污 水 倒 流 四 大 成 因

資料來源：2007年12月24日（蘋果日報）

大 廈 聘 請 渠 務 公 司 將 排 污 渠 改 換 成 密 封 式 後 ， 反 而 出 現 渠 口 污 水 及 泡 沫 倒 湧 現 象 ， 應 如 何 補 救 ？

一 般 污 水 喉 管 出 現 倒 湧 ， 主 要 是 由 於 有 固 體 物 ， 例 如 毛 巾 、 衣 服 等 掉 入 排 水 裝 置 內 ， 引 致 污 水 喉 淤 塞 。 此 外 ， 也 可 能 有 以 下 四 大 成 因 ：

橫 支 渠 管 斜 度 不 夠 ： 水 向 低 流 ， 倘 分 支 橫 喉 斜 度 不 足 或 倒 斜 ， 會 造 成 污 水 倒 流 ；

沒 有 安 裝 隔 氣 ： 若 浴 缸 或 企 缸 沒 有 安 裝 隔 氣 ， 除 會 引 致 污水 倒 灌 ， 也 會 傳 出 異 味 和 傳 播 疾 病 ；

低 層 單 位 污 水 倒 流 ： 倘 大 廈 污 水 系 統 採 用 單 一 喉 管 ， 即 污 水 喉 管 由 低 層 經 各 層 直 達 頂 樓 ， 低 層 單 位 會 較 易 因 淤 塞 物 而 引 致 污 水 倒 流 。 低 層 單 位 及 高 層 單 位 使 用 獨 立 渠 管 將 污 水 排 入 沙 井 ， 可 減 少 淤 塞 時 污 水 倒 流 入 低 層 單 位 機 率 ；

沒 有 安 裝 氣 喉 ： 污 水 由 上 層 流 下 時 ， 會 將 空 氣 向 下 壓 ， 安 裝 氣 喉 或 疏 氣 管 可 將 空 氣 釋 放 ， 防 止 污 水 或 氣 泡 倒 流 入 單 位 內 。 有 些 大 廈 更 於 疏 氣 管 和 主 渠 之 間 ， 每 隔 數 層 加 裝 平 衡 管 ， 提 升 疏 氣 效 能 。

轉 換 管 理 公 司 揭 糊 塗 賬 前 業 主 慘 被 凍 結 按 金

資料來源：蘋果日報（2007年12月17日）

一 個 投 訴 ， 揭 發 居 屋 XX 苑 一 筆 糊 塗 賬 。 有 業 主 出 售 單 位 近 半 年 仍 未 取 回 管 理 費 按 金 ， 原 來 因 曾 轉 換 管 理 公 司 ， 現 時 與 之 前 的 管 理 公 司 所 持 賬 目 有 異 ， 雙 方 各 執 一 詞 ， 故 按 金 交 收 被 凍 結 。 有 業 主 組 織 指 ， 管 理 公 司 轉 換 令 賬 目 混 亂 的 情 況 時 有 發 生 ， 政 府 應 加 強 規 管 物 業 管 理 公 司 ， 以 保 障 小 業 主 利 益 。

法 律 界 意 見 ： 應 向 原 收 款 公 司 追 討
法 律 界 人 士 謝 天 良 稱 ， 管 理 公 司 常 有 交 接 ， 業 主 不 會 清 楚 新 舊 管 理 公 司 的 交 接 安 排 ， 業 主 如 欲 循 法 律 途 徑 追 討 ， 應 向 當 時 繳 付 按 金 的 公 司 追 究 ， 該 公 司 需 作 解 釋 。 他 說 ， 律 師 行 雖 會 為 客 戶 及 其 買 家 或 賣 家 對 數 ， 包 括 管 理 費 、 差 餉 等 ， 但 因 水 費 及 電 費 按 金 、 或 是 次 事 件 中 的 管 理 費 按 金 ， 並 非 屬 買 賣 雙 方 抵 銷 ， 是 由 第 三 者 直 接 退 回 ， 故 律 師 行 未 必 能 代 為 追 討 。

業 主 會 意 見 ： 宜 立 法 監 控 管 理 質 素
香 港 業 主 會 會 長 佘 慶 雲 稱 ， 這 類 管 理 公 司 交 接 令 屋 苑 賬 目 出 現 混 亂 情 況 時 有 所 聞 ， 他 批 評 ， 政 府 只 會 要 求 大 廈 業 主 立 案 法 團 於 有 事 故 發 生 時 承 擔 法 律 責 任 ， 卻 沒 有 定 下 法 例 對 物 業 管 理 公 司 作 出 嚴 格 監 管 ， 任 由 物 業 管 理 公 司 胡 為 ， 令 小 業 主 及 住 客 蒙 受 損 失 。

大 廈 與 供 應 商 續 約 符 三 條 件 豁 免 招 標

資料來源：蘋果日報（2007年12月17日）

法 團 主 席 甄 先 生 所 住 的 大 廈 保 安 合 約 即 將 屆 滿 。 法 團 及 業 主 對 現 任 保 安 公 司 表 現 滿 意 ， 考 慮 繼 續 聘 用 ， 他 欲 知 應 如 何 處 理 有 關 續 約 安 排 ， 以 符 合 現 行 法 例 ？

