120屋邨擴充鋼索防墮系統

利用工作台打掃簷篷，清潔工人需要爬上爬落。
資料來源：東方日報（2009年12月28日）

房屋署繼去年在三十多個屋邨的斜面簷篷安裝鋼索防墮系統後，再動用四千萬元，將鋼索防墮系統擴展至平面簷篷、有蓋通道和天橋上蓋等，計劃涉及一百二十個屋邨共六百五十座樓宇，預計使用的鋼索長達十萬米。

房署高級屋宇保養測量師陳耀強指出，計劃已於十一月展開，預計在明年底先為二百五十座樓宇安裝，餘下工程在二○一二年完成。一些高危位置會優先處理，例如狹窄又布滿喉管的平台，工人容易絆倒；在車道上的天橋，工人墮下後果嚴重；又或阻礙工作台豎立的花槽頂。

簷篷上可自由走動
他表示，鋼索防墮系統的好處是簡單易用，工人繫上安全帶後再把穿梭扣扣上鋼索，便可以在簷篷自由走動，而且在大廈外牆安裝鋼索亦不會影響外觀及阻擋景觀。每年檢查鋼索系統只花五百至六百元，只要適當維修保養，鋼索可以用上幾十年。

清潔工人娣姐說，「以前打掃簷篷要在工作台爬上爬落，又驚又辛苦，要兩小時才能完成工作，如今扣上鋼索後，只花半小時便完成工作，方便得多。」她形容，以前花十斤力，如今只花一斤力，只要用心記緊每個步驟，一分鐘便學會使用鋼索防墮系統。

房署早在○五年開始引進鋼索防墮系統，斥資九百萬元為三十多個屋邨的斜面簷篷安裝，工程在去年底完成。過去三年，共有兩宗工人於工作時在屋邨簷篷墮下受傷的意外。

公屋小百科：公屋免費上網限朝 6晚 11

資料來源：蘋果日報（2009年12月15日）

房署在 2008年初，提供免費無線上網服務，給予公屋居民，可否簡單地說明其包括範圍及特色？

答：為使公屋居民可享受資訊科技所帶來的方便和樂趣，及響應香港特區政府的政策，將香港打造成為一個數碼城市，房委會自 2007年底，提供網絡商一些基本設施，並邀請他們，在公屋地下大堂和鄰近休憩地方，安裝上網設備，免費給公屋居民使用。公屋住戶可在公共屋邨內，貼有「免費上網天地」標貼的地下升降機大堂，以及其鄰近的戶外地方，享用免費 WiFi服務。

現時，全港包括離島共有 150個公共屋邨，居民可免費享用由兩個獨立網絡商所提供的免費無線上網服務；這計劃已覆蓋公屋上網熱點多達約 1,100個。


須先向供應商登記
公屋居民首先要用一組預先分配的密碼，向所屬的免費上網服務供應商進行首次登記後，便能享用這服務。為確保更多公屋居民能享用這服務，每次上網均限時 30分鐘，公屋居民如欲繼續使用，要重新接駁系統。此外，為避免在深夜時分使用免費上網服務，可能產生滋擾，服務限於每天早上 6時至晚上 11時提供。

租置屋邨民與垃圾同眠

資料來源：東方日報（2009年12月14日）

租者置其屋計劃推出逾十年，衍生問題正陸續浮現。位於香港仔的華貴邨為港島南區唯一一個租置屋邨，邨內居民受高空擲物問題困擾多年，一直無法解決。單就平台垃圾堆積如山一事，管理公司便以工人清掃安全問題為由，一度暫停清潔，居民被迫與垃圾同眠。居民不滿仍然作為邨內大業主的房屋署竟推卸責任，將問題轉嫁法團管理公司處理，令租置屋邨居民慘變「孤兒仔」。

「成日都有嘢揼落嚟，報紙、飯盒、木板、衞生巾、避孕套，連屎都有！」居於華孝樓一樓的楊先生稱，家居與平台只一窗之隔，每日看着垃圾不斷從天而降，碰巧「開飯」，更有倒胃之感。楊指以往管理公司會定期安排清理平台垃圾，惟月前卻突然停止清掃，「已經有成幾個禮拜冇人清，啲垃圾愈積愈多，真係好驚會惹埋啲老鼠曱甴！」楊曾向管理公司反映，惜情況未有改善。

難負擔費用陷膠着
「啲居民真係好無辜，冇理由因為管理公司嘅問題而受罪！」南區區議員麥謝巧玲稱，據悉早前曾有清潔工人在平台清理垃圾時，遭勞工處指摘安全措施不足，清潔服務遂即時被「叫停」。麥指管理公司擬在平台加建圍欄，由於需費約六百萬元，居民因無法負擔令事件膠着，「其實唔一定要裝咗圍欄先可以掃平台，用安全帶都可以解決問題！」麥已要求房署介入並解決問題。

新昌管理服務有限公司發言人堅稱，一直有定期清潔屋苑平台，由於該邨平台距離地面逾兩米，需安排工作台及安全帶，工作時間因而增加。發言人又稱，過去並無涉及清潔平台而遭勞工處檢控的紀錄。

勞工處發言人則說，曾派員前往華貴邨進行安全視察，並要求清潔公司依據職安健法例採取足夠的安全措施，勞工處將繼續跟進。

至於被指企圖置身事外的房署，發言人回應查詢時重申，華貴邨共有三千七百多個單位，至今仍有一千二百多個尚未出售。發言人又證實，屋邨辦事處曾接獲住戶相關投訴，鑑於平台為業主立案法團管理範疇，現已轉介法團管理公司處理。

團體直指責無旁貸
「房署話晒仲有三成業權，點可以話唔關佢（房署）事！」公屋聯會主席王坤狠批房署推卸責任，令租置屋邨居民慘變「孤兒仔」。王續指，以往該邨由房署管理，該署應以過去經驗協助管理公司解決問題，而非隔岸觀火，倘問題一旦惡化或有任何意外，身為業主的房署亦難獨善其身。

離婚不會額外獲配公屋

資料來源：蘋果日報（2009年12月1日）

問：本人現正申請離婚，擔心離婚後會失去公屋單位，請問房屋署會怎樣安排離婚戶的單位？

答：為維護公屋資源的合理分配，公屋家庭不可因離婚問題而獲得分配額外的公屋資源。如戶主夫婦未能就居住安排達成協議，為顧及子女的住屋需要，房屋署通常會將公屋租住權撥歸獲法庭判予子女管養權的一方，而單身的一方須遷離公屋單位。若離婚後單身的一方符合申請入住公屋的資格，可透過公屋輪候冊申請公屋，並可獲縮減輪候時間，減幅相等於前租約的租住期，但以 3年為限。


可申請住中轉屋
在申請輪候公屋時，如單身一方無法另覓居所，可申請入住新界區中轉房屋，惟須符合入息、資產及無擁有物業等規定；否則，必須自行安排居所，並遷出公屋單位。如有特殊情況極需援助，房屋署會轉介社會福利署（下稱「社署」）考慮，提供適切援助。
自 2001年 11月起，「有條件租約」涵蓋範圍擴大至已提出離婚呈請而沒有子女，或沒有帶同「受供養子女」的家庭暴力受害者。房屋署會按社署的推薦，從「有條件租約」計劃配額中，為其安排暫時入住另一公屋單位。

出售公屋試行租管合一

資料來源：東方日報（2009年11月25日）

房屋署早年因應出售公屋，將租務及屋邨管理拆開，分別由房署及外判物業管理公司處理，由於兩者工作重疊，不少居民投訴要求房署分戶或維修時，兩組人員互相推卸，結果無人處理。房署決定亡羊補牢，明年一月在西九龍、沙田及馬鞍山十九個屋邨推行試驗計劃，重新將租管合一，若計劃成效良好，其他屋邨亦會恢復租管合一。
房屋委員會一向有外判屋邨管理及保養服務予物業服務公司，其中約四成屋邨由房署物業管理小組負責執行物業管理工作，而地區租約事務管理處則負責所有租住項目的租務管理，兩組位處不同辦公室。由於不少居民未能分清兩組所負責的不同工作範疇，產生混亂。

房署決定明年一月在十九個屋邨，包括深水埗富昌邨、麗閣邨、石硤尾邨、沙田瀝源邨及沙角邨等近八萬個單位，將物業管理小組及租管處合併，現有六個租管處內任職的部分員工，會調派至有關屋邨辦事處工作，為租戶提供一站式服務，受今次試驗計劃影響員工約二百人。

公屋落成量未達標
另外，房委會本財政年度公屋建屋量目標為一萬五千四百個單位，但頭六個月只建成五千八百五十個，僅佔全年目標的三成八，故房屋署已加快部分建築工程項目施工計劃，亦會提早招聘建築工人、專業人員及技術人員。截至今年九月底，房委會的現金及投資結餘為六百零五億元。

