新 造 水 缸 不 可 阻 通

資料來源：2008年12月8日（蘋果曰報）

問 ： 大 廈 將 進 行 維 修 工 程 ， 其 中 包 括 改 善 天 台 的 殘 舊 石 屎 水 缸 。 他 查 詢 在 天 台 加 建 或 更 換 水 缸 時 應 注 意 事 項 。

答 ： 加 建 或 更 換 天 台 水 缸 是 香 港 舊 式 樓 宇 常 見 的 維 修 項 目 ， 在 進 行 工 程 前 ， 業 主 應 注 意 以 下 事 項 ：

1. 天 台 水 缸 屬 於 大 廈 結 構 物 ， 任 何 加 建 、 改 建 或 更 換 工 程 ， 均 須 得 到 建 築 事 務 監 督 的 批 准 。 業 主 應 聘 請 認 可 人 士 及 註 冊 結 構 工 程 師 進 行 有 關 工 程 ；

2. 造 水 缸 的 位 置 及 承 托 結 構 ， 均 不 能 阻 塞 現 有 走 火 通 道 或 影 響 現 有 避 火 層 之 空 間 ， 也 不 能 對 天 台 地 面 的 排 水 渠 道 造 成 不 良 影 響 ；

3. 新 水 缸 結 構 和 重 量 等 ， 均 不 能 對 大 廈 結 構 造 成 負 面 影 響 ；

4. 與 水 缸 有 關 的 水 務 工 程 ， 須 向 水 務 署 申 請 審 批 及 由 持 牌 水 喉 匠 進 行 ；

5. 在 天 台 加 建 水 缸 前 ， 須 查 閱 大 廈 公 契 以 確 定 天 台 之 業 權 ， 然 後 作 相 關 安 排 。

勘 察 樓 宇 外 牆 鬆 脫 兩 法

資料來源：2008年12月1日（蘋果曰報）

問 ： 大 廈 計 劃 大 維 修 ， 維 修 前 會 在 外 牆 進 行 「 紅 外 線 測 試 」 及 「 敲 擊 測 試 」 ， 想 知 道 那 一 種 方 式 較 佳 ？

答 ： 一 般 樓 宇 在 進 行 外 牆 維 修 前 ， 應 先 進 行 勘 察 以 確 定 外 牆 是 否 有 石 屎 或 批 盪 鬆 脫 ， 較 常 用 的 勘 察 方 法 有 「 紅 外 線 測 試 」 和 「 敲 擊 測 試 」 兩 種 。

「 紅 外 線 測 試 」 是 利 用 儀 器 探 測 外 牆 表 面 溫 差 ， 從 而 有 效 地 測 量 外 牆 鬆 脫 石 屎 或 批 盪 的 位 置 及 範 圍 ， 是 一 種 遠 距 離 及 非 破 壞 性 的 測 試 方 法 。



各 有 長 處
至 於 「 敲 擊 測 試 」 ， 則 以 膠 手 鎚 直 接 敲 擊 外 牆 牆 身 各 處 ， 以 敲 擊 時 發 出 的 聲 音 來 判 斷 。 「 空 洞 」 的 聲 音 表 示 牆 身 藏 有 空 隙 ， 某 範 圍 可 能 出 現 石 屎 或 批 盪 鬆 脫 。
「 紅 外 線 測 試 」 可 在 毋 須 搭 建 棚 架 的 情 況 下 進 行 ， 能 快 速 勘 察 外 牆 的 情 況 ； 但 天 氣 、 外 牆 方 向 及 掃 描 儀 器 照 射 角 度 均 會 影 響 測 試 結 果 及 準 確 程 度 。 「 敲 擊 測 試 」 則 可 在 搭 棚 後 進 行 ， 直 接 於 有 問 題 之 牆 身 噴 漆 作 記 號 ， 以 照 片 及 實 地 量 度 修 補 範 圍 以 作 記 錄 。 由 於 這 兩 種 外 牆 勘 察 方 法 各 有 好 處 ， 可 互 補 不 足 ， 建 議 法 團 於 進 行 外 牆 維 修 時 同 時 採 用 兩 種 方 法 ， 以 增 加 外 牆 勘 察 的 準 確 性 。

委 任 代 表 文 書 須 符 合 格 式

資料來源：2008年11月24日（蘋果日報）

問 ： 讀 者 來 信 指 其 大廈 法 團 沒 有 按 照 「 建 築 物 管 理 條 例 」 就 業 主 會 議 委 任 代 表 的 文 書 （ 下 稱 委 託 書 ） 的法 定 格 式 ， 也 未 夾 附 「 投 票 指 示 」 ， 認 為 有 違 條 例 及 誤 導 其 他 業 主 。

有 關 範 本 可 下 載

答： 根 據 2007 年 建 築 物 管 理 ( 修 訂 ) 條 例 ， 如 業 主 未 能 親 身 出 席 業 主 大 會 ， 必 須 將填 好 及 已 簽 署 的 委 託 書 於 會 議 舉 行 前 至 少 48 小 時 送 交 管 理 委 員 會 秘 書 ， 而 秘 書 則須 向 有 關 業 主 發 出 確 認 收 據 。

讀 者 信 函 提 及 ， 法 團 不 按 照 委 託 書 的 法 定 格 式， 包 括 要 求 業 主 填 寫 受 委 任 代 表 的 身 份 證 號 碼 ， 做 法 並 不 恰 當 。 至 於 讀 者 認 為 應 將「 投 票 指 示 」 夾 附 於 「 委 託 書 」 的 做 法 ， 也 非 法 定 格 式 要 求 ， 而 事 實 上 ， 法 團 秘 書難 以 核 實 該 「 投 票 指 示 」 是 否 依 據 業 主 的 意 願 填 寫 ， 如 要 確 保 代 表 的 投 票 取 向 與 業主 相 同 ， 業 主 應 委 託 其 信 任 的 人 代 為 投 票 。 還 有 一 點 須 留 意 ， 被 委 任 的 代 表 必 須 是個 別 人 士 ； 倘 業 主 委 任 「 管 理 委 員 會 」 為 其 代 表 ， 該 委 託 書 將 屬 無 效 。

法 團 須 注 意 委 託 書 必 須 符 合 法 定 格 式 ， 以 免 影 響 業 主 大 會 的 決 議 。 業 主 可 在 民 政 事 務 總 署 的 大 廈 管 理 網 頁 http://www.buildingmgt.gov.hk/tc/reference_materials/10_1.htm 下 載 有 關 範 本 。　

持 牌 水 喉 匠 方 可 改 喉 管

資料來源：2008年11月17日（蘋果日報）

問 ： 本 人 居 於 私 人 樓 宇 ， 現 計 劃 翻 新 單 位 ， 想 用 英 泥 及 瓷 磚 遮 蓋 食 水 明 喉 ， 並 移 動 鋅 盆 、 洗 手 盆 及 浴 缸 的 水 喉 位 。 請 問 需 否 申 請 ？

不 可 損 及 結 構 牆

答： 根 據 「 建 築 物 規 例 」 ， 業 主 擬 進 行 的 工 程 如 非 涉 及 樓 宇 結 構 改 動 ， 毋 須 先 獲 屋 宇署 批 准 。 業 主 如 計 劃 將 食 水 明 喉 改 為 暗 喉 ， 須 將 喉 管 藏 於 非 結 構 牆 身 或 磚 牆 內 。 業主 可 聘 請 建 築 專 業 人 士 ， 研 究 暗 喉 的 設 計 及 施 工 方 法 。
為 免 將 來 更 換 或 維 修食 水 喉 時 損 毀 牆 磚 ， 業 主 可 用 其 他 裝 飾 來 遮 蓋 水 喉 管 或 安 裝 活 門 ， 以 便 日 後 檢 查 及維 修 水 管 。 業 主 須 留 意 避 免 將 食 水 喉 藏 於 結 構 牆 或 其 他 結 構 組 件 內 ， 因 此 舉 可 能 損害 樓 宇 結 構 ， 而 改 動 樓 宇 結 構 前 必 須 查 閱 大 廈 公 契 ， 確 定 沒 有 違 反 公 契 條 文 ， 並 須得 到 屋 宇 署 批 准 。
此 外 ， 若 裝 修 工 程 牽 涉 更 改 供 水 喉 管 及 水 龍 頭 的 位 置 ， 根據 「 水 務 設 施 條 例 」 ， 業 主 須 聘 請 持 牌 水 喉 匠 進 行 有 關 工 程 。 水 喉 匠 應 視 乎 改 動 供水 系 統 的 情 況 ， 決 定 是 否 須 於 工 程 前 向 水 務 署 申 請 書 面 批 准 。

張 貼 會 議 紀 錄 須 知

資料來源：2008年11月10日（蘋果日報）

讀 者 何 先 生 為 業 主 立 案 法 團 秘 書 ， 職 責 上 要 張 貼 法 團 會 議 紀 錄 讓 業 主 參 閱 。 他 查 詢 公 開 住 戶 單 位 會 否 侵 犯 住 戶 私 隱 ?