答 ： 2007 年 建 築 物 管 理 （ 修 訂 ） 條 例 已 於 今 年 8 月 1 日 生 效 。 所 有 法 團 均 須 遵 從 條 例 第 20A 條 有 關 採 購 供 應 品 、 貨 品 及服 務 的 規 定 。 當 法 團 採 購 的 價 值 超 過 或 可 能 超 過 20 萬 元 ， 須 採 用 招 標 承 投 的 方 式 進 行 。 如 採 購 的 價 值 超 過 或 可 能 超 過 每 年 大 廈 預 算 開 支 的 20% ， 法 團 除 須 進 行 招 標 外 ， 也 應 在 法 團 業 主 大 會 以 過 半 票 數 通 過 有 關 決 議 。

若 法 團 打 算 與 現 時 的 供 應 商 續 約 ， 並 同 時 符 合 以 下 條 件 ， 便 可 豁 免 有 關 招 標 規 定 ： * 供 應 商 是 法 團 當 時 聘 用 的 供 應 商 * 供 應 商 當 時 提 供 的 供 應 品 、 貨 品 或 服 務 ， 與 法 團 擬 採 購 的 屬 同 一 種 類 * 法 團 業 主 大 會 通 過 決 議 至 於 採 購 價 值 低 於 20 萬 元 及 低 於 每 年 大 廈 預 算 開 支 20% 的 項 目 ， 法 團 管 委 會 可 自 行 決 定 有 關 採 購 安 排 。 為 確 保 公 開 和 公 平 ， 讓 業 主 取 得 最 新 的 市 場 資 訊 以 作 比 較 ， 法 團 宜 透 過 招 標 程 序 處 理 採 購 事 宜 。 有 關 法 團 的 採 購 安 排 及 招 標 工 作 守 則 ， 可 參 考 民 政 事 務 總 署 的 大 廈 管 理 網 頁 http://www.buildingmgt.gov.hk

投 票 選 大 廈 管 委 會 委 員

資料來源：2007年12月10日（蘋果日報）

在 業 主 大 會 上 ， 有 15 名 業 主 角 逐 7 個 管 理 委 員 會 委 員 職 位 ， 法 團 應 如 何 作 出 委 任 ？ 是 否 每 一 名 委 員 的 委 任 ， 必 須 得 到 超 過 半 數 選 票 ？

房 協 答 ： 在 選 舉 管 理 委 員 會 委 員 時 ， 法 團 應 採 取 「 得 票 最 多 者 當 選 」 的 投 票 機 制 ， 而 毋 須 以 過 半 數 票 通 過 決 議 。 舉 例 說 ， 假 設 管 委 會 的 委 員 人 數 為 7 名 ， 如 候 選 人 剛 好 為 7 人 ， 便 毋 須 進 行 投 票 ， 所 有 候 選 人 自 動 獲 委 任 為 管 委 會 委 員 。 但 如 有 15 名 候 選 人 ， 便 須 進 行 投 票 ， 得 票 最 多 的 7 名 候 選 人 獲 委 任 為 管 委 會 委 員 。 如 第 7 和 第 8 名 候 選 人 獲 得 的 票 數 相 同 ， 則 會 議 主 持 者 須 以 抽 籤 方 式 ， 決 定 那 一 名 候 選 人 獲 委 任 為 管 委 會 委 員 。

同 時 ， 「 得 票 最 多 者 當 選 」 投 票 制 也 適 用 於 委 任 管 委 會 主 席 、 副 主 席 、 秘 書 和 司 庫 的 職 位 ， 每 個 職 位 分 別 進 行 投 票 。 如 只 有 1 名 候 選 人 競 選 主 席 一 職 ， 則 該 名 候 選 人 自 動 獲 委 任 為 管 委 會 主 席 。 如 有 3 名 候 選 人 競 選 主 席 一 職 ， 則 得 票 最 多 者 獲 委 任 為 主 席 。

保 固 期 內 向 承 建 商 追 討 責 任

資料來源：蘋果日報（2007年12月3日）

在 大 廈 維 修 三 個 月 後 ， 發 現 已 更 換 的 渠 管 有 滲 漏 現 象 ， 他 想 知 道 應 如 何 向 承 建 商 追 討 維 修 責 任 ？

房 協 答 ： 曾 先 生 首 先 應 查 證 新 渠 管 是 否 仍 在 維 修 工 程 的 保 固 期 。 保 固 期 的 時 限 視 乎 合 約 所 訂 ， 一 般 在 維 修 工 程 完 成 後 ， 由 發 出 完 工 證 明 書 起 計 六 個 月 至 一 年 。 由 於 保 固 期 屬 於 大 廈 維 修 工 程 合 約 的 一 部 份 ， 承 建 商 有 責 任 修 補 因 工 程 物 料 、 工 序 或 施 工 所 引 致 的 損 壞 及 缺 陷 ， 而 負 責 監 管 的 工 程 顧 問 也 有 責 任 跟 進 有 關 的 損 壞 及 缺 陷 項 目 ， 要 求 承 建 商 維 修 。 因 此 ， 曾 先 生 可 向 工 程 顧 問 反 映 渠 管 滲 漏 情 況 ， 再 由 工 程 顧 問 向 承 建 商 發 出 維 修 指 示 。 在 保 固 期 完 結 前 ， 工 程 顧 問 應 實 地 巡 查 公 眾 地 方 ， 以 確 定 所 維 修 的 項 目 是 否 有 損 壞 或 缺 陷 ， 並 連 同 業 戶 發 現 的 損 壞 項 目 ， 擬 訂 工 程 缺 陷 清 單 ， 交 承 建 商 跟 進 。 待 所 有 修 補 工 程 妥 善 完 成 後 ， 工 程 顧 問 便 會 簽 發 最 後 證 明 書 ， 法 團 便 可 向 承 建 商 發 放 工 程 保 固 金 ， 整 個 大 廈 維 修 工 程 合 約 才 告 正 式 完 結 。