公屋私租猖獗 房署網上狙擊

資料來源：星島日報（2009年11月23日）

為加強打擊非法放租公屋行為，房屋署善用公屋資源分組今年初特別成立一支網上巡查隊，專門在網上搜尋濫用公屋資源的蛛絲馬迹。半年以來在網上發現約有三百個有關公屋放租留言，深入調查其中二十宗個案後，成功揭發一些非法出租公屋個案，並向有關租戶「收樓」；更首次發現有尚未補地價的出售公屋業主，非法出租單位，房署將向違規業主提出檢控。同時，房署又已致函有關網站，對張貼徵租和放租公屋單位的留言情況表達關注；個別網站負責人亦願意作出配合，刪除相關留言。

　　
　　房署人員在今年初發現部分網上討論區出現徵租公屋及非法放租公屋的討論，情況愈加嚴重，為遏止有關濫用公屋行為，房署轄下的善用公屋資源分組決定主動出擊，在網上討論區蒐證，今年二月透過內部調配，成立了一支為數九人的網上巡查隊，負責網上巡查工作。

　　九人專隊討論區蒐證

　　房署善用公屋資源分組高級房屋事務經理劉成就表示，巡查隊會定期瀏覽不同的網站，搜尋徵租、放租或其他懷疑濫用公屋的留言，半年以來在網上發現約有三百個有關徵租和放租的留言，當中多於九成為徵租公屋留言，少於一成屬於放租公屋，大部分更與租置計畫內的出售公屋單位有關。

　　在約二十宗需要深入調查個案中，有住戶因被房署發現非法出租公屋，已即時被終止租約及「收樓」；房署亦留意到有尚未補地價的租置計畫業主，非法出租公屋單位，將要面臨被房署檢控。

　　追查20宗 檢控蠱惑業主

　　劉成就坦言，由於網民可於網上隨意留言而毋須負上責任，不少徵租和放租留言只屬「惡作劇」，但個別留言卻有助房署找到濫用公屋資源的蛛絲馬迹，或發現一些可疑行為。

　　他說：「非法出租公屋數字一直不高，以往主要透過報紙廣告或貼字仔招租，但現在上網才是最快，又不用成本，我們看到這會是一種新趨勢，因此需要正視。」

　　但他強調，署方並不能單以網上留言舉證，即使發現可疑情況，也須再展開深入調查，了解濫用情況是否屬實。他又形容，在網上巡查非法出租公屋行為是一項極為「鬥智」的工作，因租戶為免遭到追查，很多時只留下極為有限的資料。

　　漸見成效 近月留言銳減

　　房屋事務經理吳錦明稱，有意出租單位的公屋租戶，有時只會在網上留下電話號碼，以及透過有意出租單位的屋村、座數和座向，偶意更只會留下類似公司登記的聯絡方法。

　　他說：「他們以為只說座向，我們就不會知道是哪個單位，但在一些個案之中，透過留下的電話或姓名，再加上房署電腦系統資料，就可以成功追查有意放租的單位。」

　　房署又已致函有關網站，對張貼徵租和放租公屋單位的留言情況表達關注；個別網站負責人亦願意作出配合，刪除相關留言。自加強網上巡查後，房署留意到在過去一、兩個月，討論區的放租留言數目已顯著減少。

九華徑災民憂土地被沒收

資料來源：2009年11月19日（東方日報）

九華徑舊村上月大火後，地政總署最近發信予土地業權人（即司理），指部分被燒的寮屋在私人土地，業權人須清理災場及清拆非法寮屋，否則會引用條例收地。由於司理職位懸空多時無人執行職務，村民擔心會失去家園。事件引起其他地區的寮屋區村民擔心，恐署方以同樣手段向他們「開刀」。
地政總署促拆非法寮屋
今年十月二日，荔枝角九華徑舊村發生三級大火，地政總署在災場豎立告示牌，指受火災波及的寮屋屬違例構築物，違反地契條款，要求土地業權人在三個月限期內，即明年一月前清拆非法寮屋。署方又發信給九華徑舊村三名司理，指他們若不遵從規定，署方將會代為清拆，保留追究權利。不過，最令村民擔心的，是今次火災的原居民私人土地，可能因未趕及履行署方要求而被政府沒收。

地政總署發言人表示，業權人若不遵從規定，署方不排除在有嚴重違例情況下，或有構築物衍生嚴重的環境、衞生或治安問題時，會因應個別情況拆除違例構築物，或最終引用《政府土地權（重收及轉歸補救）條例》（第126章）重收有關私人土地。

九華徑舊村村代表曾俊文表示，該村負責管理原居民財產的三名司理，其中兩人早已過身，另一名司理已九十多歲，多年前辭職，司理職位一直懸空，因此該村無人辦理署方要求。村代表日前聯絡地政總署、民政事務處和荃灣鄉事委員會成員開會，惟署方堅持立場，更將清拆費以「掛帳」形式，記錄在地契上。另一名村代表曾振輝表示，此做法與釘契無異，並擔心會被收地。

其他寮屋區的茶果嶺村村長鄧發批評，政府不可侵吞私人地，土地業權人只是暫時找不到，政府應以其他方法解決。沙田排頭村原居民村代表藍戊發指不少業權人移民海外多年，不知道土地被人搭建非法寮屋，故政府應向住戶追收清拆費，不應將責任放在業權人上。

居屋未補地價 租客首定罪

資料來源：明報（2009年11月9日）

計劃租住居樓單位的市民要小心了，一個居屋出租單位因未補地價，租客和業主均被控違反《房屋條例》，這亦是首次有租客被檢控的個案，兩人被罰款及留有案底。公屋聯會擔心在私人樓宇租金持續上升下，會有更多同類違規租約出現，建議房署考慮容許居屋業主，以分期或更容易方式補地價。

房屋署發言人表示，觀塘裁判法院在本月3日分別判罰一名居屋業主和一名居屋租客6000元和5000元。這是房署首次因為有租客在居屋單位未繳付補價下簽訂租約協議，而向租客提出的檢控個案。

租客舉報業主 齊罰款留案底

案中業主在1998年購入將軍澳廣明苑一單位。房屋署調查後發現，該業主未有取得房委會批准及尚未繳付補價前，在2007年10月與租客簽訂租約，月租6500元，為期兩年。該租客明確表示，知悉有關單位業主未繳付補價。

消息指出，該單位約需補地價「數十萬元」，今次揭發事件，是因為租客與業主有租務糾紛，向房委員投訴業主未有補地價，卻沒有想過自己亦同樣違法。

發言人表示，有關單位的業主和租客均觸犯了《房屋條例》第27A條，一經定罪，最高可判罰50萬元及入獄1年。根據條例第17B條，有關租約亦告無效。今年至今已有8宗個案，涉及10名居屋業主及1名買家因違反條例被法庭判罰。

曾是房委會委員的公屋聯會主席王坤及房署提醒有意租住居屋單位的市民，必須先了解單位是否已補地價，居屋業主若已繳付補價，會獲發信確認。

王坤表示，若租客和業主刻意隱瞞，房屋署根本難以追查。本身亦是廣明苑業主的他指出，在該屋苑入伙不到兩三年，已有人以傳單、紙仔形式，貼出放租消息。他估計現時20萬居屋單位中，約有5％是同類有問題租住單位。

倡分期補價 減違規租售

王坤表示，居屋單位轉手或出租動輒要補地價數十萬至逾百萬元，迫使部分業主鋌而走險，未補地價便出租單位。他擔心，現時私人樓宇租金上升，租金較低的居屋更渴市，建議房署容許業主以分期方式補地價，減少違規情况出現。

香港專業地產顧問商會會長汪敦敬表示，這類未補地價居屋單位租金較市價低30％左右，對租客有一定吸引力。他指出，居屋租金較低，故甚少地產代理做這方面的業務，地產代理亦會在事前做足單位的查冊工作。

律師黃國桐表示，由於有關判刑是罰款1萬元以下及判監少過3個月，故有業主和租客的案底在罪犯自新條例下只保留3年，但他們在3年內申請工作、入學或移民，均可能受其犯罪紀錄影響。

「室內」「室外」怎界定 官司打到終院

資料來源：成報（2009年11月3日）

食肆實行室內禁煙已有一段日子，但煙民怎樣界定「室內」和「室外」？煙民在食肆門外吞雲吐霧，亦分分鐘跌入禁煙陷阱。一名小販管理主任早前在深井一家茶餐廳外的枱櫈吸煙，結果被衞生署控煙辦公室人員票控在室內吸煙罪名，裁判法院前以該處有簷篷及膠簾覆蓋，屬室內禁煙範圍而裁定其罪名成立。該名販管主任不服，向高等法院提出上訴，認為案發茶餐廳舖外圍封的膠簾沒有覆蓋四邊，不屬室內範圍，最後獲判上訴得直。但控煙辦不服判決，認為「室內」的法律定義重大，要求申請上訴至終審法院，以釐清有關爭議，高院明日會就申請作出判決。