根 據 《 個 人 資 料 （ 私 隱 ） 條 例 》 （ 下 稱 「 條 例 」 ） ， 「 個 人 資 料 」 是 指 一 名在 世 人 士 的 有 關 資 料 ， 從 該 資 料 可 直 接 或 間 接 地 確 定 有 關 個 人 的 身 份 ； 及 該 等 資 料的 存 在 形 式 ， 令 到 查 閱 及 處 理 是 切 實 可 行 的 。

避 免 產 生 誤 會

一般 而 言 ， 若 公 開 的 資 料 只 涉 及 單 位 地 址 ， 而 沒 有 其 他 能 識 辨 個 別 人 士 身 份 的 資 料 ，則 該 等 資 料 並 不 符 合 條 例 中 「 個 人 資 料 」 的 定 義 ， 因 此 不 在 條 例 的 管 轄 範 圍 內 。 惟法 團 管 理 委 員 會 在 檢 視 會 議 紀 錄 時 ， 應 留 意 紀 錄 內 有 否 涉 及 敏 感 資 料 而 導 致 有 關 人士 反 感 ， 避 免 產 生 誤 會 或 引 起 法 團 與 業 主 之 間 的 衝 突 。
如 有 任 何 疑 問 ， 可 致 電 2827 2827 向 香 港 個 人 資 料 私 隱 專 員 公 署 查 詢 ， 或 瀏 覽 網 址 ： http://www.pcpd.org.hk 。　

定 期 查 喉 管 防 污 水 倒 流

資料來源：2008年11月3日（蘋果日報）

讀 者 問 ： 我 是 大 廈 業主 立 案 法 團 委 員 ， 現 居 住 大 廈 經 常 出 現 污 水 倒 流 問 題 ， 法 團 正 計 劃 進 行 更 換 排 水 管工 程 ， 欲 知 安 裝 防 倒 流 閥 門 可 否 解 決 有 關 問 題 ？

污 水 喉 管 出 現倒 流 ， 一 般 主 要 是 由 於 渠 管 經 長 期 使 用 ， 污 物 積 存 於 喉 管 內 壁 ， 若 有 住 戶 將 不 溶 解物 品 丟 進 廁 盆 ， 更 會 導 致 污 水 主 渠 淤 塞 。 要 解 決 污 水 倒 流 問 題 ， 大 廈 法 團 除 了 安 排清 除 於 喉 管 內 之 淤 塞 物 外 ， 並 須 育 住 戶 及 家 庭 傭 工 不 要 將 固 體 廢 物 丟 進 廁 盆 。 同 時 大 廈 法 團 應 定 期 檢 查 喉 管 狀 況 ， 因 應 需 要 更 換 生 喉 管 。

防 倒 流 閥 門 不 能 治 本

安裝 防 倒 流 閥 門 只 是 針 對 性 解 決 個 別 單 位 的 污 水 倒 流 問 題 ， 而 非 治 本 的 方 法 ； 而 且 目前 有 關 裝 置 仍 未 廣 泛 使 用 ， 除 了 成 效 未 獲 認 同 外 ， 保 養 及 安 裝 技 術 也 未 成 熟 ； 故 此， 為 了 徹 底 解 決 污 水 倒 流 問 題 ， 以 免 對 大 廈 各 住 戶 帶 來 不 便 ， 甚 至 引 致 財 物 損 失 ，大 廈 法 團 應 及 早 聘 請 建 築 專 業 人 士 評 估 大 廈 的 整 體 排 水 系 統 ， 找 出 污 水 倒 流 的 原 因， 從 而 進 行 適 當 的 改 善 工 程 。

搭 建 懸 空 棚 架 有 規 定

資料來源：蘋果日報（2008年10月27日）

讀 者 問 ： 想 更 換 單 位 的 鋁 窗 ， 在 大 廈 外 牆 搭 建 狗 臂 架 吊 棚 是 否 危 險 ？

鐵 托 架 （ 俗 稱 狗 臂 架 ） 式 懸 空 棚 架 應 由 合 資 格 人 士 設 計 及 搭 建 ， 並 確 保 棚 架上 的 物 件 不 會 超 出 安 全 荷 載 量 ， 而 且 附 有 繫 穩 裝 置 。 若 外 牆 是 用 泥 磚 或 沙 磚 建 成 ，不 宜 使 用 「 拉 爆 」 或 「 撞 爆 」 式 螺 絲 繫 穩 。
棚 架 須 由 富 經 驗 的 工 人 及 在 一 名合 資 格 人 士 的 監 督 下 搭 建 、 更 改 或 拆 卸 。 工 人 須 佩 戴 安 全 帶 ， 並 繫 於 可 承 受 不 少 於 5,000 牛 頓 拉 力 的 牢 固 物 或 獨 立 救 生 繩 上 。 合 資 格 的 人 士 或 專 業 工 程 師 於 覆 核 棚 架後 ， 填 寫 第 五 號 表 格 證 明 棚 架 安 全 ， 而 表 格 須 懸 掛 在 棚 架 的 當 眼 處 ， 以 便 工 人 及 僱主 檢 視 。

遇 風 雨 須 再 檢 查

每個 狗 臂 架 須 裝 上 最 少 三 顆 結 構 良 好 的 繫 穩 螺 絲 ， 螺 絲 長 度 與 安 裝 程 序 須 參 照 操 作 手冊 。 棚 架 須 使 用 良 好 的 竹 枝 ， 並 設 密 鋪 的 工 作 台 及 有 安 全 的 進 出 途 徑 ； 拆 卸 棚 架 前， 要 先 清 除 棚 架 上 的 物 料 和 廢 物 。 僱 主 及 工 人 應 留 意 第 五 號 表 格 的 簽 發 日 期 ， 一 般表 格 有 效 期 為 14 天 ， 若 期 間 遇 風 雨 而 延 誤 ， 應 提 高 警 覺 或 通 知 合 資 格 人 士 檢 查 ，以 策 安 全 　

10月24日，房屋事務主任工會行動

2008年10月24日下午，到中環花園道美利大廈，向運輸及房屋局局長鄭汝樺女士遞交請願信，隨後返回房屋署總部北門集會靜坐，強烈向政府高層表達促請房屋署制訂房屋事務主任人手編制及增聘人手的訴求，減輕同事的工作壓力，確保服務質素免受影響。

當天下午，300多名同事踴躍響應本會的呼籲，團結一致，熱烈參與工會行動，使有關遞信和靜坐行動終能在和平、理性的氣氛下順利完成，場面震撼和令人鼓舞。是次工會行動的成功，全賴同事鼎力支持。在此向同事致以萬二分謝意。

出 任 法 團 管 理 委 員 資 格

資料來源：蘋果日報（2008年10月20日）

讀 者 問 ： 出 任 管 理 委 員 會 有 何 資 格 ？ 法 人 團 體 （ 如 公 司 、 社 團 等 ） 可 否 出 任 管 理 委 員 會 為 委 員 ？

《 建 築 物 管 理 條 例 》 附 表 二 詳 列 管 理 委 員 會 的 組 織 及 成 立 程 序 。 作 為 委 員 的基 本 要 求 ， 是 必 須 為 業 主 ( 秘 書 和 司 庫 除 外 ) 或 根 據 第 15(1) 條 委 任 的 租 客 代 表 ( 如 有 的 話 ) 。

規 定 限 期 交 聲 明 書

若 業 主 屬 法 人 團 體 而 獲 委 任 為 委 員 ， 該 法 人 團 體 可 委 任 該 團 體 的 董 事 、 職 員 或 其 他 個 人 代 表 出 任 委 員 職 務 ， 惟 下 述 人 士 除 外 ：

1. 在 獲 委 任 時 未 獲 解 除 破 產 的 破 產 人 ， 或 曾 於 過 去 5 年 內 在 沒 有 全 數 償 還 債 務 而 獲 解除 破 產 或 與 債 權 人 達 成 《 破 產 條 例 》 （ 第 6 章 ） 自 願 安 排 的 人 士 ；

2. 曾 於 過 去 5 年 內 在 香 港 或 其 他 地 方 被 裁 定 犯 上 罪 行 ， 並 被 判 處 為 期 超 過 3 個 月 而 又 不 得 選 擇 以 罰 款 代 替 監 禁 ( 不 論 是 否 獲 得 緩 刑 ) 的 人 士 。

每一 名 獲 委 任 委 員 須 在 獲 委 任 後 21 天 內 作 法 定 聲 明 ， 並 把 簽 妥 的 聲 明 書 ﹝ L.R.169 ﹞ 送 交 管 理 委 員 會 秘 書 ， 以 確 認 並 非 上 述 人 士 。 若 沒 有 在 規 定 限 期 內 遞 交 聲 明 書 ，委 任 將 不 會 生 效 。

業 主 可 索 取 法 團 賬 目

資料來源：蘋果日報（2008年10月13日）

業 主 何 先 生 對 他 所 住 大 廈 業 主 立 案 法 團 賬 目 一 直 不 甚 清 楚 ， 他 欲 查 詢 可 循 那 些 途 徑 取 得 有 關 資 料 ？

大 廈 法 團 應 依 照 建 築 物 管 理 條 例 要 求 ， 妥 善 備 存 法 團 賬 目 ， 並 維 持 良 好 財 政狀 況 。 大 廈 業 主 可 循 下 列 途 徑 了 解 法 團 賬 目 內 容 ， 從 而 有 效 推 動 大 廈 管 理 。

須 繳 付 影 印 費

1. 管 理 委 員 會 每 3 個 月 須 將 法 團 的 收 支 概 算 表 ， 展 示 在 大 廈 顯 眼 處 至 少 連 續 7 天 ， 讓業 主 參 閱 有 關 資 料 。 業 主 如 要 索 取 收 支 表 副 本 ， 須 向 法 團 繳 付 影 印 費 。

2. 大 廈 的 財 務 報 表 （ 包 括 收 支 表 及 資 產 負 債 表 ） 須 經 管 理 委 員 會 主 席 及 秘 書 或 司 庫 簽署 ， 並 連 同 會 計 師 報 告 （ 如 適 用 ） ， 在 業 主 周 年 大 會 上 供 各 業 主 省 覽 。 何 先 生 可 出席 業 主 周 年 大 會 ， 以 便 了 解 法 團 財 務 狀 況 。

3. 在 不 少 於 5% 的 業 主 人 數 要 求 下 ， 管 理 委 員 會 也 須 交 出 大 廈 賬 簿 、 賬 項 記 錄 及 單 據 、 發 票 、 憑 單 、 收 據 等 資 料 ， 讓 業 主 查 閱 。

法 團 管 委 會 補 選

資料來源：蘋果日報（2008年10月6日）

郭 女 士 所 住 大 廈 法 團 ， 工 作 並 不 積 極 ， 現 更 有 超 過 半 數 管 委 會 委 員 辭 職 ， 她 欲 查 詢 法 團 應 如 何 繼 續 運 作 ？

根 據 《 建 築 物 管 理 條 例 》 訂 明 ， 管 委 會 會 議 的 法 定 人 數 ， 是 管 委 會 委 員 人 數 的 一 半 或 三 名 委 員 ， 兩 者 以 人 數 多 者 為 準 。
如管 委 會 的 委 員 空 缺 數 目 超 過 管 委 會 委 員 半 數 ， 管 委 會 便 沒 有 足 夠 法 定 人 數 進 行 管 委會 會 議 ， 也 不 能 夠 作 任 何 決 議 。 在 此 情 況 下 ， 法 團 可 以 下 列 方 法 填 補 空 缺 ：
1. 若 餘 下 委 員 其 中 一 人 是 主 席 ， 主 席 可 為 填 補 管 委 會 空 缺 而 召 開 法 團 業 主 大 會 ； 此 外， 也 可 以 不 少 於 5% 的 業 主 要 求 主 席 召 開 一 般 的 法 團 業 主 大 會 ， 選 任 委 員 填 補 空 缺。
2. 如 其 中 一 個 空 缺 為 主 席 的 職 位 ， 可 從 餘 下 委 員 當 中 委 任 一 人 為 代 主 席 ， 為 填 補 該 等 空 缺 而 召 開 業 主 大 會 。
於 法 團 業 主 周 年 大 會 上 ， 業 主 應 以 「 得 票 最 多 者 當 選 」 的 投 票 制 進 行 投 票 ， 並 按 投 票 結 果 委 任 。
至 於 任 期 方 面 ， 獲 委 任 填 補 空 缺 的 管 委 會 委 員 或 主 席 ， 可 留 任 至 下 一 次 法 團 業 主 周 年 大 會 管 理 委 員 會 委 員 卸 任 為 止 。