更 換 電 線 須 符 合 法 定 要 求

資料來源：蘋果日報（2007年11月26日）

電 力 的 裝 置 應 符 合 電 力 條 例 的 法 定 要 求 。 根 據 電 力 線 路 規 例 工 作 守 則 ， 所 有 安 裝 的 入 牆 電 線 ， 都 必 須 放 入 接 地 管 道 內 ， 以 保 護 電 線 免 受 任 何 化 學 物 及 機 械 損 害 。

市 面 上 符 合 法 例 要 求 的 電 線 管 道 ， 有 鋼 管 及 聚 氯 乙 烯 （ 塑 膠 ） 管 可 供 選 擇 。 此 外 ， 所 有 電 線 的 安 裝 工 程 ， 都 必 須 由 註 冊 承 辦 商 及 合 資 格 的 電 力 工 程 人 員 進 行 ， 並 簽 發 《 完 工 證 明 書 》 （ 機 電 工 程 署 表 格 WR1 ） ， 以 確 定 電 力 裝 置 符 合 法 定 的 安 全 規 格 。 同 時 ， 業 主 應 向 承 辦 商 索 取 工 程 的 電 力 線 路 及 位 置 圖 ， 以 作 紀 錄 。

若 日 後 單 位 作 任 何 改 動 時 ， 可 參 考 圖 則 以 避 免 損 毀 已 裝 入 牆 內 的 電 線 ， 防 止 意 外 發 生 。

天 台 安 裝 預 製 貯 物 櫃 須 知

資料來源：蘋果日報（2007年11月19日）

讀 者 李 先 生 的 鄰 居 未 獲 屋 宇 署 批 准 ， 在 大 廈 天 台 安 裝 貯 物 櫃 ， 事 後 沒 有 收 到 屋 宇 署 的 清 拆 令 。 李 先 生 欲 查 詢 ： 他 是 否 也 可 以 在 天 台 安 裝 貯 物 櫃 ？

房 協 答 ： 在 天 台 、 平 台 或 天 井 搭 建 預 製 的 構 築 物 ， 包 括 活 動 屋 及 可 容 納 成 人 進 入 的 貯 物 櫃 ， 都 需 要 先 取 得 屋 宇 署 的 事 先 批 准 和 同 意 。 這 項 規 定 是 基 於 大 型 貯 物 櫃 所 佔 據 的 空 間 ， 可 能 違 反 樓 面 面 積 的 限 制 及 有 關 建 築 規 例 。 不 過 ， 貯 物 櫃 如 屬 以 下 情 況 ， 屋 宇 署 會 考 慮 是 否 需 要 業 主 即 時 拆 除 ：

貯 物 櫃 的 高 度 不 超 逾 1.5 米 ， 也 不 超 逾 天 台 護 牆 的 高 度 * 貯 物 櫃 不 影 響 樓 宇 的 結 構 * 沒 有 阻 塞 走 火 通 道 * 沒 有 影 響 排 水 系 統 此 外 ， 李 先 生 在 安 裝 貯 物 櫃 前 ， 也 需 注 意 以 下 兩 點 ：

天 台 業 權 如 天 台 根 據 大 廈 公 契 定 為 公 共 地 方 或 屬 其 他 業 主 擁 有 ， 任 何 在 天 台 進 行 的 工 程 ， 都 必 須 先 得 到 業 主 立 案 法 團 或 天 台 業 主 的 批 准 。

天 台 防 水 層 安 裝 貯 物 櫃 時 ， 須 注 意 其 安 裝 工 序 會 否 損 壞 天 台 原 有 的 防 水 層 。 為 免 引 致 日 後 的 不 便 ， 李 先 生 在 天 台 安 裝 貯 物 櫃 前 ， 應 先 確 定 天 台 業 權 及 使 用 限 制 ， 並 委 託 認 可 人 士 向 屋 宇 署 申 請 ， 方 可 進 行 。

法 團 有 權 管 理 公 共 地 方

資料來源：蘋果日報（2007年11月12日）

讀 者 陳 女 士 來 函 指 其 鄰 居 長 期 把 地 毯 、 鞋 襪 等 雜 物 擺 放 在 走 廊 ， 阻 礙 通 道 及 發 出 異 味 。 她 曾 向 業 主 立 案 法 團 投 訴 但 無 效 ， 欲 查 詢 可 否 申 請 禁 令 ？ 房 協 答 ： 香 港 寸 金 尺 土 ， 業 戶 將 私 人 物 品 擺 放 在 公 眾 走 廊 時 有 發 生 。 擺 放 在 走 廊 的 雜 物 除 阻 塞 走 火 通 道 外 ， 也 構 成 衞 生 問 題 。可 採 取 法 律 行 動

