價。

業主申請補價須繳交 3,300元手續費。房署接獲申請後會安排測量人員視察單位，按現時市值乘以原來樓價折扣率，估算補價款額，約一個月後發出評估補價通知書予業主。業主必須於兩個月內繳付補價，否則無效，須重新申請及繳付手續費；按期繳付則可在補價中扣除手續費。如不同意款額，可於限期內向土地審裁處上訴，或向房署或其委聘測量師行提出書面反對。
出售居屋/租置單位相關資料：
http://www.housingauthority.gov.hk/b5/residential/shos/0,,,00.html

並非人人可在密閉空間工作

資料來源：蘋果日報（2010年2月1日）

問：X先生是法團委員，欲知維修工人進入大廈「密閉空間」工作有甚麼規定？

答：根據《工廠及工業經營（密閉空間）規條》第 59AE章，「密閉空間」是指任何被圍封的地方。大廈內的沙井、水缸、密室、污水渠、喉管、排煙槽、管道等都是密閉空間，在內工作可能產生危險，包括:

1. 發生火警或爆炸；
2.氣體或缺氧導致工人喪失知覺或窒息；
3.液體水平升高引致遇溺；
4.自由流動的固體（如沙礫）引致窒息。

進入密閉空間工作的人士必須為「核准工人」，業主或承建商需要委任「合資格人士」事前對密閉空間內的工作進行危險評估，並作安全措施建議。工作完結後將該項工作證明書及危險評估報告保存一年，供職業安全主任查閱。

勞工處處長已授權一些機構舉辦「核准工人」及「合資格人士」的認可訓練及證書課程，完成課程才可成為「核准工人」或「合資格人士」。

財務報表須會計師審計

資料來源：蘋果日報（２０１０年２月８日）

問：Ｘ先生居住的大廈最近成立了業主立案法團，他獲委任為司庫。由於大廈只有 50多戶，賬目以往由互委會自行處理，他欲知可否按照互委會做法處理法團賬目？

答：大廈成立法團後，必須按《建築物管理條例》第 344章規定處理大廈的財務賬目。
根據條例第 27條，管理委員會須備存恰當賬簿，臚列所有賬項及財務紀錄，並在法團註冊日期起計 15個月內，以及其後每 12個月擬備財務報表。

財務報表須包括收支表及資產負債表，並由管理委員會主席及秘書或司庫簽署，於法團周年大會上提交法團省覽。

如實反映財務狀況

由於Ｘ先生居住的大廈有多於 50個單位，法團在擬備財務報表時，須聘請並經業主大會批准的會計師進行審計，並發會計報告說明財務報表如實反映法團在收支表結算日期當日的財務狀況。

家居小工程毋須申請

資料來源：蘋果日報（2010年2月22日）

問：小業主X先生想在住宅單位外安裝冷氣機支架及晾衣架，查詢是否必須得到屋宇署許可？

答：政府已修訂《建築物條例》，引入「小型工程監管制度」，方便市民循簡化程序進行小規模建築工程。在新制度下，小型工程分為三個級別。安裝晾衣架及冷氣機支架等屬第三級別，毋須委任建築專業人士及事先通知屋宇署；只須由屋宇署名冊內的註冊承建商於完工後 14天內，向屋宇署呈交完工證明便可。

增設小承建商名冊

新制度同時增設「小型工程承建商」名冊，讓工程公司和個人從業員申請註冊成為不同級別、類型和項目的小型工程承建商。有關註冊安排已於 2009年 12月 30日起展開。

倘業主欲保留在新法例生效前並未獲得屋宇署批准的家居小型工程，可透過「家居小型工程檢核計劃」，委任建築專業人士或註冊承建商檢查，並將核證報告呈交屋宇署。除非安全情況有變，否則屋宇署不會採取行動清拆這類裝置。

家居維修報價單不容忽視

資料來源：蘋果日報（２０１０年３月２２日）

問：Ｘ小姐計劃進行家居維修工程，欲知邀請承建商報價時應注意的事項。

答：業主在進行家居裝修或維修工程時，會與承建商磋商工程項目和議價，但往往忽略工程報價單的內容細節。接納一些沒有列明權責的「報價單」，事後可能因工程質素和收費問題與承建商發生爭拗。