樓 宇 維 修 必 須 購 備 保 險

資料來源：蘋果日報（2008年9月29日）

林 先 生 所 住 大 廈 計 劃 維 修 ， 他 欲 知 大 廈 法 團 應 購 買 甚 麼 保 險 及 有 何 事 項 需 注 意 ？

答 ： 大 廈 維 修 時 發 生 意 外 ， 業 主 可 能 要 負 責 。 法 團 應 確 保 承 建 商 購 買 以 下 保 險 項 目 ， 以 作 保 障 ：

‧ 僱 員 補 償 保 險 ： 即 「 勞 工 保 險 」 。 法 例 規 定 承 建 商 必 須 購 買 ， 以 保 障 其 僱 員 的 傷 亡 賠 償 責 任 ， 並 將 保 險 證 書 張 貼 於 工 作 地 點 。

‧ 公 眾 責 任 保 險 ： 即 「 第 三 者 意 外 保 險 」 ， 保 障 途 人 等 第 三 者 因 工 程 事 故 涉 及 的 傷 亡 或 財 物 損 失 。 法 團 應 要 求 承 建 商 購 買 足 夠 保 額 公 眾 責 任 保 險 ， 一 般 最 高 賠 償 額 為 港 幣 1 千 萬 至 5 千 萬 不 等 。 法 團 可 要 求 成 為 聯 名 受 保 人 ， 以 減 低 受 害 人 向 法 團 索 償 之 風 險 。

‧ 承 建 商 所 有 責 任 保 險 ： 即 「 工 程 全 保 」 ， 保 障 工 程 材 料 或 已 完 成 的 工 程 部 份 因 災 害 而 導 致 的 損 失 ， 最 高 賠 償 額 一 般 為 重 做 整 項 工 程 連 同 工 程 顧 問 的 費 用 。
業 主 可 要 求 將 公 眾 責 任 保 險 包 括 在 承 建 商 所 有 責 任 保 險 內 。

‧ 履 約 保 證 書 ： 為 承 建 商 履 行 合 約 之 擔 保 書 ， 賠 償 額 一 般 為 工 程 費 的 10% 。 如 承 建 商 中 途 放 棄 合 約 ， 法 團 可 以 此 賠 償 金 加 上 未 付 之 工 程 費 用 ， 另 覓 公 司 完 成 餘 下 工 程 。

終 止 管 理 公 司 委 任 程 序

資料來源：蘋果日報（2008年9月22日）

法 團 主 席 不 滿 現 任 管 理 公 司 表 現 ， 欲 終 止 合 約 ， 欲 知 有 關 程 序 。


答 ： 一 般 而 言 ， 大 廈 管 理 公 司 分 為 公 契 經 理 人 或 合 約 經 理 人 ， 公 契 經 理 人 是 由 大 廈 公 契 委 任 的 管 理 公 司 。 根 據 建 築 物 管 理 條 例 （ 第 334 章 ） 附 表 7 ， 法 團 可 召 開 業 主 大 會 通 過 終 止 管 理 公 司 的 委 任 決 議 ， 決 議 必 須 包 括 以 下 各 項 ：

‧ 以 書 面 通 知 終 止 經 理 人 的 委 任 ；
‧ 不 少 於 3 個 月 通 知 期 ； 或
‧ 不 設 通 知 期 ， 由 法 團 與 經 理 人 訂 立 協 議 ， 向 其 支 付 代 通 知 金 ， 金 額 相 等 於 管 理 公 司 在 通 知 期 內 應 得 報 酬 。

此 外 ， 有 關 決 議 須 由 擁 有 業 權 份 數 並 須 支 付 管 理 開 支 的 業 主 親 自 或 委 派 代 表 投 票 ， 並 必 須 在 會 中 得 到 過 半 數 票 及 不 少 於 50% 業 權 份 數 業 主 支 持 才 能 通 過 。 通 過 決 議 後 ， 法 團 須 在 會 議 日 期 後 的 14 天 內 以 書 面 形 式 向 管 理 公 司 發 出 通 知 ， 並 附 終 止 委 任 的 決 議 副 本 。
如 果 合 約 經 理 人 是 以 合 約 形 式 委 任 管 理 公 司 ， 法 團 須 根 據 合 約 終 止 委 任 的 條 款 行 事 。 若 合 約 內 沒 有 終 止 委 任 條 款 ， 可 依 上 述 終 止 公 契 委 任 管 理 公 司 的 方 法 進 行 。

法 團 監 管 維 修 工 程 須 知

資料來源：蘋果日報（2008年9月12日）

讀 者 曾 先 生 為 大 廈 業 主 立 案 法 團 主 席 ， 法 團 準 備 聘 請 工 程 顧 問 及 承 建 商 進 行 大 維 修 ， 他 欲 查 詢 法 團 應 如 何 監 管 有 關 工 程 ？

法 團 可 從 下 列 幾 方 面 監 管 大 廈 維 修 工 程 ：

工 程 標 書

為 確 保 工 程 質 素 ， 法 團 可 要 求 顧 問 講 解 標 書 的 主 要 內 容 ， 留 意 標 書 有 否 包 括 重 要 之 測 試 ， 如 在 維 修 後 進 行 外 牆 拉 力 測 試 。

法 例 要 求

有 些 工 程 受 法 例 規 管 ， 如 更 換 食 水 系 統 須 根 據 水 務 設 施 條 例 僱 用 持 牌 水 喉 匠 ； 法 團 可 向 顧 問 查 閱 相 關 文 件 ， 確 保 工 程 符 合 法 例 要 求 。

工 程 進 度

法 團 應 要 求 顧 問 定 期 提 交 工 程 進 度 報 告 ， 並 報 可 能 延 誤 或 工 程 不 符 合 標 書 要 求 的 情 況 ， 以 便 盡 快 作 適 當 安 排 。

定 期 視 察

法 團 應 定 期 實 地 巡 視 ， 並 與 顧 問 及 承 建 商 開 會 檢 討 ， 若 發 現 工 程 與 標 書 內 容 不 符 ， 應 立 刻 與 顧 問 商 討 並 作 改 善 。

工 程 保 險

工 程 第 三 者 意 外 保 險 ， 可 保 障 法 團 於 工 程 期 間 導 致 第 三 者 受 損 害 而 提 出 之 索 償 責 任 。 法 團 應 要 求 承 建 商 購 買 公 眾 責 任 保 險 ， 投 保 人 必 須 包 括 法 團 。

入 屋 煤 氣 橫 喉 由 用戶 維 修

資料來源：蘋果日報（2008年9月2日）

一 般 而 言 ， 由 地 下 至 大 廈 頂 樓 直 喉 由 大 廈 負 責 ， 進 入 單 位 橫 喉 則 由 單 位 住戶/業 主 負 責 。 客 戶 有 權 選 擇 其 他 註 冊 氣 體 工 程 承 辦 商 進 行 工 程 。

知 多些： 入 屋 水 電 設 施 用 戶 負 責

同屬 屋 苑 設 施 的 水 管 和 電 線 ， 維 修 責 任 又 如 何 區 分 ？

政 府 供 水 系 統由 該 水務署 負 責， 大 廈 管 理 處 或 註 冊 代 理 人 負 責 屋 苑 或 樓 宇 地 界 線 內 公 用 供 水 系 統 的 喉管 及 供 水 設 施 ； 從 公 用 供 水 系 統 分 流 而 純 粹 為 其 單 位 供 水 的 內 部 供 水 喉 管 及 設 施 ，則 由 個 別 用 戶 負 責 。

電 線 方 面 ， 一 般 由 地 底 至 大 廈 總 掣 房 電 線 由 中 電 維 修 ； 總 掣 房 伸 延 至 各 層 電 線 ， 由 大 廈 負 責 ， 入 屋 的 電 線 則 由 用 戶 負 責 維 修 。

勿 濫 用 簷 篷 防 倒 塌

資料來源：蘋果日報(2008年8月25日)

業 主 立 案 法 團 委 員 李 先 生 查 詢 ： 大 廈 外 牆 石 屎 簷 篷 多 年 來 沒 有 維 修 檢 查 ， 擔 心 其 安 全 性 ， 法 團 該 如 何 手 處 理 ？

大 廈 外 牆 石 屎 簷 篷 因 日 久 失 修 倒 塌 ， 會 危 及 住 戶 及 公 眾 安 全 ， 故 法 團 應 定 期 檢 查 ， 並 留 意 以 下 事 項 ：

‧ 勿 濫 用 簷 篷 ： 業 戶 切 勿 在 簷 篷 上 擺 放 重 物 或 在 下 面 吊 掛 物 件 ， 避 免 負 荷 過 重 、 阻 礙簷 篷 排 水 、 損 壞 防 水 膜 及 遮 擋 簷 篷 部 份 結 構 ， 引 致 滲 水 及 石 屎 爆 裂 等 而 不 被 察 覺 。

‧ 簷 篷 出 現 裂 痕 ： 出 現 裂 痕 可 能 是 簷 篷 倒 塌 先 兆 ； 如 裂 痕 位 置 接 近 橫 樑 或 外 牆 邊 緣 ， 或 裂 痕 有 擴 大 象 ， 應 立 即 聘 請 結 構 工 程 師 檢 查 及 維 修 ， 不 應 只 作 外 層 或 表 面 遮 蓋 處 理 。

‧ 維 修 紀 錄 ： 法 團 應 就 簷 篷 裂 痕 位 置 及 結 構 工 程 師 的 建 議 和 維 修 方 法 存 檔 作 紀 錄 ， 以 便 日 後 定 期 檢 查 時 作 參 考 。

如 發 現 簷 篷 出 現 危 險 ， 應 立 即 安 排 緊 急 維 修 ， 以 保 出 入 平 安 。

緊 急 工 程 招 標 方 式

資料來源：蘋果日報（2008年8月18日）

早 前 本 信 箱 提 及 維 修 必 須 依 法 招 標 ， 黃 小 姐 是 法 團 委 員 ， 因 大 廈 外 牆 污 水 渠 爆 漏 ， 須 緊 急 維 修 ， 她 欲 知 是 否 也 要 招 標 ？