根 據 建 築 物 管 理 條 例 （ 香 港 法 例 第 344 章 ） 第 16 條 規 定 ， 建 築 物 若 已 成 立 法 團 ， 建 築 物 內 公 用 部 份 的 有 關 權 利 、 權 力 、 特 權 及 職 責 ， 均 須 由 法 團 而 非 業 主 行 使 及 執 行 。 因 此 ， 法 團 應 依 據 公 契 及 法 例 的 規 定 ， 妥 善 管 理 公 共 地 方 。 若 個 別 業 主 違 規 屢 勸 不 改 ， 法 團 可 考 慮 採 取 法 律 行 動 。 陳 女 士 應 再 透 過 管 理 公 司 或 法 團 勸 說 調 解 ， 並 促 請 法 團 採 取 有 效 措 施 ， 保 障 業 主 的 權 益 。

解 構 「 業 權 份 數 」 與 「 管 理 份 數 」

資料來源：蘋果日報（2007年11月5日）

解 構 「 業 權 份 數 」 與 「 管 理 份 數 」

看 見 大 廈 公 契 內 列 出 「 業 權 份 數 」 及 「 管 理 份 數 」 ， 她 來 信 查 詢 兩 者 之 間 的 分 別 。 房 協 答 ： 政 府 在 1987 年 發 出 第 一 份 草 擬 公 契 準 則 ， 指 示 發 展 商 草 擬 公 契 時 必 須 遵 守 的 原 則 ， 當 中 包 括 必 須 為 各 單 位 分 配 公 平 和 合 理 的 「 業 權 份 數 」 及 「 管 理 份 數 」 。 「 業 權 份 數 」 是 用 作 界 定 各 業 主 於 建 築 物 內 所 佔 的 權 益 及 責 任 （ 包 括 大 型 維 修 及 改 善 工 程 費 用 支 出 的 分 攤 責 任 ） ； 至 於 「 管 理 份 數 」 則 作 為 界 定 各 業 主 在 建 築 物 日 常 管 理 支 出 上 應 支 付 的 責 任 。 這 兩 種 份 數 的 分 配 ， 一 般 是 按 照 個 別 單 位 面 積 的 大 小 比 例 計 算 。 面 積 越 大 ， 所 佔 的 份 數 越 多 。 因 此 ， 大 廈 公 契 上 列 明 的 「 業 權 份 數 」 及 「 管 理 份 數 」 ， 大 多 出 現 於 1987 年 後 的 公 契 。 政 府 也 曾 於 1999 年 及 2006 年 修 訂 公 契 指 引 ， 更 改 一 些 舊 公 契 上 出 現 的 不 公 平 條 款 。

承 建 商 預 審 方 便 過 濾 資 格

資料來源：蘋果日報（2007年10月22日）

本 人 居 住 的 「私 人 大 廈」打 算 進 行 維 修 ， 工 程 顧 問 建 議 作 承 建 商 預 審 ， 請 問 這 是 否 必 要 ？

承 建 商 預 審 是 指 在 工 程 招 標 前 ， 先 行 邀 請 有 意 落 標 的 承 建 商 遞 交 其 公 司 的 資 料 進 行 資 格 審 查 。 法 團 或 工 程 顧 問 均 可 在 報 章 刊 登 廣 告 ， 公 開 邀 請 有 興 趣 承 建 商 提 交 其 公 司 資 料 或 意 向 書 ， 經 過 預 審 程 序 篩 選 符 合 資 格 承 建 商 ， 邀 請 他 們 參 與 投 標 。

承 建 商 預 審 是 招 標 的 初 步 準 備 工 作 ， 由 法 團 及 工 程 顧 問 負 責 執 行 ， 主 要 是 確 保 投 標 的 承 建 商 具 備 合 資 格 的 工 程 人 員 、 擁 有 相 關 經 驗 和 健 康 的 財 政 狀 況 ， 避 免 出 現 不 合 理 的 投 標 額 ， 減 低 工 程 風 險 ， 並 可 預 知 參 與 投 標 的 承 建 商 數 目 ， 以 便 進 行 標 書 分 析 。

雖 然 如 此 ， 承 建 商 預 審 並 非 必 要 之 程 序 。 承 建 商 的 資 料 也 可 在 投 標 時 連 同 標 書 一 起 遞 交 ， 再 由 工 程 顧 問 在 標 書 分 析 中 ， 連 同 報 價 單 及 承 建 商 資 格 一 併 考 慮 。 因 此 ， 進 行 預 審 只 是 將 標 書 分 析 的 其 中 一 部 份 提 前 進 行 ， 過 濾 不 合 資 格 的 承 建 商 。

房委會籲公眾遵守居屋重按限制

資料來源：星島日報（2007年10月19日）

一間財務公司和一名居屋業主最近分別因為違反有關限制而被定罪，房委會因應有關案件，提醒公眾必須遵守《房屋條例》中有關居者有其屋居屋計劃、私人機構參建居屋計劃和租者置其屋計劃單位的轉讓、出租、按揭或重按的限制，否則會被檢控。

在第一宗個案，一間財務公司上月在粉嶺裁判法院被裁定非法作出按揭罪名成立，被判罰二萬元。房委會發言人表示，該財務公司在二○○六年以放債人身份，與一名尚未向房委會繳付補價的居屋單位業主訂立協議，為居屋單位重新按揭；而有關按揭亦未獲得房屋署署長預先批准。