其實，工程「報價單」的內容應包括以下基本責任條文：

1.工程細項及價格
2.工程期限和保險責任
3.界定完成階段及付款安排
4.施工時的保護措施及清理責任
5.工程項目修改及工期延誤安排
6.終止合約的權利
7.解決爭議的安排
可聲明用標準合約

就上述條文，香港測量師學會編寫的「裝飾、維修及保養工程」標準合約，適用於港幣 40萬元以下的裝修工程。合約訂明雙方的權責及工程須以「全包宴」形式進行，以防止承建商私下改動工程和濫收費用。在邀請承建商報價前，周小姐應通知承建商有意使用該標準合約。市民可向測量師學會購買合約文本參閱及使用，查詢電話： 2526 3679，或瀏覽網址
http://www.hkis.org.hk/hkis/html/publication_miscellaneous.jsp

業主大會需 14天前通知

資料來源：蘋果日報（2010年4月5日）

問：X先生來信表示，計劃於長假期後舉行業主大會，查詢向業主發出之通知期是否要扣除公眾假期？

答：根據《建築物管理條例》第 344章附表 3第 2(1)條，會議通知須在舉行業主大會日期至少 14天前向每名業主發出，但沒有清楚列明派發通知書當日及會議舉行當日是否計算在內。不過，根據法庭的一宗案例， 14天的計算是包括發出通知當日，但不包括會議舉行當日。至於公眾假期、星期六及星期日，也應計算在內。

舉例來說，業主大會定於 4月 15日舉行，而法團於 4月 1日發出會議通知，有關通知期已足夠，不論 4月 1日至 4月 15日期間是否有公眾假期，均不用扣除計算。法團也須留意，若業主大會通知期不足，可能會令會議上通過的決議無效。

根據條例，會議通知應在舉行業主大會日期至少 14天前發出。為免不必要爭拗，建議業主大會的通知書盡早發予各業主，並將會議通知書張貼於大廈之顯眼處。

業主須留意大廈安全

資料來源：蘋果日報（２０１０年４月１２日）

問：經常有舊樓日久失修而造成意外，作為小業主應如何預防？

答：大廈業主或法團有責任維修樓宇及保持樓宇狀況良好，業主應經常留意樓宇內外的公共地方，是否有失修或破損，例如石屎及牆身飾面有否剝落及破裂、樓梯扶手及窗戶是否損毀、喉管是否滲漏等。有問題應通知管理公司或大廈法團即時檢查及安排維修。

若失修的情況嚴重，法團應委聘認可人士（註冊建築師、工程師或測量師）進行詳細勘察，以及聘請合資格承建商維修。如大廈尚未成立法團，業主應盡快籌組，以便統籌大廈維修工程。
積極參與商討維修

在籌備大廈維修時，業主應積極參與商討維修工程項目、選擇認可人士/工程顧問及有信譽的承建商、計算攤分費用及集資的方法等。香港房屋協會的「樓宇管理維修綜合計劃」，可為合資格的業主或法團提供現金資助及技術支援，以鼓勵業主參與大廈管理及進行維修。

如何保養石質飾面

資料來源：蘋果日報（２０１０年４月１９日）

問：法團主席來信詢問，大廈完成維修後，應如何保養地下大堂的石質飾面牆身及地台？

答：在翻新樓宇時，業主普遍選用花崗石（俗稱麻石）或雲石鋪砌大堂入口牆身和地台。石材在自然或人為因素下會產生變化，如染色、刮花，或因日久失修引致風化、爆裂、氧化等而失去光澤。為了確保石質飾面美觀和耐用，必須定期清潔和保養。

石材一般屬鹼性，所以清潔石質飾面時宜採用中性或微鹼性的清潔劑。清潔工人經常拖抹石材表面，可減少沙粒等硬物留在石面上刮花飾面。洗抹石面時不宜過濕，以防石材吸入水份，使石內顏色彯出；過量使用清潔劑，風乾後會藏在石紋內，影響石面外觀。

石蠟打磨（俗稱打蠟）是最常用的石質飾面保養方法。打蠟能使石面形成一層保護光面，增加晶瑩光亮的效果及產生防滑效用。若石面受到嚴重磨損，打蠟也無濟於事，石材飾面便需翻新或全面更換。基於各種石質特性不同，法團應先諮詢專業人士意見，才進行適當的保養程序。