為 免 延 誤 緊 急 工 程 ， 法 團 可 採 用 選 擇 性 招 標 的 方 式 。 法 團 應 預 先 擬 定 一 份 核准 資 格 的 工 程 承 辦 商 名 單 ， 然 後 邀 請 其 中 部 份 合 資 格 承 辦 商 投 標 ， 盡 量 縮 短 招 標 時間 。

根 據 《 建 築 物 管 理 條 例 》 第 20A(2) 條 規 定 ， 所 有 供 應 品 、 貨 品 或 服 務 的價 值 超 過 20 萬 元 ， 或 價 值 相 等 於 法 團 每 年 預 算 的 20% 款 額 ， 兩 者 以 較 低 者 為 準 ，法 團 須 以 招 標 承 投 的 方 式 取 得 有 關 物 品 或 服 務 。

法 團 也 可 參 照 《 建 築 物 管 理 條 例 》 第 44(1)(a) 條 就 供 應 品 、 貨 品 及 服 務 採 購 工 作 守 則 ：
1) 採 購 價 值 超 過 1 萬 元 但 不 超 過 20 萬 元 ， 最 少 邀 請 3 份 標 書 ， 或 ；
2) 採 購 價 值 超 過 20 萬 元 則 最 少 邀 請 5 份 標 書

防 工 程 爛 尾 須 知

資料來源：2008年8月11日（蘋果日報）

鄭 先 生 所 住 大 廈 法 團正 組 織 大 型 維 修 工 程 ， 得 悉 鄰 近 大 廈 沒 有 聘 用 顧 問 公 司 ， 而 承 建 商 在 工 程 進 行 中 途離 場 ， 並 停 止 所 有 工 程 ， 他 欲 查 詢 應 怎 樣 避 免 類 似 情 況 ？

工 程顧 問 的 功 能 是 審 核 承 建 商 的 資 歷 、 規 模 及 經 驗 是 否 足 夠 處 理 大 廈 的 大 型 維 修 。 大 廈如 沒 有 透 過 工 程 顧 問 聘 用 承 建 商 進 行 維 修 工 程 ， 法 團 在 管 理 維 修 工 程 合 約 上 便 缺 乏保 障 。 如 遇 上 不 合 理 標 價 ， 承 建 商 可 能 因 財 政 出 現 問 題 而 停 工 ， 甚 至 突 然 離 場 。

購 履 約 保 證 金

其實 在 大 廈 維 修 工 程 中 ， 聘 請 工 程 顧 問 是 不 可 缺 少 的 一 環 ， 其 職 責 包 括 統 籌 整 項 工 程， 並 根 據 承 建 商 的 標 書 及 資 料 ， 揀 選 符 合 資 格 、 有 相 關 經 驗 、 信 譽 良 好 而 標 價 合 理的 承 建 商 給 業 主 作 定 。 此 外 ， 工 程 顧 問 還 會 在 標 書 中 訂 明 承 建 商 須 向 銀 行 購 買 履 約 保 證 金 ， 當 承 建 商無 法 履 行 合 約 或 於 中 途 終 止 合 約 時 ， 銀 行 可 向 業 主 賠 償 損 失 。 故 此 ， 若 鄭 先 生 的 大廈 聘 用 一 位 合 資 格 的 工 程 顧 問 統 籌 該 項 工 程 ， 可 避 免 或 減 低 爛 尾 工 程 的 風 險 。

《 樓 宇 維 修 實 務 指 南 》 幫 到 你

資料來源：蘋果日報(2008年8月4日)

法 團 主 席 陳 先 生 所 住 大 廈 已 有 30 年 樓 齡 ， 本 打 算 進 行 大 維 修 ， 但 很 多 業 主 對 大 維 修 有 顧 慮 ， 恐 引 發 貪 污 、 圍 標 等 情 況 。 請 問 有 何 解 決 辦 法 ？

為 大 廈 進 行 適 時 維 修 保 養 是 負 責 任 業 主 應 有 態 度 ； 但 面 對 過 往 不 少 因 大 廈 維修 引 發 的 貪 污 舞 弊 及 貨 不 對 辦 等 負 面 報 道 ， 部 份 小 業 主 對 大 廈 維 修 存 在 顧 慮 也 可 理解 。
為 此 ， 廉 政 公 署 及 房 協 聯 合 編 制 《 樓 宇 維 修 實 務 指 南 》 ， 提 供 一 套 簡 便易 明 指 引 ， 協 助 業 主 及 法 團 籌 劃 及 進 行 樓 宇 維 修 保 養 工 程 。 同 時 ， 該 指 南 會 針 對 維修 工 程 存 在 的 貪 污 風 險 及 舞 弊 行 為 ， 提 出 具 體 建 議 ， 如 制 訂 申 報 利 益 衝 突 制 度 供 委員 及 工 程 顧 問 遵 守 。

指 引 簡 便 易 明

在工 程 質 素 方 面 ， 指 南 提 出 在 招 標 文 件 加 入 誠 信 及 反 圍 標 條 款 ， 藉 以 減 低 工 程 壟 斷 或貨 不 對 辦 的 可 能 性 。 指 南 附 有 招 標 、 工 程 監 察 及 通 告 的 文 書 範 本 ， 供 法 團 參 考 。 法團 可 到 房 協 物 業 管 理 諮 詢 中 心 查 閱 ， 或 透 過 廉 政 公 署 網 頁 下 載 。
http://www.bm.icac.hk/tc/education_and_publicity_materials/education_and_publicity_materials.aspx

室 內 污 水 渠 移 外 牆 須 知

資料來源：蘋果日報(2008年7月28日)

張 先 生 為 大 廈 法 團 主 席 ， 正 考 慮 更 換 所 有 單 位 浴 室 內 的 舊 污 水 渠 ， 並 改 裝 在 大 廈外 牆 上 ， 以 減 低 傳 播 病 毒 的 風 險 ， 他 欲 查 詢 有 甚 麼 地 方 需 要 注 意 ？

自 非 典 型 肺 炎 爆 發 後 ， 市 民 開 始 留 意 污 水 渠 管 設 置 在 室 內 的 潛 在 問 題 。 如 要 將 室 內 污 水 渠 改 裝 及 移 至 大 廈 外 牆 ， 必 須 留 意 以 下 幾 點 :

‧ 業 主 須 查 明 有 關 改 動 工 程 會 否 違 反 大 廈 公 契 ， 如 有 懷 疑 ， 應 先 諮 詢 法 律 意 見 。

‧ 須 留 意 有 關 改 動 工 程 會 否 影 響 大 廈 結 構 。 若 新 造 渠 管 須 穿 過 結 構 外 牆 或 橫 樑 ， 該 工 程 便 須 經 屋 宇 署 批 准 才 可 進 行 。

‧ 拆 除 舊 渠 後 ， 室 內 地 台 遺 留 一 個 缺 口 ， 承 建 商 必 須 用 適 當 的 防 火 物 料 如 混 凝 土 填 塞， 再 用 合 適 物 料 如 防 水 英 泥 作 防 水 層 ， 以 防 止 滲 水 至 樓 下 單 位 。

‧ 法 團 須 召 開 業 主 大 會 商 討 及 議 決 是 否 進 行 更 換 及 改 動 污 水 渠 工 程 。 由 於 更 改 工 程 涉 及 設 計 與 工 程 管 理 ， 故 應 諮 詢 建 築 專 業 人 士 的 意 見 。

家 居 滲 水 原 因 及 探 測

資料來源：蘋果日報(2008年7月21日)

讀 者 黃 太 居 住 單 位 的 天 花 板 出 現 滲 水 ， 她 欲 得 知 如 何 查 究 原 因 ？



天 花 板 滲 漏 成 因 甚 多 ， 一 般 可 歸 納 為 以 下 種 類 ：

‧ 天 面 或 平 台 防 水 層 老 化 或 破 損
‧ 石 屎 結 構 破 損 或 質 素 欠 佳
‧ 外 牆 入 水
‧ 結 構 縫 或 伸 縮 縫 漏 水
‧ 地 台 去 水 邊 位 或 渠 邊 漏 水
‧ 水 喉 或 渠 管 滲 漏
‧ 潔 具 破 損
‧ 沿 燈 喉 位 漏 水

若 不 找 出 滲 水 源 頭 ， 除 會 引 起 環 境 衞 生 問 題 外 ， 嚴 重 者 或 影 響 大 廈 的 結 構 。
探 測 滲 水 源 頭 的 方 法 ， 首 先 可 以 目 視 檢 查 滲 水 的 水 ， 例 如 水 的 位 置 、 濕 度 、 氣 味 和 顏 色 等 ， 以 推 測 滲 水 的 原 因 和 根 查 其 源 頭 。 如 未 能 找 出 滲 水的 源 頭 ， 業 主 可 考 慮 聘 請 承 判 商 或 建 築 專 業 人 士 進 行 勘 察 ， 一 般 偵 察 滲 漏 的 方 法 如下 ：

‧ 色 粉 測 試
‧ 濕 度 感 應 儀
‧ 水 壓 測 試
‧ 螢 光 劑 測 試
‧ 紅 外 線 熱 成 影 像 素 描
‧ 電 流 測 試
‧ 超 聲 波 漏 水 檢 測

在 確 定 滲 水 的 源 頭 或 原 因 後 ， 業 主 應 迅 速 安 排 維 修 ， 確 保 有 效 停 止 滲 漏 。

平 台 僭 建 物 必 須 清 拆

資料來源：蘋果日報（2008年6月30日）

張 先 生 收 到 屋 宇 署 清 拆 平 台 僭 建 物 的 勸 喻 信 ， 欲 知 如 何 處 理 ？ 如 不 理 會 該 信 ， 後 果 如 何 ？



根 據 《 建 築 物 條 例 》 ， 涉 及 私 人 樓 宇 及 土 地 上 的 所 有 建 築 工 程 ， 必 須 先 聘 請認 可 人 士 向 建 築 事 務 監 督 提 交 圖 則 ， 獲 批 准 後 方 可 展 開 工 程 。 任 何 未 經 建 築 事 務 監督 批 准 之 建 築 工 程 、 改 建 及 增 建 ， 一 律 被 視 為 違 例 建 築 物 。