發言人指出，居者有其屋計劃、私人機構參建居屋計劃和租者置其屋計劃單位的業主如需把其單位重新按揭，必須取得房屋署署長預先批准或先向房委會繳付補價，以解除轉讓限制。發言人稱，借貸人或借款人均須遵守這些資助房屋單位的按揭或轉售限制。而非法按揭或轉售最高可被罰款五十萬元及禁監一年。業主如有真正財務困難，可向房屋署署長申請重新按揭，而毋須繳付補價。在第二宗個案，一名居屋業主因在沒有向房委會繳付補價的情況下把單位出租予第三者，於上月被沙田裁判法院定罪及罰款二萬元。發言人續稱，居者有其屋計劃、私人機構參建居屋計劃和租者置其屋計劃單位均屬資助房屋，房委會以低於市值的價格售予合資格的申請人。為了確保公共資源得到妥善運用，有關轉讓限制是必須的。
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升 降 機 須 由 註 冊 承 辦 商 保 養

資料來源：蘋果日報（2007年10月15日）

讀 者 張 先 生 所 居 住 大 廈 的 升 降 機 已 使 用 多 年 ， 他 欲 查 詢 應 如 何 作 適 當 保 養 ？

房 協 答 ： 根 據 香 港 法 例 第 327 章 《 升 降 機 及 自 動 梯 （ 安 全 ） 條 例 》 規 定，升 降 機 擁 有 人 必 須 僱 用 註 冊 升 降 機 承 辦 商 進 行 維 修 及 保 養， 包 括 ： *24 小 時 故 障 和 緊 急 修 理 服 務 * 每 月 至 少 進 行 一 次 檢 查 、 清 潔 、 添 油 及 調 校 * 每 年 檢 驗 及 測 試 安 全 設 備 * 每 隔 不 超 過 五 年 ， 在 滿 載 的 情 況 下 測 試 安 全 設 備 、 超 載 感 應 器 和 制 動 器。

此 外， 大 廈 管 理 人 員 在 日 常 的 巡 視 中 ， 須 勸 喻 使 用 者 安 全 使 用 升 降 機 ， 如 避 免 超 載 、 切 勿 干 擾 升 降 機 門 及 設 備 、 切 勿 在 升 降 機 內 玩 耍 或 跳 躍 、 切 勿 大 力 撞 擊 升 降 機 門 及 機 身 等 ； 並 應 檢 查 升 降 機 及 其 相 關 設 備 的 操 作 狀 況 ， 包 括 通 往 機 房 的 通 道 暢 通 無 阻 ， 機 房 門 已 鎖 好 ， 操 作 按 鈕 、 升 降 機 門 的 保 險 刀 及 電 眼 均 操 作 正 常 ， 機 廂 地 台 與 地 面 之 間 的 水 平 差 距 正 常 等 。 如 察 覺 升 降 機 有 任 何 異 常 情 況 ， 應 盡 快 通 知 註 冊 承 辦 商 跟 進 。 有 關 註 冊 升 降 機 承 辦 商 的 名單 及 聯 絡 資 料 ， 可 參 閱 機 電 工 程 署 網 頁。

http://www.emsd.gov.hk/emsd/chi/pps/le_reg.shtml
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公屋聚賭或扣五分，房署提建議 非法使用單位扣七分

資料來源：成報（2007年10月10日）


房屋署就公屋扣分制提出新建議，計劃將公屋居民在內公眾地方聚賭，以及使用租住單位作非法用途列入扣分範圍，前者會遭扣五分，後者扣七分，最嚴重更會直接勒令遷出，但兩者的懲罰也會先由警方執法，法庭定罪之後才執行。有關建議下周提交房屋委員會轄下的資助房屋小組委員會討論，最快明年1月起生效。而房署亦會在全港各公共屋添置閉露電視，協助查證扣分制下的不當行為。

消息人士指出，房署已就現行的屋管理扣分制作出檢討，有關文件下周將交由房委會資助房屋小組委員會討論，而根據資料，警方過去三年共發現73宗非法使用租住公屋單位的個案，其中44宗的業主已遭房署勒令遷出，至於在公眾地方不法聚賭則未有確實數字，消息人士則指出，有必要訂出明確罰則打擊有關活動。
法庭定罪後執行


房署的文件因此建議，將使用租住單位作非法用途，包括藏毒、賣淫和開賭檔等，以及在屋公眾地方聚賭兩項行為列入扣分制範圍，以打擊不法分子在公共屋內的活動。房署將根據法庭的判決，決定住戶非法使用單位的嚴重程度，若住戶不知情或情況不嚴重者，只會被扣七分，知情者則可直接勒令遷出單位。

至於公屋居民在屋內的公共地方聚賭，則會被扣五分，但先要由警方作出檢控，並要有即時現金交易作證。消息人士指，現時未有確實的執行方案，但日後房署職員若發現有關行為，應會先作出警告，勸告無效才會報警處理，並於定罪後再扣分。

消息人士又說，房署為加強扣分制的執法，最近兩年已先後於九條扣分問題較嚴重的屋安裝閉路電視系統，以便職員監察內公共範圍情況，而房署又計劃在原有的四部外，多添置六部流動閉路電視，但強調所有閉路電視的安裝位置均設有警告牌，故不存在侵犯私隱問題。