被告是販管主任何鈾然，原被票控去年中在深井村傅記粥麵茶餐廳的禁煙區持有點着香煙，而原審荃灣法院裁定何持煙的位置，是茶餐廳舖位外建有簷篷的伸延範圍，案發時該延伸範圍的三邊外圍，有兩邊也設有膠簾從簷篷垂下，合計覆蓋四邊總面積的一半， 故已屬於「室內」，故判其罪成。何鈾然不服， 最後獲判處得直，高院原訟法庭法官湯寶臣裁定，一個範圍需要四邊圍封，才符合禁煙例中的「室內」定義，但被告吸煙的地點，有一邊並沒有封住，法官並指出，「圍封」應該是指四邊都被包圍，而遮擋兩邊三邊都不算「圍封」，即茶餐廳舖外圍封的膠簾，應覆蓋四邊，每邊要覆蓋一半以上，才算是「室內」，因此推翻原審裁判法院的判決。
煙民得直控煙辦不服

控煙辦代表律師昨日向高院法官湯寶臣指出，本案牽連甚廣，並牽涉重大的法律觀點，又指由07 年起，共有198 宗檢控個案等候判決，高院推翻原審裁判法院及控煙辦對「室內」的定義，指要四邊每邊都封閉五成才算是「室內」，但控煙辦認為覆蓋四邊合計總面積的一半已屬「室內」，若本案舖外延伸地方一半以上面積，有物料作垂直圍封，便即屬「室內」，故要求將案件提交終審法院審理，釐清如何計算圍封面積等有關爭議。

法官明日會作出判決。198 宗檢控個案候判涉案的地點是荃灣深井村56 號地下的傅記粥麵茶餐廳，傅記是相連的室內地舖位，舖外有覆蓋簷篷的外延空間，放置枱椅，入口和左邊也有垂下的透明膠簾，昨日所見，膠簾已被捲起。去年中案發當日中午時分，控煙辦人員到達傅記執行任務，看見被告在膠簾內，手上持有燃點的香煙，控煙辦人員指該地方是禁煙區，向被告控以違反《吸煙（公眾衞生）條例》。

根據新修訂的《吸煙（公眾衞生）條例》（第371章）規定，07 年1 月1 日起，法定禁煙區範圍已擴大至所有食肆處所的室內地方、室內工作間，公眾場所內的室內地方及部分戶外地方，任何人不得於禁煙區內吸煙或者攜帶燃點着的香煙、雪茄或煙斗，違例者定額罰款1500 元。

根據現行法例，只要任何地方有暫時性或永久性的天花板或上蓋封蓋，以及除任何窗戶或門戶外，其圍封程度（不論是暫時性或永久性）至少達各邊總面積的五成，均可被界定為「室內」，因而需要實施禁煙措施。
簡單而言，圍封程度達總面積五成的有蓋地方，便即屬室內範圍，但由於「圍封程度達五成」難以清晰辨別，故早在法例07 年實施時已惹起爭議，認為存在太多的灰色地帶，當中尤以是次案件中的開放式食肆，如大牌檔等的露天或半露天座位，最令人容易混淆。
根據現時高院法官指出，法例「圍封」的意思，應是包括四邊，「室內」範圍應是四邊都有圍封，而每邊的圍封要達到該邊的50%以上，才算是「室內」。因此，只圍封兩或三邊範圍的食肆，並不會列入室內範圍，即不受室內禁煙法例規管。行人天橋最易混淆除開放式食肆出現灰色地帶外，行人天橋亦同樣易令人混淆。根據衞生署控煙辦公室的指引，「圍封程度逾五成的行人天橋」都要禁煙，但法例並沒有要求所有法定禁煙區設置禁煙標誌，場所管理人可因應實際情況，決定是否貼上標誌，令一般市民難以判斷。

根據控煙辦解釋，若是兩旁只有鐵欄圍繞、「疏窿」的天橋，則不屬禁煙區，相反天橋兩旁是石屎牆或玻璃，而高度又多於一半，就屬於禁煙範圍，如連接遮打大廈和怡和大廈的行人天橋，以及連接太子大廈和置地廣場的行人天橋，均屬室內禁煙範圍。

不滿管委會可申請解散

資料來源：蘋果日報（2009年10月5日）

如果業主不滿法團個別委員或整個管理委員會的表現，應如何處理？

業主應積極參與法團事務，關注大廈的管理工作，從而改善大廈的管理質素。非管委會委員，若對大廈管理事務感到興趣，可列席管委會的定期會議，提供意見。由於管委會的委員都是義務而非專業的大廈管理人員，憑着對大廈管理的關心及熱誠參與法團，故業主應體諒委員的表現，多與委員溝通，積極反映意見。

若管委會委員或整個管理委員會的表現未如理想，根據《建築物管理條例》〈第 344章〉第 14〈 2〉條，業主可在法團業主大會的會議上，決議撤換管理委員會的任何委員〈租客代表的委員除外〉。

委一名管理人

另根據條例第 31條，業主可向土地審裁處申請解散管委會，並委任一名管理人；或者根據條例第 30〈 1〉條，藉法團業主大會通過決議，委任一名管理人，然後解散管理委員會。由於每座大廈的情況各有不同，業主在決議前，可徵詢專業人士或法律顧問的意見，作出適當的決定。

外牆批盪防鬆脫方法

資料來源：蘋果日報（2009年9月21日）

大廈外牆出現批盪爆裂及鬆脫，如何防止情況惡化？

先了解大廈外牆批盪爆裂及鬆脫的主要原因：

1.批盪結構變異
2.工人批盪牆身時，混凝土牆面太過光滑或不潔
3.水泥沙漿中水份不足，或在凝結過程中遭受破壞
4.材料失效

防鬆脫六項建議
1.大廈進行外牆維修時，在樓層之間混凝土構件接駁處，需預留伸縮縫，並用膠填封，以紓緩外牆結構的冷縮熱脹現象
2.在批盪前、後一天，於牆身灑水，使牆面保持高度濕潤，確保水泥批盪在凝結的過程中有充足水份
3.若批盪厚達 20毫米，將底層約 10毫米厚的沙漿批成粗糙面，隔日凝固後再批表層沙漿，令接合牢固結合
4.材料選用粗粒淡水沙，以減低收縮性
5.須於水泥初凝時間內完成工序，避免破壞水泥的凝結力6.如果要進行外牆維修，大廈法團應委託工程顧問，又或認可人士統籌有關工程

加管理費有既定程序

資料來源：蘋果日報（2009年9月14日）

最近收到管理公司通知，將會增加管理費，管理公司是否有權增加管理費？

業主立案法團一般都會聘用物業管理公司，協助法團執行大廈日常的管理工作。管業經理須每年檢討管理費，以及擬備預算草案予管理委員會考慮。若因應大廈的實際支出而調整管理費，法團或管業經理必須將預算草案張貼在大廈的「當眼處」 7天，詳細解釋調整管理費的原因，例如：去年的實際開支與來年預算開支的比較，並須預留 14天讓業主發表意見。

諮詢期屆滿後，若大部份業主對管理費草案持不同意見的話，管業經理應協助管委會檢討及修訂預算草案。修訂後的預算草案應按上述程序，再徵詢業主意見。根據《建築物管理條例》（第 344章），管委會新釐定的管理費預算增幅，如超過原有管理費 50%，必須由法團召開業主大會，議決批准才可執行。

長者離世維修津貼發放準則

資料來源：蘋果日報（2009年9月7日）

有意申請長者維修自住物業津貼，以改善居住環境。若本人在申請期間離世，家人會否獲發津貼？

若申請人不幸在發放津貼前離世，津貼不會自動發放予單位的繼承人；然而香港房屋協會會個別考慮情況，決定是否繼續處理有關申請及發放津貼。一般考慮的因素如下：

1.長者配偶：配偶年滿 60歲或以上，並在單位內居住，可獲發津貼。
2.遺產執行人：若申請人的遺產執行人已在土地註冊署登記該單位，並向房協申請承受津貼，房協會恩恤或特別考慮，將津貼發給遺產執行人。
3.工程的類別及階段：房協按工程的類別，即大廈公共地方或單位內的維修工程，以及工程進行的階段，考慮是否發放津貼。

津貼計劃至 2013年

「長者維修自住物業津貼計劃」（簡稱「津貼計劃」），乃政府專為自住的長者業主而設的計劃，目的是協助長者業主改善居住環境。計劃由 2008年 5月推出，為期 5年。合資格的長者業主最高可獲 4萬元津貼，用作維修其自住單位或大廈的公共地方。政府委託香港房屋協會執行有關計劃，負責處理及審批申請，以及發放津貼等事宜。