違 建 工 程 可 產 生 以 下 問 題 ﹕
‧ 結 構 或 火 警 危 險 ， 危 及 市 民 生 命 財 產 。
‧ 有 礙 衞 生 或 對 公 眾 人 士 造 成 不 便 ， 如 滲 水 及 阻 擋 光 線 和 通 風 等 。
‧ 影 響 環 境 衞 生 ， 如 阻 礙 排 水 渠 道 、 違 建 物 上 堆 積 垃 圾 等 。
‧ 妨 礙 樓 宇 的 日 常 保 養 和 大 規 模 修 葺 工 程 ， 以 致 難 以 施 行 良 好 的 管 理 。

聘 用 合 格 承 建 商

為安 全 起 見 ， 業 主 必 須 遵 從 屋 宇 署 的 勸 喻 清 拆 平 台 僭 建 物 ， 並 僱 用 建 築 專 業 人 士 勘 察及 評 估 、 建 議 應 採 用 的 步 驟 ， 然 後 聘 用 合 資 格 承 建 商 清 拆 ， 確 保 有 關 工 程 符 合 現 行安 全 標 準 。
如 業 主 沒 有 依 照 勸 喻 信 的 要 求 清 拆 有 關 平 台 僭 建 物 ， 屋 宇 署 可 以根 據 《 建 築 物 條 例 》 向 業 主 發 出 法 定 命 令 或 警 告 通 知 。 該 命 令 將 在 土 地 註 冊 處 登 記， 直 至 業 主 履 行 命 令 始 撤 銷 。

成 立 法 團 議 程 有 規 定

資料來源：蘋果日報(2008年7月14日)

張 先 生 居 住 大 廈 將 召 開 業 主 大 會 成 立 法 團 。 他 向 會 議 召 集 人 建 議 ， 將 外 牆 維 修 工 程 列 入 議 決 項 目 ， 但 遭 拒 絕 ， 他 欲 查 詢 此 舉 是 否 不 當 。


由 於 召 開 業 主 大 會 的 目 的 主 要 是 成 立 法 團 及 委 任 管 理 委 員 會 ， 根 據 《 建 築 物管 理 條 例 》 第 3(4) 條 規 定 ， 成 立 法 團 的 業 主 大 會 之 議 程 ， 只 可 關 乎 成 立 法 團 和 委出 管 理 委 員 會 的 決 議 ， 故 召 集 人 未 能 將 外 牆 維 修 的 提 案 加 入 會 議 議 程 。

28 天 內 呈 交 文 件

此外 ， 成 立 法 團 的 業 主 大 會 在 完 成 所 有 程 序 後 ， 所 有 獲 委 任 的 委 員 都 必 須 在 21 天 內， 向 法 團 秘 書 送 交 已 簽 署 的 法 定 聲 明 書 。 法 團 秘 書 也 必 須 在 成 立 法 團 會 議 後 的 28 天 內 ， 把 所 有 委 員 的 聲 明 書 和 其 他 有 關 文 件 送 交 土 地 註 冊 處 。 土 地 註 冊 處 完 成 審 批及 收 取 有 關 費 用 後 ， 會 向 法 團 發 出 一 份 法 團 註 冊 證 書 ， 確 認 業 主 立 案 法 團 正 式 成 立。 屆 時 ， 法 團 管 理 委 員 會 可 就 大 廈 管 理 及 維 修 事 宜 召 開 會 議 討 論 及 議 決 。

身 家 千 萬 申 報 不 實 公 屋 戶 隱 瞞 資 產 首 宗 判 監

資料來源:2008年6月30日 (蘋果日報)


身 家 千 萬 　 申 報 不 實
公 屋 戶 隱 瞞 資 產 首 宗 判 監

一 名 擁 有 千 萬 身 家 的 公 屋 戶 ， 為 了 每 月 少 交 1,803 元 租 金 ， 申 報 資 產 及 收入 時 隱 瞞 擁 有 九 個 工 廈 和 私 樓 單 位 ， 以 及 一 筆 定 期 存 款 ， 觸 犯 「 明 知 而 作 出 虛 假 陳述 」 罪 被 判 入 獄 兩 星 期 及 罰 款 5.4 萬 元 ， 成 為 首 個 因 隱 瞞 申 報 資 產 被 判 獄 的 公 屋 戶。 房 屋 署 警 告 ， 隱 瞞 有 關 資 料 最 高 可 判 監 六 個 月 ， 公 屋 戶 切 勿 以 身 試 法 。

為 慳 1803 元 租 金

被 判 監 的 公 屋 富 戶 與 太 太 及 子 女 95 年 成 功 申 請 上 樓 ， 入 住 青 衣 長 亨 一 單 位 。 據 了 解 ， 該 租 戶 當 時 資 產 入 息 限 額 並 未 超 標 ， 但 入 住 公 屋 後 入 息 大 增 ， 先後 購 入 多 個 葵 涌 工 廈 單 位 及 私 樓 作 收 租 用 途 。 據 悉 ， 租 戶 所 持 有 單 位 連 同 存 款 ， 及擁 有 一 間 有 限 公 司 的 股 份 ， 估 計 值 約 千 萬 元 ， 每 月 存 款 利 息 及 租 金 收 入 十 分 豐 厚 。
根 據 公 屋 政 策 ， 住 戶 入 住 滿 10 年 後 ， 每 隔 兩 年 須 申 報 家 庭 總 收 入 ， 以 確 定 租金 水 平 。 房 署 發 言 人 稱 ， 該 租 戶 06 年 度 填 入 息 申 報 表 時 刻 意 隱 瞞 資 產 ， 令 他 由 去年 4 月 起 仍 可 以 每 月 1,375 元 租 住 單 位 ， 而 非 應 繳 的 3,178 元 雙 倍 租 金 連 差 餉 ， 每月 少 交 了 1,803 元 。 房 署 職 員 早 前 覆 查 資 料 時 揭 發 事 件 ， 證 實 他 因 此 累 積 少 交 1.8 萬 元 租 金 。 該 租 戶 本 月 5 日 在 荃 灣 裁 判 法 院 承 認 控 罪 ， 判 監 兩 星 期 及 罰 款 5.4 萬 元， 即 少 交 租 金 的 三 倍 款 項 。 房 署 亦 即 時 收 回 其 公 屋 單 位 。
消 息 人 士 稱 ， 該 租戶 與 家 人 一 直 住 在 青 衣 公 屋 單 位 ， 相 信 他 隱 瞞 資 產 及 入 息 是 出 於 貪 婪 之 心 ， 「 佢 有咁 多 資 產 ， 仲 想 每 個 月 慳 千 幾 蚊 ， 都 係 因 為 貪 心 。 」
連同 此 個 案 ， 06 年 1 月 至 今 房 委 會 錄 得 223 宗 被 法 院 裁 定 「 明 知 而 作 出 虛 假 陳 述 」罪 名 成 立 個 案 ， 其 中 四 人 涉 申 請 公 屋 時 隱 瞞 資 產 而 被 判 入 獄 ， 其 餘 個 案 被 判 緩 刑 、罰 款 及 社 會 服 務 令 。

促 當 局 加 強 抽 查

公屋 聯 會 主 席 王 坤 表 示 ， 繳 交 雙 倍 租 金 、 市 值 租 金 的 富 戶 政 策 實 行 多 年 ， 效 果 未 見 顯著 ， 建 議 當 局 加 強 抽 查 公 屋 戶 。 房 委 會 委 員 陳 鑑 林 指 ， 當 局 應 復 建 居 屋 及 重 推 發 售公 屋 計 劃 ， 讓 公 屋 富 戶 騰 出 單 位 予 有 需 要 人 士 。
房 委 會 94 年 起 研 究 打 擊 公 屋富 戶 隱 瞞 資 產 措 施 ， 97 年 進 行 審 查 發 現 有 三 個 家 庭 的 資 產 淨 值 逾 500 萬 元 ； 此 外， 06/07 年 度 有 約 兩 萬 個 公 屋 富 戶 ， 但 該 年 度 只 有 545 個 富 戶 交 回 公 屋 單 位 ， 比 率不 足 3% 。

簽 訂 維 修 合 約 要 點

資料來源：蘋果日報（2008年6月23日）

李 先 生 指 其 大 廈 正 籌 組 大 廈 維 修 工 程 ， 現 正 招 聘 顧 問 。 他 欲 得 知 與 顧 問 簽 訂 合 約 條 款 時 有 何 要 點 ？


在 法 團 委 任 及 與 維 修 顧 問 簽 訂 合 約 前 ， 業 主 除 考 慮 顧 問 的 收 費 和 經 驗 外 ， 也 應 在 合 約 內 包 括 以 下 各 項 ：

1. 專 業 責 任 保 險
維 修 顧 問 應 已 購 有 有 效 的 專 業 責 任 保 險 。 若 顧 問 在 執 行 職 務 時 因 疏 忽 、 錯 誤 或 違 反 業 務 上 之 義 務 而 導 致 大 廈 業 主 損 失 ， 業 主 便 可 透 過 保 險 公 司 索 取 賠 償 。

2. 終 止 合 約 條 款
合 約 內 可 訂 明 若 證 實 任 何 一 方 違 反 合 約 ， 對 方 便 可 按 議 定 的 通 知 期 ， 以 書 面 形 式 通 知 對 方 終 止 合 約 。 顧 問 費 則 按 已 完 成 之 工 作 量 按 比 例 支 付 。

3. 和 解 / 仲 裁 條 款
當 法 團 與 顧 問 發 生 糾 紛 時 ， 除 傳 統 的 合 約 訴 訟 外 ， 若 合 約 內 加 入 和 解 / 仲 裁 條 款 ， 可 為 雙 方 提 供 更 有 效 率 及 便 宜 的 解 決 方 案 。

4. 行 政 費
合 約 內 可 規 定 顧 問 不 可 收 取 行 政 費 或 規 限 行 政 費 的 金 額 ， 避 免 影 響 承 建 商 的 投 標 意 欲 及 投 標 價 錢 。

消 費 權 益 ： 有 線 前 用 戶 無 法 看 高 清 駁 回 大 廈 天 線 需 付 費 被 怨 不 合 理

資料來源：蘋果日報(2008年6月16日)


消 費 權 益 ： 有 線 前 用 戶 無 法 看 高 清
駁 回 大 廈 天 線 需 付 費 　 被 怨 不 合 理

有線 電 視 前 用 戶 向 早 報 反 映 ， 要 求 有 線 還 原 天 線 ， 竟 被 徵 收 費 用 ， 直 斥 不 合 理 ； 而 現有 線 用 戶 如 要 收 看 高 清 ， 則 要 通 知 有 線 聯 絡 大 廈 載 入 數 碼 訊 號 ， 雖 不 會 被 徵 費 ， 卻要 被 動 地 等 待 有 線 「 動 手 」 。