不過，房委會委員王坤則認為，扣分制涉及的範圍已愈來愈大，擔心會偏離原來用以改善屋環境和生的大方向，又指對付犯法行為，向是警方及法庭職責，房署在定罪後扣分，有多此一舉之嫌。他續稱，扣分制涉及的項目已太多，再加上監察閉路電視所需的人手，以目前房署專責在全港各區執行扣分制的53人，根本難以應付未來的工作。

房署人手難應付

屋管理扣分制實施至今四年，不少居民指隨地吐痰和亂拋垃圾等生問題，近年確已有改善，但吸煙人士依舊隨處可見。記者昨日分別到九龍何文田及筲箕灣愛東視察，亦發現內常有吸煙人士在非吸煙區內吸煙，但鮮有房署職員理會。扣分制03年8月1日起實行，原名「屋清潔扣分制」，去年10月18日易名「屋管理扣分制」，以示涵蓋更廣泛，以達至更有效的屋管理。
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房署主動維修公屋戶

資料來源：太陽報（2005年10月21日）

為打破過往按本子辦事的維修方式，房屋署將於○六年一月推出「全方位維修計畫」，成立六十小隊主動出擊，每年為全港三十個公屋屋免費檢查及維修室內設施、渠管、牆磚剝落等，預計五年內、耗資六十三億元捐助全港公屋單位受惠。另該署亦正考慮推行先維修、後收費措施，為杜絕住戶拒絕合作，署方將拒絕維修家居設施的項目列入屋扣分制的範圍內，不讓房署人員入屋維修影響公眾的設施，一律會遭扣七分。

房屋署副署長劉啟雄指，為提高房署資產的經濟效益及使用年期，該署計畫推行「全方位維修計畫」，成立六十隊共一百二十人的家居維修大使，主動到各屋勘察住戶單位，包括提供檢查及維修服務、導住戶家居維修知識、建立溝通網絡等，另亦有專責小組負責特殊項目，包括渠管檢查；鋁窗、鐵窗及防盜欄；屋宇裝備；牆磚剝落及樓宇結構勘察。

非結構性損壞須自費劉啟雄續稱，房署雖然會勘察所有公屋單位，但住戶則需自費維修租契內列明的非結構性損壞項目，如門鎖、玻璃、排水渠、廚櫃的損壞等。在職員預約檢查單位時，如住戶拒絕職員進屋，房署可按現行屋扣分制規定扣住戶七分；職員認為單位有設施需住戶自費維修，則會實行先維修後收費，並倣效一般政府機構的追收款項方式追費，及考慮將不肯維修設施的單位住戶納入扣分制內。

維修方面，房署將以最新修補漏水科技，取代現有的拆磚重鋪技術。另外，房署將施行屋改善計畫，改善舊屋的通道；增加園林設計、康樂、運動及長者設施等。

每年檢查30屋單位整個計畫最快於明年一月一日實施，房署將率先於樓齡較高的公屋進行勘察，每年約檢查三十個公共屋單位，預計可於五年內將所有公屋勘察一遍。措施所帶來的各項維修計畫保養工程，預算每年耗資約十三億元，以五年計算則達六十三億元，平均每戶約用二千元。

對於「全方位維修計畫」，公屋居民悲喜參半，部分住戶認為新計畫可以讓房署找出哪些問題應該由房署負責維修，令住戶有一個良好居住環境。但有住戶表示經濟上難以承擔維修開支。

新編配公屋單位維修問題

資料來源：立法會提問（2007年4月18日）
http://www.info.gov.hk/gia/general/200704/18/P200704180116.htm

立法會十題：新編配公屋單位維修問題＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
　　以下為今日（四月十八日）立法會會議上陳偉業議員的提問和房屋及規劃地政局局長孫明揚的書面回覆：問題：　　本人近日接獲不少市民投訴，指房屋署新編配給他們的單位出現維修問題。就此，政府可否告知本會：

（一）　過去三年，每年接獲涉及新入伙租住公屋單位出現維修問題的投訴個案數目為何，並按所涉的維修問題類別列出分項數字；及

（二）　會否考慮設立驗收制度，由專業人士驗證租住公屋單位的質素，並在單位質素達到滿意程度後才將之出租；若會，該制度的詳情為何；若否，原因為何？

答覆： 主席女士：　　無論是建造新公屋樓宇或翻新舊公屋單位，房屋署均有嚴格的監察及驗收制度，由專業人員及資深工程監督執行，以確保各公屋單位的質素達到合理水平，才安排出租。　　就問題的兩個部分，我的答覆如下：

（一）　根據房屋署的記錄，過去三年涉及新入伙單位維修事宜的投訴個案數字和所涉維修項目的分項數字載於附件。這些個案大部分涉及小型維修項目，經過簡單工序處理後，均能令租戶滿意。