廚房改開放式 潛在火警風險

資料來源：蘋果日報（2009年8月31日）

我想將家中的廚房間牆以及廚房門拆去，改為開放式廚房，想了解有甚麼地方須注意？

近年，不少業主都考慮使用開放式廚房的設計，除可為家居塑造時尚格調，更可善用空間。倘業主將廚房間牆及廚房門拆除，該等改動工程有可能牴觸法例，也可能增加火警風險。

我們常於廚房生火煮食，萬一失火，廚房門的位置會影響單位走火路徑，而廚房的間隔牆及關閉的廚房門一般具有足夠的耐火能力，住客將不受廚房火勢影響，並有足夠時間逃離單位。有些業主認為，只要採用無火煮食設備，開放式廚房的設計就不會構成火警危險。

其實，新建樓宇內的開放式廚房設計，一般須由防火工程顧問進行火警風險評估，以及要獲得屋宇署通過其安全標準，才可以正式施工。建議業主應該先聘用專業人士研究及計劃改建方案，再向屋宇署申請批准後才施工。

屋苑節能方案有助省電

資料來源：蘋果日報（2009年8月24日）

住戶發覺屋苑公共地方的照明裝置太多，而且 24小時開啟，欲查詢有關節約能源計劃，以及相關指引或規定。

香港法例對於大廈走火通道照明有特定要求，緊急照明系統的設計應合乎《最低限度之消防裝置及設備守則》。若走火通道光線不足，走火通道燈須 24小時亮着。詳情可參閱屋宇署的《 1996年提供火警逃生途徑守則》內第二部份有關逃生途徑的一般規定。至於屋苑其他公共地方的照明系統，如要達到節能目的，可參考機電工程署的《照明裝置能源效益守則 2007版》照明裝置的能源效益要求。

（網址：http://www.emsd.gov.hk/emsd......ad/pee/lightingcop_2007.pdf）

屋苑法團在計劃公共照明節能方案時，應委任專業人士研究安裝節能設備，如時間掣及光感應器等。並須遵守法例要求和考慮其他因素，例如照明系統開關安排會否構成保安漏洞，尤其留意罪案黑點及隱蔽位置的照明時間。此外，當法團決定改動照明系統安排時，應事先通告各業主及收集意見，以免產生誤解。

長者裝修家居注意事項

資料來源：蘋果日報（2009年8月17日）

婆婆為獨居長者，她打算裝修單位以配合身體日漸衰退的需要，有甚麼事項該注意？

隨着年紀漸長，長者身體機能漸漸退化。為加強家居安全，可按需要考慮加裝以下設施：
1．於浴缸或企缸加設扶手，減低滑倒的情況發生。
2．若長者須使用輪椅，應將廚房、廁所及大門入口地台的門檻移除。
3．在廚房及廁所地台鋪設防滑及易潔地磚，減低滑倒的風險。
4．安裝窗花，避免開關或清潔窗戶時失重心墮下。
5．單位的電力裝置須附有漏電斷路裝置，避免觸電及發生火災。
6．安裝大按扭式的電燈電掣，方便開關照明系統。

勿裝吊櫃或高櫃

此外，長者應避免安裝吊櫃或高櫃，以減低因使用梯子而跌倒的風險。如需更多資料，可致電 2385 2130「房協長者安居資源中心」查詢。此外，可考慮申請房協的「家居維修貸款計劃」或「長者維修自住物業津貼計劃」，詳情可致電房協申請組 2839 7166查詢。

住宅裝設消防裝置有規定

資料來源：蘋果日報（2009年8月10日）

居於 15層高的商住大廈，樓齡已超過 40年。最近收到消防處指示，要求在公眾地方加裝緊急照明系統。請問是否所有樓宇都必須有此設備呢？

根據 2007年 7月 1日生效的消防安全（建築物）條例第 572章，所有於 1987年或之前建成，屬於綜合用途及住用建築物，而大廈高度由地面至最高一層樓面計超過 30米，必須按規定提供或改善部份消防裝置及設備。緊急照明系統應安裝在大廈的公眾地方，例如樓梯、通道及各層的升降機大堂。當火警發生，如主要照明系統發生故障，緊急照明系統便會自動啟動，確保走火通道及相連之公眾地方有足夠照明。

此外，緊急照明系統應設有後備應急電力供應。如樓宇沒有備用發電機，緊急照明系統必須裝設充電式電池，並提供足夠電量，維持不少於兩小時的規定照明光度。有關安裝緊急照明的要求，可參考消防處於 1994年 3月修訂之「最低限度之消防裝置及設備守則」。

最後，業主必須委聘註冊的消防裝置承辦商進行改善消防裝置及設備工程，以便完工後由註冊消防裝置承辦商向消防處申報完工。

領匯無情趕絕泊車位輪椅客

資料來源：東方日報（2009年10月2日）

領匯停車場被揭發違規出租車位予非住戶後，昨日起為求自保一刀切下逐客令，但被指矯枉過正，連傷殘人士也趕走。在黃大仙龍翔中心月租車位多年的傷殘人士謝先生，日前突然收到領匯通知，指他並非住戶，故由今個月起不再租車位給他。傷殘人士團體批評領匯不近人情。領匯監察則批評，領匯違規在先，將車位租予街外人，若領匯守法，便沒有這個問題。

領匯停車場近日張貼通告，指本月起車位只供屋苑住戶、商場用戶或其真實訪客使用，而月租車位客戶必須重新登記資料。謝先生是其中一名受影響人士，由於龍翔中心停車場方便輪椅出入，他租用龍翔中心傷殘人士車位六、七年，但他並非附近屋邨居民，亦非商場租戶，只是在附近上班。

謝先生前日收到停車場管理公司通知，稱十月起不再月租車位給他，除非他找屋苑住戶或商場租戶代為申請。謝先生大感錯愕，於是找領匯一名經理理論，經理說沒有辦法，這是地契問題，只給予他多幾日寬限期，他要在十月四日前找到屋苑住戶或商場租戶代為申請，否則便要交回車位。

車位需較闊落 方便輪椅出入

雖然謝先生仍可以日泊形式停泊龍翔中心，但他解釋傷殘人士車位比較闊落，可方便輪椅出入，若轉為日泊的話，未必找到合適的車位，對他造成不便。謝先生希望領匯通融，讓他繼續租用原有的傷殘人士車位。

路向四肢傷殘人士協會中心主任梁冬蘭批評領匯不近人情，突然趕走傷殘人士，影響其日常生活，領匯應行使酌情權，繼續讓該名傷殘人士月租車位。領匯監察發言人李翠琼則稱，領匯違規在先，將車位租予街外人，但無向政府申請，並繳交豁免費用，若領匯守法，便沒有這個問題。
領匯回應說，為符合各停車場不同地契條文要求，需要重新整理及更新停車場月租客戶資料，九月底起邀請客戶重新填寫「月租泊車許可證申請表」，以確定月租客戶可繼續租用月租車位。

領匯表示，客戶重新填寫申請表時，需註明是否停車場所屬屋苑住戶或商場用戶，否則不能繼續租用該停車場月租車位。若是次通知客戶的安排為客戶帶來任何不便，領匯深表歉意，並會檢討日後有關安排。
領匯又表示，已與政府部門跟進有關豁免限制的事宜，並已為廿三個停車場提出豁免申請。但領匯未有提供不合資格續租月租車位的數字。

立法會指控領匯的七宗罪

資料來源：東方日報（2009年9月29日）

1領匯拖欠繳交屋邨公共地方管理費，一度涉款八百多萬元，房委會發律師信及明言會罰息後，領匯才「補鑊」由十一月起改用自動轉帳 ；

2.公屋停車場只供公屋居民使用，若要租予外人必須向地政總署申請豁免及繳付豁免費，領匯上市時房委會代為申請三年豁免期，領匯近期未有延長豁免，但仍將停車位開放；

3.領匯要負責提升旗下物業的消防安全設施，但進度不符原定時間表；

4.領匯需繼續提供公屋休憩設施，但不少設施被揭發荒廢或關閉多時，要房委會發信催促，領匯才表示可於十二月重新開放其中十九個設施；

5.瘋狂逆市加租趕絕小商戶，診所及社區設施被迫遷至「山旮旯」地方，苦害長者及弱勢社群；

6.涉嫌沒有持有效物業代理牌照，地監局正調查領匯公司是否在豁免範圍內；及

7.以提升上落貨效率為名，將客貨車免費進入停車場的時間由卅分鐘減半至十五分鐘。

分拆出售予領匯的商場或停車場大樓平台上的休憩設施，均須開放供屋邨居民使用

資料來源：東方日報（日期：11.9.2009）

公屋球場失修領匯食言

領匯被揭未有「兌現承諾」，開放附設於公共屋邨商場和停車場天台的休憩設施如球場等予居民使用。有立法會議員近日發現，多個屋邨的該類球場均重門深鎖，設施損毀，批評領匯只顧賺錢，剝奪居民享用公共設施權利。

欠公地管理費800萬

立法會議員李華明巡查九龍東多個屋邨，發現慈雲山慈樂邨樂信樓旁停車場天台的網球場上鎖、圍網生銹、更衣室更傳出臭味，他質疑附近沒有指示牌，居民欲訂場打波無門。至於同邨樂祥樓旁的停車場天台籃球場則地面破爛，凹凸不平，李華明擔心居民在這裏打波會扭傷腳。