法團與業主應加強溝通

資料來源：蘋果日報（2010年4月26日）

問：業主陳先生居住的大廈剛成立立案法團，怎樣可了解法團及管理委員會的工作情況？

答：業主作為大廈一分子，有權利及責任了解及監察法團運作。業主除可積極參與法團事務外，可透過公開展示的通告及文件，了解法團和管委會的工作情況。
會議紀錄需展示七天

法團的管委會須按《建築物管理條例》第 344章的要求，向業主公開展示通告及文件。詳情如下：

1.管委會會議通知須於會議日期至少 7天前送達各委員；而法團業主大會的會議通知則至少 14天前送達各業主，兩者均須展示於建築物顯眼處。會議紀錄須於會議日期後的 28天內，連續展示 7天。（《建築物管理條例》第 344章中附表 2及附表 3）

2.法團收支概算表的副本，也須每 3個月連續展示 7天。（《建築物管理條例》第 344章附表 6）

3.如法團牽涉任何法律程序，法團須在收到開展該法律程序的法院文件後的 7天內，或發出有關法院文件後的 7天內，將通知連續張貼 7天。（《建築物管理條例》第 344章第 26A條）
上述文件及其展示期只是法例上的最低要求，法團可因應大廈的情況，在告示板上張貼有關大廈管理維修、社區資訊及環境衞生等資料，以加強與業主之間的溝通。

工程紀錄須妥善保存

資料來源：蘋果日報（２０１０年５月３日）

就大廈的維修工程，法團應妥善保存以下文件，供日後參考：

1.工程方面，包括：顧問合約、工程合約、付款紀錄、工程缺陷及錯漏項目名單、工程顧問/認可人士發出之完工證明文件等。

2.法例要求的證明書，包括：屋宇署發出的確認完工證明、消防署發出的消防裝置及設備證書（ FS251）及樓宇消防裝置圖則表格（ FS314A/FS314C）、機電工程署發出有關檢驗升降機及測試其安全設備之證明書（ Form 5/Form 11）、有關電力裝置完工證明（ WR1/WR1A）及定期測試證明書（ WR2）、水務署發出的建造、安裝、改裝或拆除屋內供水設備或消防設備通知書/申請書（ WWO46）等。

3.檢查及維修報告，包括：沙井及地渠維修及檢查報告、石綿調查報告、消防裝置及設備檢查報告、電力裝置檢查。

4.其他品質及物料保證書或檢測報告，包括：油漆品質保證書、天台防水層保養書、防煙門耐火時效證明書等。

追查地面水迹先看浴室

資料來源：蘋果日報（２０１０年５月１０日）

睡房地面偶爾出現水迹並有發霉情況，但單位的外牆及鋁窗均沒有滲水現象，應如何處理？

答：這可能是隔鄰浴室所致。由於水可能由磁磚掃口、封口邊或老化的浴缸膠邊滲進石屎牆壁或地台而造成濕印，應首先檢查浴室地台磁磚是否有空心情況、磁磚掃口或封口邊有否脫落、浴缸膠邊是否已老化，以及打開浴缸底的生口門（如有）視察是否滲漏。此外，亦應檢視睡房牆身及喉管槽（如有生口門）有否水迹或銹迹，以確定暗喉有否滲漏。

有可能是冷凝水

須留意睡房室溫。若樓下單位冷氣機出風位常指向天花，可能造成上下層睡房室溫差異，導致睡房地台產生冷凝水（又稱「倒汗水」）。需要開動冷氣機減低室溫差距，再觀察情況有否改善。如仍無法找出問題源頭，他應找註冊承建商檢查。