駁 回 天 線 收 150 元


有 線 電 視 解 釋 ， 根 據 服 務 條 款 ， 可 在 客 戶 終 止 服 務 後 徵 收 「 引 入 線 駁 回 原 系 統 」 費 用 。

個案 一 ： 已 用 有 線 電 視 多 年 的 王 先 生 ， 於 今 年 2 月 提 出 終 止 合 約 ， 並 已 交 還 解 碼 器 。最 近 他 所 住 的 將 軍 澳 頌 明 苑 已 能 接 收 數 碼 地 面 廣 播 ， 於 是 專 程 購 買 一 部 機 頂 盒 ， 用以 接 收 高 清 電 視 。 可 是 發 現 有 線 電 視 在 其 終 止 服 務 的 同 時 ， 沒 將 其 家 中 天 線 駁 回 屋苑 的 公 用 天 線 系 統 ， 以 致 他 無 法 接 收 數 碼 地 面 廣 播 。 他 要 求 有 線 駁 回 天 線 ， 卻 被 收取 150 元 費 用 。 王 先 生 氣 憤 地 說 ： 「 用 完 佢 服 務 ， 應 該 要 幫 客 人 還 原 天 線 ， 冇 理 由 仲 要 畀 錢 。 」
個案 二 ： 居 住 紅 磡 海 逸 豪 園 的 黃 先 生 ， 於 半 年 前 終 止 有 線 電 視 服 務 ， 早 前 使 用 機 頂 盒欲 收 看 高 清 電 視 ， 卻 無 法 收 看 。 他 向 有 線 電 視 了 解 ， 獲 覆 他 所 用 的 天 線 未 駁 回 大 廈公 用 天 線 系 統 所 致 。 若 要 重 新 接 駁 公 用 天 線 ， 須 付 150 元 ， 他 感 到 不 合 理 。
個 案 三 ： 柴 灣 翠 灣 居 民 曾 先 生 是 有 線 電 視 客 戶 ， 該 的 公 用 天 線 早 前 升 級 為 可 接 收 數 碼 電 視 廣 播 ， 他 遂 購 買 機 頂 盒 接 收 高 清 電 視 ， 近 日他 看 到 屋 苑 貼 出 通 告 ， 指 有 線 電 視 用 戶 因 屬 獨 立 天 線 ， 不 能 享 用 大 廈 公 用 天 線 所 接收 的 數 碼 廣 播 系 統 。 他 致 電 有 線 查 詢 ， 獲 覆 是 管 業 處 問 題 ， 而 管 業 處 又 指 屬 有 線 電視 問 題 。 「 兩 邊 拋 拋 去 ， 家 有 機 頂 盒 都 睇 唔 到 高 清 。 」

有 線 根 據 條 款 收 費


部 份 公 屋 已 提 升 公 共 天 線 系 統 ， 居 民 可 收 看 數 碼 廣 播 電 視 節 目 。

有線 電 視 表 示 ， 根 據 該 公 司 服 務 條 款 ， 可 在 客 戶 終 止 服 務 後 ， 徵 收 「 引 入 線 駁 回 原 系統 」 費 用 ， 惟 可 按 個 別 情 況 酌 情 處 理 。 該 公 司 已 豁 免 王 先 生 有 關 收 費 ， 並 於 早 前 完成 有 關 工 程 。
至 於 曾 先 生 的 個 案 ， 有 線 電 視 表 示 ， 有 線 用 戶 居 住 的 大 廈 管 業處 ， 在 公 共 天 線 之 數 碼 訊 號 提 升 工 程 進 行 中 或 竣 工 後 ， 只 需 通 知 該 公 司 作 相 應 技 術安 排 ， 將 數 碼 訊 號 送 到 有 線 網 絡 ， 有 線 電 視 的 系 統 便 會 免 費 載 入 數 碼 訊 號 ， 讓 客 戶接 收 數 碼 廣 播 ， 早 前 已 聯 絡 翠 灣 管 業 處 作 安 排 ， 另 已 聯 絡 黃 先 生 解 釋 及 跟 進 其 投 訴 。


業 內 解 畫 ： 大 廈 有 兩 套 網 絡 系 統

熟 悉 天 線 更 換 工 程 的 萬 海 通 工 程 有 限 公 司 工 程 總 監 何 瑞 泉 指 出 ， 公 共 屋 一 般 具 備 兩 個 網 絡 系 統 ， 包 括 公 用 天 線 及 有 線 電 視 網 絡 。 由 於 入 屋 只 有 一 條 線 ， 若住 戶 登 記 用 有 線 電 視 ， 入 屋 線 路 便 會 從 有 線 電 視 的 分 線 盒 接 駁 。 現 有 有 線 客 戶 ， 若所 住 大 廈 已 提 升 公 用 天 線 系 統 ， 便 要 聯 絡 有 線 ， 要 求 對 該 大 廈 作 技 術 配 合 ， 將 數 碼訊 號 送 到 有 線 網 絡 。
至 於 前 有 線 用 戶 ， 若 入 屋 線 路 仍 未 駁 回 大 廈 公 用 天 線 ， 即 使 自 行 購 入 機 頂 盒 ， 也 沒 法 享 用 大 廈 公 用 天 線 所 輸 送 的 數 碼 地 面 廣 播 。 「 拆 走 有 線 電 視 解 碼 器 ， 唔 代 表 還 原 番 公 共 天 線 ！ 」 何 表 示 ， 若 有 線 電 視 將 線 路 還 原 ， 或 需 更 換 符 合 大 廈 規 格 的 插 座 及 線 路 ， 便 可 能 有 更 多 額 外 收 費 。

訂 會 議 常 規 減 爭 拗

資料來源：蘋果日報(2008年6月9日)

黃 先 生 是 法 團 主 席 ， 他 在 主 持 管 理 委 員 會 或 業 主 大 會 會 議 時 ， 委 員 和 業 主 經 常 爭 相 發 言 ， 令 會 議 變 得 冗 長 和 混 亂 。 他 欲 查 詢 改 善 方 法 ？


答 ： 法 團 會 議 乃 業 戶 相 互 溝 通 、 解 決 問 題 的 主 要 平 台 。 倘 會 議 過 程 缺 乏 規 則 ， 業主 隨 意 發 言 ， 內 容 偏 離 主 題 ， 甚 至 演 變 成 宣 洩 個 人 不 滿 的 地 方 ， 將 影 響 會 議 的 成 效。

黃 先 生 可 為 會 議 制 訂 適 當 的 會 議 常 規 ， 讓 各 與 會 者 清 楚 明 白 及 嚴 格 遵 守 ，令 會 議 流 程 暢 順 。 會 議 常 規 必 須 在 各 委 員 同 意 的 基 礎 下 執 行 。 制 訂 會 議 常 規 時 可 參考 以 下 各 項 ：

‧ 未 經 會 議 主 席 同 意 不 得 發 言 ；

‧ 任 何 人 在 發 言 時 ， 其 他 與 會 者 要 保 持 安 靜 ， 不 得 妨 礙 發 言 人 ；

‧ 每 次 發 言 均 有 時 間 限 制 ；

‧ 發 言 內 容 不 能 偏 離 所 討 論 的 議 題 ；

‧ 制 訂 表 決 程 序 ， 如 動 議 及 修 正 動 議 的 方 法

裝 冷 氣 機 去 水 喉 須 知

資料來源：蘋果日報(2008年6月2日)

炎 夏 已 到 ， 冷 氣 機 滴 水 問 題 重 現 ， 他 欲 知 在 大 廈 外 牆 加 裝 冷 氣 機 去 水 喉 須 注 意 的 事 項 。


冷 氣 機 滴 水 不 但 造 成 滋 擾 ， 而 且 影 響 環 境 衞 生 。 在 大 廈 外 牆 裝 設 去 水 喉 連 接各 戶 的 冷 氣 機 便 可 解 決 滴 水 問 題 。 加 裝 冷 氣 機 去 水 喉 前 ， 除 須 諮 詢 業 戶 意 見 及 在 業主 大 會 議 決 通 過 進 行 工 程 外 ， 還 要 留 意 以 下 各 項 :

* 了 解 各 戶 現 有 冷 氣 機 安 裝 的 位 置 ， 以 決 定 安 裝 冷 氣 機 去 水 喉 的 位 置 及 路 線 。

* 外 牆 是 否 有 適 當 的 空 間 安 裝 冷 氣 機 去 水 喉 。

* 選 用 喉 管 的 顏 色 是 否 與 現 有 外 牆 飾 面 相 配 ， 以 及 安 裝 喉 管 之 位 置 會 否 影 響 大 廈 外 觀 。

* 冷 氣 機 去 水 喉 是 否 可 適 當 地 接 駁 至 現 有 的 污 水 系 統 。

* 在 物 料 方 面 ， 可 考 慮 使 用 防 紫 外 線 的 膠 喉 及 不 鋼 包 膠 喉 碼 。

* 安 裝 時 ， 各 單 位 的 排 水 喉 管 必 須 有 足 夠 去 水 斜 度 ； 且 喉 管 必 須 接 合 穩 固 。

維 修 必 須 依 法 招 標

資料來源：蘋果日報(2008年5月26日)

所 住 大 廈 需 更 換 滲 漏的 公 眾 污 水 渠 ， 費 用 超 過 20 萬 元 ， 法 團 以 緊 急 為 理 由 ， 在 沒 有 招 標 情 況 下 ， 由 一法 團 相 熟 的 承 辦 商 進 行 維 修 。 想 知 法 團 的 做 法 是 否 恰 當 ？


根據 建 築 物 管 理 條 例 第 20A(2) 條 規 定 ， 所 有 供 應 品 、 貨 品 及 服 務 ， 如 其 價 值 超 過 或相 當 可 能 超 過 20 萬 元 或 相 等 於 法 團 每 年 預 算 的 20% 款 額 ， ( 兩 者 以 較 低 者 為 準 ) ， 即 須 以 招 標 承 投 方 式 取 得 。 因 此 在 此 條 例 規 管 下 ， 法 團 不 能 以 工 程 緊 急 為 理 由 而忽 略 有 關 招 標 規 定 。