而慈愛苑三期停車場天台的籃球場，包裹籃球架的保護墊剝落，隨時會對在這裏打波的居民構成危險。李華明又指樂華南邨的天台花園則被鐵馬封閉，但有婆婆跨過鐵馬上天台曬被，擔心婆婆被鐵馬絆倒。啟業邨的羽毛球場亦被封，順天邨停車場天台雖然開放，但雜草叢生。

李華明指出，共有六十三個屋邨的商場或停車場平台設施由領匯管理，房屋署應派人巡查，確保這些設施得到妥善管理。他曾去信運輸及房屋局局長鄭汝樺，而房屋署則回覆稱，分拆出售予領匯的商場或停車場大樓平台上的休憩設施，均須開放供屋邨居民使用。房委會作為大廈公契經理人，已去信領匯，要求解釋及提醒其必須遵守大廈公契。
房署又說，近日領匯未有依時支付某些公用地方的管理費，截至九月八日，欠款為八百萬元，房署已向領匯發律師信，全力追討。

領匯回應說，因應社區對康樂設施的需求，領匯不時按需要安排維修保養，讓公眾享用更佳的康樂設施。

維修津貼須動工前申請

資料來源：蘋果日報（2009年8月3日）

問：伯伯的單位已居住了 20年，近年經常出現短路「跳掣」停電的情況，他想知道能否向房協申請「長者維修自住物業津貼計劃」來更新電力裝置？

答：若伯伯想申請「長者維修自住物業津貼計劃」，必須符合以下申請資格：

1．持有香港身份證，並年滿 60歲；
2．是住用樓宇或綜合用途樓宇內的住用單位業主；
3．申請人及其合法配偶（如已婚）均居住在有關物業；
4．符合規定的入息及資產限額（查詢可致電房協： 2894 3222）。

就維修項目而言，改善屋宇裝備設施、維修保養和更換電線及固定電力裝置均為合資格申領津貼的範圍。如長者打算申請，必須在維修工程展開前遞交申請表格，並留意以下要點：

1．必須聘請註冊電工進行電力裝置工程及得到房協「原則上批准」後方可動工。
2．必須於完工時出示機電工程署之完工證明（ WR/WR1A或相關文件）副本。
3．若申請未能符合上述兩項要求，已維修的項目將不獲發放維修津貼。

房協熱線： 2882 1717
傳真： 2882 2001

長者維修物業津貼上限四萬

資料來源：蘋果日報（2009年7月27日）

問：婆婆準備在自住的私人單位內進行維修工程，欲申請「長者維修自住物業津貼計劃」的津貼，查詢要甚麼資格及注意事項？

答：「長者維修自住物業津貼計劃」是政府委託房協推行的計劃，為合資格（包括入息及資產審查）的 60歲或以上長者業主在 5年內提供最高 4萬元的津貼，以維修自住物業。

符合資格的申請人如欲進行自住單位的室內維修工程，必須在工程展開前提交申請表及所須文件，至香港房屋協會申請組或各區的物業管理諮詢中心，包括香港身份證、工程報價單、工程公司的資料副本。房協經初步審核後，會派工程人員到單位視察及審批報價。待房協發出「原則上批准書」，申請人便可安排工程。

批准方可開工
申請者要特別留意，必須收到房協的批准信後，才可展開維修工程；而工程完成後，須通知房協安排人員到物業視察，並提交工程發票、有關承建商註冊證明（包括水、電技工的專職註冊證明）及完工證明等副本。

在確定工程完成後，房協會根據「原則上批准書」列明的工程項目和工程人員的評估報告，審核後才批出款項。
查詢可致電房協： 2839 7166或 2894 3222

檢查大廈地下渠道須知

資料來源：蘋果日報（2009年7月20日）

問：業主立案法團主席，其大廈正籌備維修工程，他想藉此機會檢查及保養大廈地下渠道。有甚麼事項需注意？

答：首先應清楚認識大廈範圍內的地下排水系統（包括清水及污水），資料一般可從建築圖則中找到。如有需要，可向專業人士尋求協助。


雨季前應檢查一次
一般而言，業主可選擇以下方法檢查及保養地下渠道：
1．採用通渠工具挖取及清除沙井及連接沙井管道內的淤泥；
2．使用通渠棒或高壓水槍等方法清理地下管道；
3．透過閉路電視視察地下渠道內的情況，並作紀錄。若發現地下渠道出現問題，應徵詢專業人士的意見及進行維修。

此外，陳先生應注意以下事項：
1．每年雨季開始前應最少檢查和清理排水系統一次，並在每次暴雨後再進行一次有關工作。
2．根據《工廠及工業經營（密閉空間）規例》，沙井、終端沙井和地下管道或暗渠，通常被界定為「密閉空間」。為安全起見，大廈法團應確認進入此等「密閉空間」之工人，必須經訓練符合資格，同時配備安全設備及採取必須的安全措施。

樓宇維修 必須監察

資料來源：蘋果日報（2009年7月6日）

問：法團主席欲查詢在大廈維修過程中，如何確保工程顧問有效履行其職責？

答：樓宇維修工程得以順利完成，有賴多方面通力合作。現提供一般監察樓宇維修工程的要點以供參考：

1.工程展開前，工程顧問應要求承建商提交工作計劃進度表，列明所需完成的維修項目，並張貼在樓宇當眼處，讓各業主了解。

2.將已批准使用的建築材料樣本展示於樓宇公共地方的當眼處，以供業主參閱和監察。

3.法團應與工程顧問協訂一份工地監察計劃，清楚列明負責工地監督及巡查人員的姓名、關鍵性之檢驗和測試的工程項目。同時，法團應要求工程顧問在動工前、工程進行期間及完工後，為所有在完工後均會被遮蓋的工程項目拍照作紀錄。當工程完成時，法團管委會成員、工程顧問和承建商應聯袂一同驗收工程項目，並列出所須補修項目的清單，要求承建商跟進。

4.若工程是按政府部門所發的命令進行，工程顧問和承建商應在工程完成時通知有關部門，以便取得完成規定事項證明書。

合資格長者可領津貼換鋁窗

資料來源：蘋果日報（2009年6月29日）

所住唐樓家中的鐵窗框邊長期銹蝕，可否申請「長者維修自住物業津貼計劃」更換鋁窗？

窗戶長期抵禦風雨，必須定期檢驗和維修，避免鬆脫墜下。當發現鐵窗框邊或窗鉸出現銹蝕，業主應聘請合格承建商檢查及維修。

由於鐵窗較容易生銹，故將鐵窗更換為鋁窗，不失為一個好選擇，但業主需留意此舉會否牴觸大廈公契，例如因更換鋁窗而改變大廈外貌會違反契約規定。故此在更換鋁窗前，業主應向管業處查問清楚。


聘商譽良好承建商
此外，業主應聘請經驗豐富、商譽良好的承建商進行工程。若工程需要在外牆搭建棚架作工作台，業主應要求承建商購買僱員及第三者意外保險，以保障工人及業主。
「長者維修自住物業津貼計劃」是政府為長者業主提供的財政資助計劃，目的是資助合資格長者維修保養自住物業及改善樓宇安全，範圍包括住用單位及樓宇公用地方與樓宇安全有關的維修工程。若符合申請資格，而擬進行之維修項目符合法例及有關規定，在五年內最高可獲 40,000元津貼。政府已委託香港房屋協會負責推行該計劃，查詢請電： 2839 7166或 2894 3222。

窗戶常開可防牆身發霉

資料來源：蘋果日報（2009年6月22日）

一般業主都知道，牆身油漆發霉主要受環境因素影響，例如大廈座落山上或很接近樹木。若建築物的位置高於地平線，濕度會較市區為高，發霉的現象相對較為普遍。有業主查詢有何方法防止及處理牆身發霉？

在潮濕或雨季進行油漆工程，會加速霉菌在漆面的繁殖，因為霉菌的孢子透過空氣中的水份傳播。當孢子聚合在高濕度的塗面或灰泥時，便會黏上表面而迅速生長。

此外，霉菌也很容易出現在浴室及廚房的牆身。霉菌在漆面生長，不但影響漆料的耐用性，當人吸入霉菌，也會引致敏感及其他呼吸道疾病。
有效防止及處理油漆發霉的方法：

1．盡量打開窗戶，保持空氣流通，減低房間濕氣凝聚。

2．使用有殺滅真菌功能的油漆及底層塗料。

3．如牆身或地台出現滲水，要立刻維修，以免滲水範圍伸延。濕透的石屎及牆身灰泥會形成助長真菌生長的環境。

4．使用廚房及浴室時，應常開動抽氣扇及關上門，減低室內的濕度。

5．在潮濕的季節應用抽濕機將室內濕度降低。

長者領維修物業津貼有限制

資料來源：蘋果日報（2009年6月15日）

想申請「長者維修自住物業津貼計劃」以清拆外牆僭建騎樓，有何申請資格及注意事項？

「長者維修自住物業津貼計劃」由政府委託房協推行，目的是為長者自住業主提供財政資助，維修自住物業及改善樓宇安全。申請人必須符合以下資格：

•持有香港居民身份證及年滿 60歲；

•是住用樓宇或綜合用途樓宇內的住用單位的業主；

•申請人及其合法配偶（如已婚）均居住在有關物業；

•正領取綜合社會保障援助或普通高齡津貼；或符合以下入息及資產限額：
──單身人士每月入息限額為 6,360元，而資產不能超過 342,000元；
──已婚人士每月入息限額為 9,940元，而資產不能超過 516,000元。