公院失誤搵前線孭鑊

資料來源：東方日報（２０１０年5月15日）

本港的公共醫療系統頻頻爆出失誤事故，但罕見有管理層被問責。香港公共醫療醫生協會一項調查發現，近九成三受訪醫生不滿現時的紀律處分制度及處理事故手法，直指制度欠缺透明度及公平性。該會會長何栢良更炮轟公立醫院高層「年薪攞幾百萬，點解做錯嘢，唔使向市民負責任」，促請當局重新檢討有關制度。
該會去年訪問了一千零三十四名公院醫生，包括駐院醫生及高級醫生，逾半人的年資超過十年。結果發現，近八成六受訪醫生認為，因管理層無參與照顧病人，令他們可逃避醫療事故的責任，毋須接受紀律處分。九成半指當局應設立管理層的紀律處分制度，九成四認為前線員工應有份參與評估醫院高層的報告。
批管理層無紀律處分

至於現有的紀律處分機制，調查又發現，近九成三受訪醫生不滿部分事故的員工紀律處分及公共醫療系統管理層的處理手法，包括明愛醫院心臟病人失救事件、多宗遺失USB記憶體致病人資料外洩事件、及藥廠安全事故等。另有九成四認為目前的處分制度未能保障員工利益；九成二認為若當局修改有關機制，事前應諮詢員工意見。為增加員工的參與性，有九成四的受訪者贊成當局應該委任醫生工會的會員加入醫管局董事局，以監察管理層的工作。
食衞局局長周一嶽

「年年加人工攞獎金」

何栢良批評醫管局高層閉門造車，「佢哋年年加人工、攞獎金，無人知點樣做評核，但高層做錯嘢就唔使向市民負責」。以多宗遺失 USB記憶體致病人資料外洩事件為例，事涉多家公立醫院和衞生署轄下屯門兒童體能智力測驗中心，何指連串事件正反映當局保安機制有漏洞，一直無向員工派發經加密的USB記憶體，導致前線員工容易遺失資料，但醫管局一度只建議解僱多次遺失資料的員工，以示為事件負責。他更質疑制度漏洞實屬管理層失誤，為何只要求員工單方面負責，促請當局重新檢討，為醫管局高層設立問責制，以改善各種制度上的漏洞。

醫管局發言人表示，該局有既定人力資源政策，以公平、公正原則去處理違反守則的員工，亦設有上訴機制讓不滿裁決的員工提出上訴。另外，該局現正全面檢討員工紀律聆訊的政策及程序，並即將就有關檢討諮詢員工。

勿與患者爭執 鄰居應向社工求助

資料來源：蘋果日報（2010年5月9日）

專家指出，造成慘劇的疑兇在家門外安裝閉路電視監察鄰居，又經常無故投訴受噪音滋擾，應是患上受迫害妄想症。患者相信自己是出於自衞而使用暴力，家人及鄰居不應與患者爭執或理論，應盡快向社工求助。

中文大學精神科學系教授李誠表示，受迫害妄想症的成因是腦部化學傳遞物質失調，定期服藥就可痊癒。患者初期會懷疑自己被某人針對，對方一個眼神也有惡意，逐漸更認為所有人聯群結黨針對他，於是開始避開他人。
患者堅信使用暴力屬自衞

李誠指，患者又會出現幻覺及幻聽，例如以為有人故意製造噪音折磨他，或以為有人罵他，於是回罵。病情發展至後期，病人相信自己安全受威脅，於是收藏武器自衞，最後走投無路使用暴力反抗；病人由始至終都堅信自己是出於自衞。

香港心理衞生會精神復康服務總主任程志剛表示，嚴重的精神分裂都有被迫害幻覺，以為有人落毒或被人跟蹤，最初會躲在家中，不敢外出。病人堅信自己的幻覺是真實，家人或鄰居不要嘗試與病人理論或爭執，應立即向社工求助；如發現病人手執武器，應立即避開及報警。

居民常錯向外判管理員提申訴？

資料來源：明報（2010年5月9日）

曾否申請調遷 現兩版本

昨日兇殘血案中，有地區消息人士表示從警方處得悉，疑兇曾要求調遷不果，未知他昨日衝入管理公司辦事處行兇是否與此有關。房署發言人則表示，翻查紀錄後，確定疑犯自2005年遷入葵盛東邨後，並無提出過調遷申請。

05年遷入 房署稱無紀錄

公屋聯會主席王坤及華員會社會工作主任職系分會主席梁建雄均指出，由於房署多已將屋邨管理工作外判，但不少市民仍誤以為管理公司即是房署，並向管理公司提出調遷，房署未必能收到有關申請處理。