若 涉 欺 詐 可 報 官

如法 團 沒 有 依 法 招 標 ， 又 或 將 須 招 標 的 工 程 分 拆 ， 令 費 用 降 低 而 毋 須 招 標 ， 例 如 整 座大 廈 的 更 換 污 水 渠 工 程 ， 以 若 干 樓 層 為 一 單 元 分 割 成 多 份 工 程 合 約 ， 使 每 項 工 程 合約 費 用 不 超 過 20 萬 元 ， 藉 以 逃 避 招 標 規 定 ， 業 主 應 提 示 法 團 必 須 依 據 建 築 物 管 理條 例 招 標 。 假 如 合 約 是 以 欺 詐 或 舞 弊 方 式 取 得 ， 更 可 向 警 方 或 廉 署 舉 報 。

大 廈 即 將 舉 行 業 主 大 會 投 票 揀 選 維 修 工 程 承 辦 商 ， 法 例 對 計 算 過 半 數 票 有 否 明 確 規 定 ？

資料來源：2008年4月28日（蘋果日報）


法 團 主 席 何 先 生 查 詢 ： 大 廈 即 將 舉 行 業 主 大 會 投 票 揀 選 維 修 工 程 承 辦 商 ， 法 例 對 計 算 過 半 數 票 有 否 明 確 規 定 ？



主 持 人 有 決 定 性 一 票


在 斷 定 一 項 決 議 是 否 獲 業 主 以 過 半 數 票 通 過 時 ， 須 留 意 以 下 情 況 ：

1 〉 投 票 總 數 毋 須 計 算 沒 有 出 席 會 議 的 業 主 、 出 席 會 議 但 沒 有 投 票 的 業 主 、 空 白 或 無 效 的 選 票 及 棄 權 票 。

2 〉 如 維 修 工 程 費 用 超 過 法 團 每 年 預 算 的 20% ， 除 進 行 招 標 外 ， 法 團 主 席 須 將 所 有 收 到 的 標 書 提 交 業 主 大 會 議 決 。 倘 可 供 選 擇 的 標 書 超 過 兩 個 ， 而 於 第 一 輪 投 票 中 沒 有 標 書 取 得 過 半 數 票 時 ， 可 先 行 剔 除 得 票 最 少 的 標 書 ， 再 進 行 第 二 輪 投 票 ， 餘 此 類 推 ， 直 至 有 一 標 書 獲 超 過 50% 票 數 的 規 定 。 有 關 投 票 方 法 的 詳 情 ， 可 參 考 由 民 政 事 務 總 署 根 據 《 建 築 物 管 理 條 例 》 第 344 章 44 （ 1 ） （ a ） 條 所 發 出 的 「 供 應 品 、 貨 品 及 服 務 採 購 工 作 守 則 」 。

3 〉 除 公 契 另 有 規 定 外 ， 業 主 每 擁 有 一 份 業 權 份 數 ， 便 有 一 票 。 如 投 票 結 果 出 現 相 同 票 數 ， 會 議 主 持 人 除 原 有 的 業 主 一 票 外 ， 另 可 額 外 投 決 定 性 的 一 票 。

大 廈 更 換 排 水 渠 須 知

資料來源：蘋果日報（2008年3月24日）

黃 先 生 為 大 廈 法 團 主 席 ， 其 大 廈 將 進 行 更 換 排 水 渠 工 程 ， 他 查 詢 渠 管 設 計 有 甚 麼 須 注 意 之 處 ？

更 換 排 水 渠 可 考 慮 採 用 以 下 設 計 :

* 應 使 用 不 易 生 的 物 料 ， 如 硬 塑 膠 管 (UPVC 管 ) 或 有 環 氧 化 樹 脂 保 護 膜 的 渠 管 。 倘 若 使 用 生 鐵 渠 管 ， 渠 管 及 配 件 的 內 外 表 面 須 塗 上 適 當 防 物 料 作 保 護 ；

* 為 免 病 菌 傳 播 ， 建 議 將 舊 有 的 開 放 水 斗 式 排 污 系 統 更 改 為 密 封 式 設 計 連 隔 氣 。 另 外 ， 因 在 地 台 排 水 口 隔 氣 彎 管 內 的 水 容 易 蒸 發 而 流 失 ， 可 考 慮 使 用 最 新 的 W 形 聚 水 器 設 計 ， 以 便 將 洗 手 盆 廢 水 引 導 至 地 台 排 水 口 隔 氣 彎 管 內 ， 確 保 聚 水 器 內 有 足 夠 貯 水 ；

* 根 據 現 時 建 築 物 條 例 ， 裝 於 室 內 的 UPVC 管 貫 通 地 台 至 下 層 ， 喉 管 須 在 適 當 位 置 加 上 阻 火 圈 ， 以 防 止 火 燄 及 濃 煙 蔓 延 ；

* 為 防 止 污 水 倒 流 ， 可 考 慮 在 低 層 單 位 安 裝 獨 立 排 污 渠 或 防 倒 流 閥 門 。

在 更 換 渠 管 前 ， 應 先 諮 詢 建 築 專 業 人 士 的 意 見 ， 並 聘 用 認 可 承 建 商 進 行 工 程 。

法 團 有 責 任 保 障 住 戶 財 產

資料來源：蘋果日報（2008年3月17日）

若 大 廈 內 不 幸 有 單 位 遭 爆 竊 ， 法 團 是 否 需 要 負 上 責 任 ?

若 法 團 或 物 業 管 理 公 司 已 為 大 廈 提 供 合 理 水 平 的 保 安 措 施 ， 但 仍 發 生 盜 竊 事 故 ， 法 團 未 必 需 要 負 上 責 任 。 例 如 法 團 已 聘 請 保 安 公 司 提 供 24 小 時 保 安 服 務 ， 並 作 有 效 監 管 ， 確 保 他 們 履 行 職 務 ， 以 保 障 業 主 的 生 命 及 財 產 安 全 。

法 庭 指 法 團 未 盡 責
若 法 團 沒 有 盡 力 監 管 大 廈 的 保 安 ， 則 有 可 能 負 上 有 關 責 任 。 根 據 法 庭 的 案 例 ， 某 大 廈 單 位 被 人 爆 竊 ， 受 害 業 主 入 稟 小 額 錢 債 審 裁 處 向 法 團 追 討 賠 償 ， 包 括 財 物 損 失 、 維 修 大 門 及 零 件 費 用 ， 最 終 法 庭 宣 判 法 團 須 作 賠 償 。 案 例 的 關 鍵 在 於 法 庭 認 為 法 團 未 盡 其 應 有 的 責 任 ， 為 居 住 大 廈 內 之 業 主 提 供 合 理 水 平 的 保 安 。 由 於 法 團 僱 用 的 管 理 員 疏 忽 職 守 ， 令 賊 人 有 機 可 乘 ， 為 業 主 帶 來 不 必 要 損 失 ， 而 這 些 損 失 可 能 避 免 得 到 。
當 然 ， 法 團 最 終 是 否 需 要 承 擔 住 戶 遭 爆 竊 的 損 失 ， 仍 須 就 個 別 案 情 而 定 ， 由 法 庭 裁 決 。 法 團 應 向 保 險 公 司 投 保 ， 以 減 低 賠 償 責 任 的 風 險 。

購 第 三 者 責 任 保 險 須 知

資料來源：蘋果日報(2008年3月3日)

李 小 姐 為 大 廈 法 團 主 席 。 據 她 所 知 ， 業 主 立 案 法 團 須 購 買 第 三 者 風 險 保 險 。 她 欲 知 法 例 有 何 規 定 。


大 廈 公 用 部 分 例 如 外 牆 石 屎 剝 落 ， 可 能 引 致 路 人 受 傷 。 《 2007 年 建 築 物 管 理 （ 修 訂 ） 條 例 》 第 28 條 規 定 ， 於 2009 年 1月 1 日 起 ， 法 團 須 就 大 廈 公 用 部 份 及 法 團 財 產 購 買 第 三 者 責 任 保 險 。 法 團 如 未 按 例 購 買 ， 即 屬 違 法 。

法 例 的 主 要 規 定 包 括 ：

1. 承 保 範 圍
法 團 就 大 廈 公 用 部 份 而 對 第 三 者 身 體 受 傷 或 / 及 死 亡 的 法 律 責 任 。

2. 最 低 承 保 額
每 宗 事 故 不 少 於 1 千 萬 元 。

3. 通 知 業 主 及 土 地 註 冊 處
‧ 保 險 通 告 須 張 貼 於 大 廈 當 眼 處 ；
‧ 管 委 會 秘 書 須 在 保 單 訂 立 後 28 天 內 通 知 土 地 註 冊 處 ；
‧ 只 要 繳 付 複 印 費 ， 業 主 可 向 司 庫 索 取 保 單 及 收 據 副 本 。

4. 對 法 團 及 第 三 者 保 障
‧ 如 有 第 三 者 提 出 申 索 ， 法 團 須 在 10 天 內 向 第 三 者 說 明 是 否 持 有 一 份 有 效 保 單 ；
‧ 法 團 與 第 三 者 訂 立 任 何 協 議 ， 如 否 定 或 限 制 法 團 對 第 三 者 所 負 的 任 何 法 律 責 任 ， 均 屬 無 效 ；
‧ 如 法 團 清 盤 ， 不 會 影 響 法 團 就 保 單 中 所 承 保 對 第 三 者 所 負 的 法 律 責 任 。

有 關 條 文 可 從 民 政 事 務 總 署 大 廈 管 理 網 頁 http://www.buildingmgt.gov.hk 下 載 。

防 火 門 須 符 合 當 局 要 求

資料來源：蘋果日報(2008年3月10日)

近 日 收 到 屋 宇 署 發 出 的 消 防 安 全 指 示 ， 要 求 大 廈 業 主 更 換 防 火 門 。 他 欲 知 如 何 選 擇 合 規 格 的 防 火 門 。

大 廈 防 火 門 在 不 同 的 情 況 下 可 能 需 要 更 換 ， 例 如 ： 防 火 門 受 到 破 壞 、 缺 乏 認 可 測 試 報 告 證 明 其 防 火 功 能 ， 或 安 全 設 計 未 符 合 現 今 要 求 等 等 。 因 此 ， 屋 宇 署 會 根 據 《 消 防 安 全 （ 建 築 物 ） 條 例 》 ， 對 有 關 樓 宇 發 出 指 示 ， 要 求 更 換 符 合 標 準 的 防 火 門 。