如欲申請上述計劃清拆外牆僭建騎樓，必須符合以上資格，並在工程開展前遞交申請表。當獲得「原則上批准」後，方可展開工程。清拆僭建物應留意以下要點：
•施工前確保有足夠安全及防預措施；
•聘請合資格承建商進行工程；
•根據批准圖則還原建築物。

此外，若清拆工程涉及大廈結構，宜先徵詢建築專業人士的意見。

法團通過可撤換管理公司

資料來源：蘋果日報（2009年6月8日）

大廈的管理公司自樓宇落成至今服務近 30年，業主是否須永久聘用而不能撤換呢？

若管理公司是由大廈公契委任的（即公契經理人），根據《建築物管理條例》（第 344章）附表 7，大廈法團可召開業主大會通過終止管理公司委任的決議，而決議中必須附帶以下條文：

•書面通知終止經理人的委任
•不少於三個月的通知期，或
•不設通知期，由法團與經理人訂立協議，向其支付代通知金，金額相等於管理公司在通知期內應得的報酬

此外，有關決議須由擁有業權和支付管理開支的業主親自或委派代表在業主大會中投票，並取得過半數票及不少於擁有 50％業權份數的業主支持才能通過。通過決議後，法團須在會議日期後的 14天內以書面形式通知管理公司，並須附有終止委任的決議副本。

因此，管理公司能否繼續成為大廈經理人，為大廈業主服務，須視乎法團可有召開業主大會提出終止其委任，並有足夠業主支持通過決議。

業主大會人數須足夠

資料來源：蘋果日報（2009年6月1日）

屋苑法團主席，他表示當召開業主大會時，業主們每每因為會議過於冗長而相繼離開。現查詢是否只須在業主大會會議開始時有足夠的法定人數，就符合相關要求呢？


人數不足議決無效

法定人數是指會議必須保持的最少出席業主人數，使會議能夠有效地處理屋苑事務。法團的業主大會，無論在開始或會議期間，均須維持足夠的法定人數。在法定人數不足的情況下通過的決議，均屬無效。一般而言，法團會議的法定人數為業主總人數的 10%，但如果召開的目的是為解散管委會的話，法定人數則為業主人數的 20%。
有時業主大會因出席者熱烈的討論，致令會議十分冗長。因此會議主持人應適當地控制時間，如發現業主相繼離開，應提醒業主離開後導致法定人數不足而影響議決的有效性；同時，應在適當時候重新點算在場的業主人數，以確保仍符合法定要求。
如會議因法定人數少於法例要求而須延期舉行，須由出席會議的業主共同決定。如有需要，大會可投票決定如何作安排，會議主持人不能單方面自行決定。
房協熱線： 2882 1717
傳真： 2882 2001

樓宇更新 兩法團應交一份申請表

資料來源：蘋果日報（2009年5月25日）

想為大廈申請參加「樓宇更新大行動」，但大廈分有兩個業主立案法團，她擔心若個別法團申請不獲批時，會影響整體維修的決定，不知如何是好。

即一幢大廈有超過一份大廈公契，故有多於一個業主立案法團，在香港舊樓當中很普遍。

若法團申請「樓宇更新大行動」獲批，樓宇內住用或商用單位的業主均可獲相當於公共地方維修費用八成的津貼或每單位上限 16,000元（以較低者為準），而長者自住業主更可申請全數津貼，上限為 40,000元。


6月 6日前遞交申請
截止申請後，房協或市建局會以電腦抽籤決定審核申請表的優先次序。由於申請是以個別法團為單位，若其中一個法團得到較優先次序而獲批，但另一法團卻因編號較後而未能受惠，業主間或會因意見分歧令大廈的維修工程難以進行。
有見及此，「樓宇更新大行動」會接受由多於一個法團組成的大廈聯同遞交一份申請表，並一併處理，以便派發同一個優先次序編號。因此，應立即聯絡兩個法團的管理委員會，依照申請表的要求於本年 6月 6日或之前遞交申請。房協熱線： 2882 1717
傳真： 2882 2001

兩項津貼供長者維修樓宇

資料來源：蘋果日報（2009年5月18日）

已超過 60歲，想查詢「樓宇更新大行動」的長者津貼與現有的「長者維修自住物業津貼計劃」有何不同？長者可否同時申請兩項計劃的津貼？

「樓宇更新大行動」是一次性並為期兩年的行動，樓宇必須符合「樓宇更新大行動」的資格，獲批核的目標樓宇當中， 60歲或以上的長者自住業主，毋須接受資產或入息審查，可獲全數大廈公用地方的維修費用津貼，上限為 4萬元。「長者維修自住物業津貼計劃」為長者自住業主提供財政資助，以維修保養物業及改善樓宇安全，合資格申領津貼的維修工程範圍涵蓋住用單位及大廈公用地方。符合申請資格的長者自住業主，在 5年內最高可獲批 4萬元津貼。

可按大廈公用地方或住用單位的維修需要，獨立申請上述兩項長者津貼計劃，惟須注意不可就相同的公用地方維修開支同時向兩項津貼計劃提出申請。若「樓宇更新大行動」的長者津貼不足以支付所須攤分的維修費，則符合有關入息及資產審查要求的長者，可申請「長者維修自住物業津貼計劃」，以支付扣除津貼後的餘款。房協熱線： 2882 1717
傳真： 2882 2001

樓宇更新津貼須先用於公用地方

資料來源：蘋果日報（2009年5月11日）

詢問大廈更換升降機，可否申請「樓宇更新大行動」的津貼？

「樓宇更新大行動」是發展局聯同房協及市建局推行的大廈維修資助計劃，維修津貼高達維修費用八成或最高每戶 1.6萬元。維修津貼必須先用於大廈公用地方，包括：
1.維修樓宇結構
2.維修樓宇外牆
3.修葺或更換破損的窗戶
4.維修屋宇衞生設施
5.維修破損的消防安全建造和消防裝置及設備

在支付上述的工程費用後，如有餘數方可用於公用地方其他的維修及改善工程，包括：
1.清拆違例建築工程和違例天台搭建物
2.改善樓宇消防安全建造和消防裝置及設備
3.改善屋宇裝備及設施，例如修葺、維修保養和更換升降機、電線、煤氣豎管及食水管
4.進行斜坡和擋土牆的維修保養或改善工程
5.修葺天台及平台防水層，以及改善滲水問題的工程

津貼也可用於與上述工程相關的維修保養項目，如勘測工程和專業服務。因此，大廈法團須首先將津貼用於改善樓宇公用地方及樓宇結構、消防安全及衞生設施相關的維修項目，有餘額方可用於更換升降機。

「樓宇更新大行動」主要對象

資料來源：蘋果日報（2009年5月4日）

大廈法團準備申請即將推出的「樓宇更新大行動」，欲查詢詳情。


「樓宇更新大行動」由發展局聯同香港房屋協會及市區重建局合作推行，助舊樓業主進行公用地方維修。對象包括：一)已成立法團及計劃以自願方式參與行動的樓宇；二)由屋宇署、房協及市建局挑選在組織維修工程上有困難的樓宇。
黃先生居住的樓宇屬第一類。法團應先檢視其大廈是否符合大行動的準則：
1.30年樓齡或以上的住用或綜合用途樓宇
2.樓宇的住用單位不多於 400個
3.如樓宇位於市區（包括港島、九龍、沙田、葵青及荃灣），住用單位的平均應課差餉租值不高於 10萬元；如樓宇位於其他地區，其住用單位的平均應課差餉租值不高於 7.6萬元
4.樓宇處於失修或破損的狀況，需進行保養及維修工程
若大廈初步符合上述要求，法團應召開管理委員會會議通過以下議程：
1.申請參與「樓宇更新大行動」
2.授權委員代表簽署申請表
3.通過樓宇將維修的工程項目