王坤指出，公屋調遷主要分3類，包括擠迫戶、鼓勵家庭共融的天倫樂調遷計劃、個人因應各種屋住問題而申請調遷。王說，個人須向房署提出申請及列出不同理由，亦要視乎希望調遷的地區，例如由市區單位申請調去新界公屋會較快。

梁建雄補充，若精神病康復者提出申請，房署會諮詢醫生或社工意見。他指出，大部分申請調遷的精神病康復者多會以有人想害他、被人監視偷聽等原因申請。王及梁皆表示，屋鸷內的房屋租約辦事處才是處理調遷申請的部門，但不少居民仍會到外判管理公司辦事處提出申請，往往令市民誤以為「房署」未有處理其個案；部分外判管理公司每日處理不少投訴及申請個案，叫市民自行到租約辦事處申請亦易令人誤會對方敷衍了事。

居民常錯向外判管理員提申訴

街工幹事周偉雄便指出，發生慘案的葵盛東鸷管理公司辦事處人員經常接獲居民各類申訴，部分個案累積至一定數量後會轉介至房署辦理。他表示，如果個案未經過濾，事後可能被責難增加了其他部門工作量；若篩選太嚴謹，又或被居民責怪態度冷漠散漫。

鼓勵病人重投社區 醫生：支援不足 計劃短視

特區政府仿效外國，近年推行社區精神科計劃，鼓勵精神復康者離開醫院重投社區，在社區層面提供不同支援。精神科專科醫生曾繁光和丁錫全均指出，政府原意是好的，但政出多門，加上缺乏長遠和全面計劃，本港的精神病政策仍是「頭痛醫頭、腳痛醫腳」。

丁錫全指出，英國在這方面做得最成功，他們一方面減少醫院的精神科病人數目，並將省下的資源全投放在社區支援精神病患者上，可算是「錢跟病人走」。他續稱，英國政府會為康復者提供不同支援，社工會長期跟進有關個案，會清楚個案病情變化及提供適切的服務，不像香港只是跟進一段短時期。

葵涌醫院病脇 萬張減至4000

丁錫全表示，本港葵涌醫院的病脇數目由多年前的約1萬張，減至現時只有4000張，但港府目的只是「削資源」，在縮減的資源中只撥出少許去改善精神病服務。

曾繁光表示，政府每當發生問題時，便會增加些少人手和支援，但遠遠追不上病人增加的需求。他指出，由於精神病政策分屬福利和醫療兩個不同範疇，由不同政策局負責，政策局之間缺乏協調，也沒有長遠計劃。

政府正計劃在全港18區設立「精神健康綜合社區中心」，但精神科專科醫生李誠指出，這類中心多屬被動性質，主動到中心尋求服務的人士相對病情較輕，問題是這類計劃難以找出社區內的隱蔽精神病者。

住戶入息兩年申報一次

資料來源：蘋果日報（2010年5月4日）

在公屋剛住滿十年，最近收到房屋署的入息申報表，請問作用為何及是否必須申報？在甚麼情況下需要繳交雙倍租金及可否要求交回原有租金？

房委會自 1987年起實施「公屋住戶資助政策」，減少對一些在入住公屋後經濟條件有改善的住戶房屋資助。住戶在公屋住滿十年或以上（包括居住在中轉房屋及租住公屋的年期），每兩年須向房署申報全家入息一次，以便房署評定其應繳租金水平。

不申報須繳雙倍租金

不申報入息的住戶，須繳交雙倍淨額租金或暫准證費另加差餉；至於家庭總收入超逾有關資助入息限額的住戶，須按實際情況繳交倍半或雙倍淨額租金或暫准證費另加差餉，房委會每年會檢討資助入息限額一次。

繳交雙倍或倍半淨額租金/暫准證費另加差餉的住戶，如日後家庭收入連續三個月下降至低於資助入息限額，可按情況申請繳交倍半或原有租金/暫准證費。如入息下降屬永久性質，如有家庭成員刪除戶籍、逝世等，住戶可申請立即繳交倍半或原有租金/暫准證費。

如所有家庭成員均年滿 60歲或以上、全家領取綜援，或持合租租約共住一單位等，可獲豁免申報。