（二）　所有新建公屋的工程均由擁有專業資格和多年經驗的房屋署合約經理及其工程項目隊伍嚴格監督。在工程完工階段，工程監督會依照一套詳盡的程序驗收。合約經理會查核驗收報告，並作實地視察，以確保各樓宇及單位的質素達到合理水平，然後單位才會出租。最近房屋署更推出「入伙服務大使計劃」，在新建公屋樓宇的入伙期內，為租戶提供以客為本和高效率的修繕服務。　　在翻新舊單位方面，負責的承辦商均為經房屋署甄選之「優質保養承建商」。一切需由業主負責的維修項目，例如石屎剝落、滲漏和渠務等，房屋署會確保維修妥當。房屋署的維修隊伍（包括專業人員及資深工程監督）會在工程進行期間作出嚴格的監管，並會在完工階段進行驗收，以確保維修及翻新工程的質素。此外，租戶亦可選擇向房屋署申請領取「翻新津貼」，自行安排進行一些簡單的維修及翻新工程，如粉飾牆身和修補室內瓷磚等，以便提早入伙。　　在租戶入伙後，房屋署仍會迅速回應租戶的要求，進行各項應由業主負責的維修項目，以保持單位狀況良好。自二零零六年起，房屋署更推行「全方位維修計劃」，主動分階段勘察全港共六十多萬個公屋單位，全面地查找維修問題，以進一步改善公共屋的居住環境。

完
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新指引 —《保障個人資料私隱：物業管理指引》

上圖為本網誌提供的參考圖像。公共屋邨大堂訪客須知。

https://www.pco.org.hk/chinese/infocentre/press_20061128.html

資料來源：個人資料私隱專員公署


日期 : 2006年11月28日
新指引 —《保障個人資料私隱：物業管理指引》

1.
個人資料私隱專員公署今日(11月28日)公布一份新指引，名為《保障個人資料私隱：物業管理指引》。

2.
個人資料私隱專員吳斌先生表示：「公署不時收到及處理不少有關物業管理的查詢及投訴，因此有需要就物業管理團體的日常運作制定一套清晰的良好行事指引。我希望這份指引可以讓物業管理團體深入了解如何遵守《個人資料(私隱)條例》(下稱「條例」)的規定。」

3.
在物業管理的工作上，物業管理團體，例如業主立案法團、業主委員會、互助委員會及物業管理公司，經常需要收集及使用業主、住客及其他人士的個人資料。這些活動都會受到條例的規限。

4.
這份指引就各項物業管理活動提供實務指引，包括申請大廈出入智能卡、記錄訪客的姓名及身份證號碼、記錄泊車人士的個人資料、在業主會議的委託書中收集個人資料、大廈管理的會議記錄或住戶通告中披露個人資料，以及處理業主或其他人士的投訴。

5.
在教育方面，公署曾為民政事務總署的聯絡主任舉辦研討會，讓他們認識如何在物業管理中遵從條例的規定。公署日後亦會為物業管理團體舉辦更多具教育意義的活動。

6.
這份指引可從公署的網頁 (http://www.pcpd.org.hk/chinese/publications/files/property_c.pdf)下載，亦可在公署的辦事處(香港灣仔皇后大道東248號12樓)索取。

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大廈公眾地方責任保險事

資料來源：蘋果日報　(2007年10月9日)

黃 埔 新 住 宅 爆 喉 　 水 流 浸 壞 升 降 機 管 理 公 司 追 維 修 費 受 質 疑
有 讀 者 因 單 位 食 水 喉 爆 裂 ， 引 致 升 降 機 被 浸 濕 ， 被 追 討 近 萬 元 維 修 費 。 事 主 質 疑 何 以 管 理 公 司 已 購 買 公 眾 責 任 保 險 ， 仍 向 業 主 索 償 。 管 理 公 司 解 釋 因 導 致 水 浸 源 頭 來 自 單 位 水 喉 ， 故 業 主 須 承 擔 責 任 。 有 保 險 業 人 士 提 醒 ， 業 主 應 購 買 家 居 保 險 ， 並 須 留 意 有 否 包 涵 「 個 人 責 任 保 險 」 ， 才 夠 全 面 。

居 於 紅 磡 黃 埔 新 佳 榮 樓 的 溫 太 表 示 ， 上 月 14 日 放 工 回 到 家 ， 從 管 理 員 口 中 得 知 單 位 有 水 滲 出 ， 釀 成 走 廊 水 浸 。 管 理 員 稱 知 悉 後 已 即 時 關 掉 其 單 位 的 食 水 及 鹹 水 掣 ， 但 水 仍 浸 出 至 走 廊 ， 並 沿 十 多 呎 長 走 廊 滲 至 大 廈 的 2 號 升 降 機 。 事 後 ， 她 收 到 管 理 處 通 知 ， 指 水 浸 導 致 升 降 機 故 障 ， 經 保 養 商 檢 查 後 ， 向 她 追 討 9,859 元 維 修 費 。 她 無 奈 地 表 示 ， 「 成 件 事 係 意 外 ， 我 都 唔 想 ， 事 前 都 預 計 唔 到 洗 手 盆 底 下 食 水 喉 會 爆 ， 我 又 咁 冇 買 家 居 保 險 ， 冇 得 索 償 ， 但 係 管 理 公 司 唔 係 應 該 買 公 眾 責 任 保 險 ， 點 解 仲 會 向 我 索 償 ？ 」