「樓宇更新大行動」即將接受申請。有興趣的法團可瀏覽

http://www.hkhs.com查詢。

大廈保安系統分三類

資料來源：蘋果日報（2009年4月27日）

計劃為大廈安裝保安系統，但市面上種類繁多，不知如何選購。

答：常用的大廈保安系統一般可分為進出管制系統、入侵警報系統及監錄系統三大類。大廈或屋苑可針對保安漏洞及對保安程度要求，聘持牌保安公司安裝合適系統。
進出管制系統：常見的如密碼門鎖。住戶可按密碼開啟門鎖進入大廈，而密碼更可定期更新，訪客可與住戶或管理員對話，並設遙控開鎖功能；車閘也屬此類系統，停車場使用者可用智能卡進出。
入侵警報系統：常見的如門窗開啟感應器、玻璃碎裂感應器及紅外線感應器等。感應器可直接啟動警鐘或轉駁至管理處、保安公司的控制中心或私人電話等通訊器材。
監錄系統：又稱閉路電視系統。在不同的位置安裝閉路電視鏡頭攝錄現場情況，並將視像接駁至保安崗位方便監察，如有需要可翻查影像，也可將視頻轉駁至大廈公共天線系統。
如大廈須安裝較精密的保安系統，法團可聘請專業保安顧問評估現時的保安漏洞及需要，選擇適當系統及根據實際情況設計和進行安裝工程。
房協熱線： 2882 1717

外牆維修須核對承建商用料

資料來源：蘋果日報（2009年4月20日）

問：一幢唐樓的法團主席，其大廈即將展開外牆維修工程。他得悉鄰近大廈外牆於兩年前修補工程完成後，出現石屎剝落，欲知如何確保外牆的維修質素？

答：要確保修補石屎工程質素良好，法團所聘用的工程顧問應從物料監管及施工監控兩方面着手。顧問除須核對承建商所提交的修補物料送貨單是否與合約相符外，還應與承建商到存貨地點抽查樣本，以確定合乎有關合約要求。此外，石屎修補必須跟從專業程序，顧問應要求承建商清楚編制施工程序，以作紀錄，確保工人熟悉整個程序，並在開工前作一次實地施工示範，讓工人明白施工標準。
由於石屎修補牽涉多個工序，包括鑿鬆脫石屎、清除附於穩固石屎面上的灰塵和鋼筋上的鐵銹，及塗上底漆和黏合劑等，有些工序更是影響質素的關鍵因素，例如應徹底清除鬆脫石屎及鐵銹，才可鋪上修補物料，以避免日後石屎再次剝落，故工程顧問應在施工期間加強監察及檢查。
最後，顧問可於工程合約內要求承建商完工後進行「回彈法檢測試」，以確保修補石屎的程度合乎標準。

改選管委會 報名不設時限

資料來源：蘋果日報（2009年4月13日）

問：大廈將改選管委會，但法團主席要求業主必須在指定日期前報名，否則將會失去參選資格，不知以上安排是否恰當？


業主可即場報名
答：根據《建築物管理條例》（第 344章），法團管理委員會（管委會）成員任期為兩年。當任期屆滿，大廈業主可參選成為新一屆管委會成員。
要成為管委會成員須符合法例的資格要求，例如他們必須為大廈的註冊業主、非破產人士及不曾干犯罪行而被判處超過 3個月的監禁（詳情請參閱條例附表 2第 4（ 1）段）。
除以上要求外，條例並沒有訂明報名的時限。
故業主理論上可在業主大會即場報名，並藉「得票最多者當選」投票制而被委任成為新一屆管委會成員。
惟大型屋苑的法團會鼓勵業主預早報名，以便預先核實參選業主的身份。
此外，在候選者同意下，法團將公開一些基本資料，包括他們的政綱或抱負，讓其他業主認識候選者的背景，方便業主投票。

換大廈食水系統 須向水務署申請

資料來源：蘋果日報（2009年4月6日）

問：更換或維修大廈食水供應系統是否需要向水務署申請？有關手續為何?

答：所有接收來自水務署供水的水管裝置，均須符合《水務設施條例》規定；所有安裝、更改或拆除水管裝置的工程，必須先獲得水務監督的批准才可施工。若水管裝置並非接收來自水務設施的供水，例如井水，則毋須事先獲得水務監督的批准，而該水管裝置也應盡量符合水務設施規定，以便日後接駁水務設施的供水。


先聘請合資格承判商
申請人首先應聘請合資格水喉工程承判商，向水務監督申請查核水務署供水系統的資料，例如供水接駁點的位置和尺寸、水壓、供水由一端或兩端輸入等，然後向該署遞交新的水管圖則，以供批核。
在水務監督批准擬安裝的全部喉管及配件之申請後，申請人所聘用的持牌水喉匠須以 WWO46號水務表格──「建造、安裝、改裝或拆除屋內供水設備或消防設備通知書/申請書」的第一及第二部份，向水務監督提供水管圖則的細節，作為動工的通知。完工後，須在七個工作天內，以 WWO46號水務表格的第四部份向水務監督申報工程完成，以便水務署安排最後視察。

外判價值逾 20萬必須招標

資料來源：蘋果日報（2009年3月30日）

問：居住的屋苑有 1,200個單位，每月共收管理費約 60萬元，法團私下外判一份總值 150萬元的兩年期清潔合約，查詢是否觸犯建築物管理條例？


須經業主大會議決
答：根據《建築物管理條例》第 20A(2)條的規定，如任何供應品、貨品或服務的價值超過或預計可能超過 20萬元，或相等於法團每年財政預算的 20%（兩者以較少者為準），即須以招標方式進行。如採購價值超過法團每年財政預算的 20%，須經業主大會決議，以決定採納那一份投標書。
所有法團在採購所需的供應品、貨品及服務時，均須遵守上述的法例規定。
就讀者的查詢，由於清潔合約總值 150萬元，超過條例 20萬元的規定，故此法團必須進行招標。若清潔合約費用 150萬元超過屋苑每年財政預算的 20%，法團除需要進行招標外，還須經業主大會議決通過，決定採納其中一份投標書。
有關以上採購的規定，可參考民政事務總署發出的《供應品、貨品及服務採購工作守則》。

老齡唐樓也可專業管理

資料來源：蘋果日報（2009年3月23日）

問：居住的唐樓超過 30年，最近成立了業主立案法團，他被選為管理委員會主席。大廈一向沒有聘請管理公司，且從未進行大維修，現來信詢問意見。

答：對於樓齡較高的樓宇，適時維修極為重要。王先生首先應向其他委員提出維修的建議，然後一同籌劃維修項目，並透過業主大會議決進行維修工程。
此外，由於大廈管理工作涉及不同範疇，如清潔、保安、收取管理費及收支報表等。法團自行管理大廈，要考慮法團的委員對大廈管理及相關的法規有否基本認識，並且能否抽出較多私人時間，以便處理日常的管理事務。王先生可徵詢其他委員的意見，考慮聘請管理公司為業戶提供專業的大廈管理服務。
得到委員的同意，法團可邀請有信譽的物業管理公司提交服務建議書及經理人酬金收費標準，供管理委員會揀選合適的管理公司，然後將財政預算連同聘請管理公司的建議通知所有業主，再提交業主大會議決通過。

頂層滲水住客叫苦

資料來源：蘋果日報（2009年3月16日）

問：黃先生居於大廈頂層單位，飽受天花板及牆身滲水之苦，現在連天花板石屎內鋼筋及暗燈喉也嚴重生銹，欲知解決方法？

答：要解決天花板及牆身滲水問題，必須找出滲水源頭。若天台屬大廈公共地方，而滲水問題是由於天台防水層老化或損壞所致，應聯絡管理公司或法團，要求安排承建商進行維修。根據經驗，局部維修天台防水層未必能完全解決滲水問題，全面重鋪天台防水層是較為理想維修方法。


須查明外牆業權
此外，外牆滲水可能是由於外牆紙皮石破損或伸縮縫老化而引起。黃先生應根據大廈公契，查明外牆業權，若屬於大廈公共地方，同樣可要求管理公司或法團安排適當的維修工程。最後，若暗燈喉嚴重生銹，應聘請註冊電業承辦商檢查全屋電器設備，並更換已損壞的電線部份，以保障家居安全。

大廈業主組織分兩類

資料來源：蘋果日報（2009年3月9日）

問：屋苑互委會主席，計劃成立業主組織以便管理屋苑。現查詢如何選擇成立「業主委員會」（下稱業委會）或「業主立案法團」（下稱法團）？兩者有何分別？

答：「業委會」是根據大廈公契成立的業主組織，在法律上沒有法人地位，主要職責是監察公契經理人是否根據大廈公契條文管理屋苑，並向管理公司提供意見，以改善屋苑管理。
「法團」是根據《建築物管理條例》第 344章成立的法人團體，代表屋苑所有業主管理屋苑的公用部份，主導管理公司的工作，並監督其表現。