合 規 格 的 防 火 門 須 符 合 多 項 要 求 ， 包 括 ︰
1. 耐 火 時 效 須 符 合 「 消 防 安 全 指 示 」 的 規 定 ；
2. 其 他 配 件 如 門 鉸 等 ， 應 具 抗 火 功 能 ；
3. 防 火 門 的 闊 度 不 少 於 法 例 的 要 求 ；
4. 防 火 門 開 時 不 應 減 少 出 口 路 線 及 樓 梯 的 闊 度 ；
5. 防 火 門 與 門 框 應 附 有 適 當 的 證 明 書 及 測 試 報 告 ； 及
6. 安 裝 防 火 門 時 ， 須 根 據 測 試 報 告 內 之 設 計 。
有 關 防 火 門 的 詳 細 規 格 ， 可 參 閱 屋 宇 署 出 版 的 《 1996 年 耐 火 結 構 守 則 》 。
由 於 選 擇 及 安 裝 防 火 門 須 考 慮 現 場 環 境 因 素 ， 並 作 適 當 配 合 ， 故 更 換 防 火 門 時 ， 應 諮 詢 專 業 人 士 意 見 。　

公屋浴室水龍頭漏水 房署指住戶需自費修葺

公屋浴室水龍頭漏水　房署指住戶需自費修葺

資料來源：東方日報（2008年2月15日）

居 於 葵 涌 芷 葵 樓 的 「 葵 涌 居 民 」 指 出 ， 大 廈 於 ○ 五 年 四月 入 伙 ， 近 期 發 現 浴 室 花 灑 的 水 龍 頭 出 現 有 漏 水 現 象 ，曾 向 房 屋 署 查 詢 ， 惟 獲 覆 需 由 住 戶 自 費 更 換 。 葵 涌 居 民不 滿 有 關 設 施 質 料 差 ， 入 伙 不 足 三 年 即 出 現 問 題 。


房 署 發 言 人 指 出 ， 有 關 水 龍 頭 品 質 合 乎 標 準 ， 其 他 大 廈亦 有 使 用 ， 而 水 龍 頭 為 損 耗 性 設 施 ， 會 因 應 使 用 的 頻 率和 方 法 而 出 現 不 同 程 度 的 損 耗 。 發 言 人 說 ， 有 關 住 戶 去年 十 二 月 曾 要 求 派 員 檢 查 其 單 位 浴 室 的 花 灑 水 龍 頭 ， 辦事 處 派 員 檢 查 後 發 現 該 水 龍 頭 損 壞 ， 需 作 更 換 ， 並 已 向住 戶 清 楚 解 釋 此 為 住 戶 自 費 修 葺 項 目 。 住 戶 可 自 行 聘 請合 資 格 工 匠 維 修 ， 或 繳 付 所 需 費 用 委 託 該 署 安 排 更 換 。

提 升 大 廈 保 安 防 爆 竊

提 升 大 廈 保 安 防 爆 竊
資料來源：蘋果日報（2008年2月11日）

為 了 減 低 爆 竊 案 的 發 生 ， 大 廈 法 團 應 該 先 從 大 廈 的 出 入 口 保 安 設 施 開 始 ， 例 如 安 裝 大 閘 及 密 碼 鍵 盤 鎖 ， 並 且 定 期 更 改 密 碼 ， 防 止 陌 生 人 進 入 大 廈 範 圍 。
為 避 免 住 戶 忘 記 密 碼 或 密 碼 外 洩 ， 可 採 用 備 有 感 應 卡 系 統 的 新 式 保 安 設 施 。 住 戶 只 需 將 感 應 卡 放 在 大 廈 入 口 處 的 讀 卡 器 上 ， 大 門 即 自 動 開 。
此 外 ， 在 大 廈 各 出 入 口 、 圍 牆 及 升 降 機 內 ， 應 安 裝 閉 路 電 視 鏡 頭 ， 讓 保 安 人 員 在 控 制 室 內 監 察 大 廈 各 地 點 的 情 況 。 如 發 現 可 疑 人 物 ， 可 即 時 派 員 到 現 場 ， 甚 至 報 警 求 助 。



可 裝 巡 邏 管 理 系 統
在 保 安 員 巡 邏 方 面 ， 可 採 用 電 子 巡 邏 管 理 系 統 。 保 安 人 員 需 定 時 前 往 巡 邏 點 ， 將 電 子 卡 片 拍 在 讀 卡 機 上 ， 訊 息 會 自 動 傳 送 回 保 安 控 制 室 作 紀 錄 。 這 系 統 能 確 定 保 安 人 員 在 指 定 時 間 內 巡 視 各 巡 邏 點 ， 以 減 低 保 安 人 員 失 職 及 疏 懶 的 機 會 。
張 先 生 可 視 乎 大 廈 的 環 境 及 實 際 需 要 考 慮 上 述 建 議 ， 提 升 或 改 善 大 廈 的 保 安 設 備 。

按《建築物管理條例》成立法團

按《建築物管理條例》成立法團（資料來源：蘋果日報：4.2.2008）

居 住 的 大 廈 有 意 成 立 法 團 ， 以 便 管 理 大 廈 事 務 ， 但 公 契 上 成 立 法 團 的 規 定 與 《 建 築 物 管 理 條 例 》 訂 明 有 所 不 同 ， 應 如 何 處 理 ?

房 協 答 ： 《 2007 年 建 築 物 管 理 （ 修 訂 ） 條 例 》 已 於 2007 年 8 月 1 日 生 效 。 按 照 新 的 修 訂 條 例 ， 不 論 公 契 有 何 規 定 ， 都 必 須 遵 照 《 建 築 物 管 理 條 例 》 第 344 章 （ 下 稱 「 條 例 」 ） 上 訂 明 的 方 式 ， 委 出 管 委 會 和 成 立 法 團 。 只 有 根 據 條 例 委 出 的 法 團 ， 才 可 在 土 地 註 冊 處 註 冊 ， 成 為 合 法 的 法 人 組 織 。


一 般 情 況 下 ， 業 主 可 根 據 條 例 第 3 條 ， 由 不 少 於 5% 業 權 份 數 的 業 主 ， 委 出 一 名 業 主 為 召 集 人 ， 召 開 和 主 持 業 主 會 議 。 會 議 的 法 定 人 數 不 少 於 業 主 人 數 的 10% 。 在 該 會 議 上 ， 業 主 可 藉 過 半 數 決 議 及 不 少 於 30% 業 權 份 數 的 業 主 支 持 ， 通 過 委 出 管 委 會 和 成 立 法 團 。 有 關 成 立 法 團 的 詳 細 程 序 ， 可 瀏 覽 民 政 事 務 總 署 的 網 頁 http://www.buildingmgt.gov.hk 或 向 各 區 民 政 事 務 處 查 詢 。

防 火 樓 梯 窗 保 障 逃 生 安 全

資料來源：2008年1月28日（蘋果日報）

居 住 的 大 廈 各 業 主 最 近 收 到 屋 宇 署 發 出 消 防 安 全 指 示 令 ， 要 求 他 們 把 大 廈 的 樓 梯 窗 更 換 為 防 火 窗 ， 但 鄰 近 大 廈 卻 毋 須 進 行 此 項 工 程 ， 他 欲 知 是 否 存 在 雙 重 標 準 ？


大 廈 火 警 其 中 一 項 風 險 ， 是 火 勢 及 濃 煙 會 經 窗 戶 蔓 延 到 走 火 通 道 ， 影 響 住 客 逃 生 。 因 此 ， 大 廈 防 火 安 全 設 計 的 其 中 一 個 重 要 原 則 ， 是 走 火 通 道 的 牆 壁 必 須 有 足 夠 的 耐 火 功 能 及 時 效 ， 而 通 道 外 牆 與 該 大 廈 的 其 他 部 份 或 鄰 近 大 廈 必 須 有 足 夠 的 距 離 。 倘 距 離 不 足 ， 走 火 通 道 的 窗 戶 必 須 使 用 有 耐 火 時 效 的 固 定 窗 或 門 ， 以 發 揮 防 火 功 能 。



必 須 符 合 有 關 指 令
現 時 屋 宇 署 只 要 求 呂 先 生 所 住 的 大 廈 更 換 所 有 樓 梯 窗 為 防 火 的 固 定 窗 ， 相 信 是 由 於 樓 梯 窗 與 鄰 近 大 廈 或 該 大 廈 的 其 他 部 份 沒 有 足 夠 距 離 。 更 換 固 定 防 火 樓 梯 窗 的 目 的 ， 是 保 障 該 大 廈 的 走 火 通 道 免 受 鄰 近 大 廈 火 警 波 及 ， 影 響 逃 生 。 每 幢 大 廈 設 計 不 同 ， 屋 宇 署 會 因 應 各 大 廈 的 特 點 ， 發 出 適 當 的 消 防 安 全 指 示 令 。 業 主 應 聘 用 專 業 人 士 或 註 冊 承 建 商 跟 進 ， 以 符 合 有 關 指 令 要 求 。

公 共 天 線 加 儀 器 接 收 數 碼 電 視 廣 播

資料來源：蘋果日報（2008年1月7日）

數 碼 電 視 廣 播 是 利 用 數 碼 技 術 來 提 高 畫 面 的 質 素 ， 消 除 「 鬼 影 」 或 「 雪 花 」 等 接 收 問 題 。 根 據 政 府 公 布 的 推 行 時 間 表 ， 亞 洲 電 視 及 無 電 視 已 於 去 年 底 以 數 碼 和 目 前 使 用 的 模 擬 形 式 ， 同 步 廣 播 現 有 的 四 條 免 費 節 目 頻 道 ， 直 至 約 2012 年 才 終 止 模 擬 廣 播 。



聘 註 冊 承 造 商 加 裝
房 又 表 示 ， 多 層 大 廈 的 居 民 如 欲 接 收 數 碼 電 視 廣 播 ， 法 團 或 管 理 公 司 必 須 為 大 廈 的 公 共 天 線 系 統 加 裝 適 合 的 訊 號 放 大 器 或 轉 換 器 ， 費 用 約 由 數 千 至 2 萬 元 不 等 ， 視 乎 不 同 器 材 而 定 。
數 碼 電 視 廣 播 將 於 數 年 內 分 階 段 推 行 ， 建 議 王 先 生 因 應 廣 播 發 射 時 間 表 ， 聘 請 註 冊 承 造 商 （ 廣 播 接 收 裝 置 ） 檢 查 及 加 裝 有 關 之 儀 器 。
有 關 註 冊 承 造 商 （ 廣 播 接 收 裝 置 ） 的 名 單 及 聯 絡 資 料 ， 可 參 閱 發 展 局 工 務 科 網 頁 ：

http://www.devb-wb.gov.hk/index.aspx?aspxerrorpath=/consultants_and_contractors/contractors/approve_suppliers/index.aspx