非 大 廈 公 眾 喉 管
突 如 其 來 的 開 支 ， 令 她 大 失 預 算 ， 無 計 可 施 下 ， 她 只 好 先 支 付 首 期 費 用 5,059 元 。 另 她 質 疑 何 以 事 發 後 管 理 公 司 不 立 即 與 她 聯 絡 ， 及 早 關 掉 水 掣 ， 或 可 避 免 升 降 機 被 浸 壞 。 管 理 黃 埔 新 的 中 國 海 外 物 業 服 務 有 限 公 司 稱 ， 管 理 員 於 當 日 下 午 約 3 時 40 分 接 到 有 住 戶 反 映 6 樓 走 廊 水 浸 ， 經 視 察 後 發 現 有 水 自 溫 太 單 位 滲 出 ， 即 時 關 掉 此 單 位 食 水 及 鹹 水 掣 ， 並 隨 即 協 助 清 理 現 場 。 管 理 員 曾 多 次 致 電 住 戶 並 留 言 ， 但 仍 未 能 聯 絡 ， 事 後 才 發 現 聯 絡 電 話 與 管 理 處 紀 錄 不 同 。 溫 太 回 家 後 ， 管 理 處 職 員 證 實 水 浸 原 因 是 其 單 位 廁 所 洗 手 盆 底 食 水 喉 爆 裂 。 該 公 司 雖 已 為 大 廈 公 眾 設 施 購 買 物 業 全 保 及 公 眾 責 任 保 險 ， 但 因 爆 裂 食 水 喉 屬 於 溫 太 單 位 內 設 施 ， 非 大 廈 公 眾 喉 管 ， 故 根 據 大 廈 公 契 ， 個 別 單 位 業 主 需 為 事 件 負 上 責 任 。

律 師 意 見 賠 償 責 任 有 商 榷
法 律 界 人 士 梁 永 鏗 稱 ， 雖 然 管 理 公 司 已 替 大 廈 購 買 物 業 全 保 及 公 眾 責 任 保 險 ， 但 管 理 公 司 仍 會 向 引 致 損 失 的 住 戶 追 究 責 任 賠 償 。 若 有 關 住 戶 入 住 的 屬 新 屋 苑 ， 入 伙 後 不 久 便 爆 喉 ， 又 或 爆 裂 的 食 水 喉 入 牆 ， 住 戶 事 前 難 以 預 防 ， 管 理 公 司 在 追 究 賠 償 責 任 時 可 再 商 榷 。

索 償 貼 士 應 購 備 家 居 保 險
國 際 專 業 保 險 諮 詢 協 會 會 長 羅 少 雄 表 示 ， 大 部 份 的 家 居 保 險 都 有 「 個 人 責 任 保 險 」 一 項 ， 保 障 範 圍 包 括 投 保 人 或 同 住 家 人 或 家 庭 僱 傭 ， 因 疏 忽 導 致 第 三 者 意 外 受 傷 或 財 物 損 失 或 法 律 責 任 。 以 上 述 個 案 為 例 ， 若 事 主 買 了 這 類 保 險 ， 可 透 過 此 索 償 ， 以 支 付 升 降 機 維 修 費 用 。 他 提 醒 ， 「 家 居 保 險 保 費 唔 高 ， 唔 好 諗 住 慳 少 少 而 唔 買 埋 『 個 人 責 任 保 險 』 ， 否 則 得 不 償 失 。 」 意 外 發 生 後 ， 緊 記 拍 下 照 片 作 證 ， 及 即 時 通 知 保 險 公 司 ， 否 則 可 能 影 響 索 償 ， 另 須 查 詢 保 單 的 墊 底 費 金 額 。 「 因 為 唔 同 公 司 唔 同 計 劃 墊 底 費 都 唔 同 ， 如 果 你 買 張 單 墊 底 費 係 較 高 ， 好 似 1 萬 或 者 2 萬 ， 咁 就 claim 唔 到 幾 千 蚊 索 償 喇 。 」
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維 修 須 注 意 四 大 環 保 守 則

讀 者 林 太 查 詢： 在 大 廈 維 修 期 間， 有 甚 麼 環 保 條 例及 法 規 需 要 遵 守 ？ 房協 答 ： 在 大 廈 維 修期 間 ， 應 遵 守 以 下環 保 條 例 及 法 規 要求 ， 以 減 少 環 境 污染 ：

＊施 工 時 間 ： 在 噪 音管 制 條 例 清 楚 列 明， 任 何 建 築 工 地 均不 得 在 晚 上 7 時 至 清 晨 7 時 ， 或 在 公眾 假 期 的 任 何 時 段內 ， 進 行 高 噪 音 的建 築 工 程 及 使 用 電動 機 械 設 備 。

＊空 氣 污 染 物 ： 空 氣污 染 管 制 條 例 對 建築 工 序 所 產 生 的 空氣 污 染 物 ， 例 如 打鑿 鬆 脫 混 凝 土 時 所產 生 的 混 凝 土 粉 塵， 皆 有 所 管 制 。 另外 ， 如 進 行 清 拆 含石 棉 的 工 程 ， 必 須由 註 冊 合 資 格 石 棉技 工 及 在 註 冊 顧 問監 督 下 進 行 。

＊污 水 處 理 ： 業 主 必須 按 水 污 染 管 制 條例 的 要 求 ， 妥 善 清理 及 維 修 大 廈 的 終端 沙 井 ， 以 及 接 駁終 端 沙 井 的 管 道 。

＊廢 物 處 置 ： 根 據 廢物 處 置 條 例 ， 所 有建 築 廢 物 應 分 類 傾倒 在 合 法 的 堆 填 區， 並 繳 付 有 關 費 用。 以上 環 保 條 例 及 法 規， 有 賴 業 主 及 建 築工 程 承 建 商 共 同 合作 ， 才 可 保 持 健 康潔 淨 的 居 住 環 境 。

資料來源：蘋果日報 (2007年10月8日)