法團可訂定合約
在管理角度來看，由於「法團」是法人團體，在屋苑管理事務上有決策權，可以訂定各類公共設施的保養合約，因而更有效地運用資源。在每年檢討屋苑的管理開支時，「法團」也可因應各項公共設施的情況，制訂長遠的保養計劃，例如更換水泵、維修大廈外牆的時間表等，如有需要，更可召開業主大會決議大廈維修事項。
「業委會」則屬於諮詢組織，並無法定權力，只擔當向管理公司反映業主意見的橋樑；若與管理公司在屋苑管理事務上出現意見分歧，未必能達到有效管理屋苑的目的。
業主如要成立「法團」，香港房屋協會的物業管理諮詢中心可提供專業意見及資助。詳情可瀏覽房協網址：

http://bmms.hkhs.com

法團委員須監管維修

資料來源：2009年3月2日（蘋果日報）

問︰居於舊樓，大廈正進行維修工程，作為法團委員如何方可有效地監管工程？

答：大廈進行的維修工程，一般包括不同類別的維修項目，而法團聘請的工程顧問或認可人士，是有專業責任確保工程符合法例的要求；而承辦商有責任按顧問的指示進行工程。法團應定期與工程顧問及承辦商溝通，以了解維修工程的進度及是否按照業主的要求進行。


房協廉署合編指南
有關大廈維修的程序及需要注意事項，李小姐可參閱房協聯同廉政公署編製的「樓宇維修實務指南」，法團及業主可到房協各區物業管理諮詢中心或各分區廉政公署辦事處索取指南的光碟，
或透過房協網頁

http://bmms.hkhs.com/chi/bm_toolkit.html
或廉政公署網頁
http://www.bm.icac.hk/tc/home/introduction.aspx下載指南。
房協推出的「樓宇管理維修綜合計劃」，為私人樓宇提供一站式的支援和協助。如需進一步資料或協助，可致電熱線 2882 1717

大 廈 換 水 電 裝 置 須 知

資料來源：蘋果日報（2009年2月23日）

問 ︰ 業 主 立 案 法 團 委 員 ， 將 要 更 換 公 眾 地 方 的 電 力 裝 置 及 喉 管 ， 想 知 道 需 要 注 意 之 事 項 。

答 ： 根 據 電 力 條 例 第 406 章 ， 如 要 更 新 或 加 裝 大 廈 公 共 地 方 的 電 力 裝 置 ， 所 有 電 力 裝 備 （ 包 括 原 有 的 電 力 裝 置 ） 必 須 符 合 現 行 法 定 的 安 全 規 格 ， 法 團 須 安 排 註 冊 電 力 承 辦 商 進 行 工 程 。

工 程 完 成 後 ， 通 電 前 必 須 由 註 冊 電 業 工 程 人 員 檢 查 及 測 試 。 註 冊 電 業 承 辦 商 及 工 程 人 員 須 根 據 電 力 條 例 第 406 章 電 力 （ 線 路 ） 規 例 ， 於 檢 查 及 測 試 後 簽 發 「 完 工 證 明 書 」 （ 機 電 工 程 署 表 格 WR1 ） ， 以 確 認 大 廈 的 電 力 裝 置 符 合 法 定 的 安 全 規 格 。 法 團 也 要 妥 善 保 存 這 份 由 註 冊 電 業 承 辦 商 所 提 供 的 證 明 文 件 。

確 保 符 合 規 格
至 於 更 換 大 廈 公 共 地 方 的 水 喉 管 ， 根 據 現 行 之 水 務 設 置 條 例 ， 有 關 工 程 應 事 先 取 得 水 務 署 批 准 ， 然 後 由 持 牌 水 喉 匠 進 行 工 程 。

為 確 保 維 修 工 程 符 合 條 例 及 安 全 規 格 ， 法 團 應 聘 用 工 程 顧 問 或 認 可 人 士 籌 劃 標 書 。

有 授 權 書 可 出 席 業 主 大 會

資料來源：蘋果日報（2009年2月16日）

問 ： 本 人 並 非 大 廈 業 主 ， 但 獲 公 司 委 派 出 席 業 主 大 會 ， 欲 查 詢 如 在 大 會 中 被 委 任 為 法 團 委 員 ， 是 否 需 要 作 出 任 何 法 定 聲 明 ？

答 ： 在 出 席 業 主 大 會 前 ， 須 先 獲 得 其 所 屬 公 司 根 據 《 建 築 物 管 理 條 例 》 （ 第 344 章 ） 附 表 1A 的 表 格 1 「 就 業 主 會 議 委 任 代 表 的 文 書 」 （ 即 授 權 書 ） 所 列 的 格 式 ， 委 任 為 公 司 代 表 出 席 會 議 。 該 授 權 書 須 蓋 上 公 司 印 章 及 由 公 司 的 授 權 人 簽 署 ， 而 授 權 人 的 簽 署 則 須 遵 照 該 公 司 章 程 的 規 定 。 若 在 此 次 會 議 中 被 委 任 為 法 團 委 員 ， 他 可 到 土 地 註 冊 處 的 辦 事 處 、 各 區 民 政 事 務 處 的 諮 詢 服 務 中 心 、 香 港 房 屋 協 會 指 定 的 物 業 管 理 諮 詢 中 心 或 其 他 獲 法 律 授 權 監 誓 的 人 士 （ 例 如 太 平 紳 士 、 律 師 和 公 證 人 ） 面 前 ， 根 據 條 例 指 定 格 式 的 聲 明 書 （ L.R.169 ） 作 出 法 定 聲 明 ， 並 須 在 獲 委 任 後 的 21 天 內 將 已 簽 妥 的 聲 明 書 送 交 管 理 委 員 會 秘 書 。

法 團 委 員 行 事 受 保 障

資料來源：蘋果日報（2009年2月9日）

問 ： 本 人 出 任 法 團 管 理 委 員 會 委 員 ， 想 知 道 會 否 因 為 法 團 行 事 而 負 上 法 律 責 任 ？ 法 例 對 委 員 可 有 保 障 ？


答 ： 作 為 大 廈 業 戶 的 一 分 子 ， 義 務 參 與 法 團 協 助 管 理 大 廈 事 務 ， 值 得 支 持 及 鼓 勵 ， 倘 為 法 團 行 事 而 負 上 法 律 責 任 ， 實 令 業 主 卻 步 。 有 見 及 此 ， 經 修 訂 後 的 《 建 築 物 管 理 條 例 》 （ 第 344 章 ） 為 法 團 管 委 會 委 員 提 供 了 保 障 。

根 據 上 述 條 例 第 29A 條 ， 管 委 會 委 員 如 符 合 下 列 兩 項 準 則 ， 便 毋 須 承 擔 個 人 法 律 責 任 ：

A ） 管 委 會 委 員 真 誠 地 及 以 合 理 方 式 行 事 ； 及
B ） 該 委 員 代 表 法 團 的 作 為 是 基 於 ：
　 ‧ 要 行 使 或 本 意 是 行 使 條 例 授 予 法 團 的 法 定 權 力 ； 或
　 ‧ 執 行 法 定 的 職 責 時 所 作 出 的 。

當 中 「 真 誠 」 是 指 誠 實 或 誠 懇 的 意 圖 ， 而 「 合 理 方 式 」 是 符 合 邏 輯 和 情 理 的 行 為 。 法 庭 會 考 慮 個 案 的 所 有 情 況 ， 然 後 判 斷 管 委 會 委 員 是 否 真 誠 地 及 以 合 理 方 式 行 事 。 因 此 ， 在 條 文 的 保 障 下 ， 管 委 會 委 員 可 放 心 為 法 團 服 務 。

業 主 拒 拆 僭 建 物 法 團 可 民 事 訴 訟

資料來源：蘋果日報（2009年2月2日）

問 ： 法 團 計 劃 進 行 大 廈 維 修 工 程 ， 但 大 廈 外 牆 有 僭 建 物 ， 而 有 關 業 主 又 不 肯 清 拆 ， 不 知 如 何 是 好 。

答 ： 大 部 份 大 廈 僭 建 物 都 是 附 建 在 天 台 、 外 牆 、 平 台 或 簷 篷 上 ； 也 有 建 在 走 廊 、 天 井 或 樓 梯 底 ， 佔 據 了 公 眾 地 方 。 這 些 僭 建 物 除 有 潛 在 危 險 ， 更 會 阻 礙 大 廈 維 修 工 程 ， 引 致 維 修 成 本 增 加 ， 影 響 整 體 業 主 利 益 ， 很 多 時 令 法 團 裹 足 不 前 而 耽 誤 了 大 廈 維 修 的 時 間 。

法 團 應 先 檢 視 大 廈 公 契 有 關 大 廈 公 眾 地 方 的 定 義 ， 及 與 僭 建 物 或 大 廈 外 觀 相 關 的 條 款 ， 然 後 勸 喻 有 關 業 主 或 以 書 面 要 求 業 主 拆 除 僭 建 物 。 如 業 主 拒 絕 合 作 ， 法 團 可 考 慮 採 取 進 一 步 行 動 ， 如 民 事 訴 訟 及 向 屋 宇 署 舉 報 等 ， 以 解 決 僭 建 物 的 問 題 ， 讓 維 修 工 程 得 以 展 開 。

本 港 曾 發 生 因 僭 建 物 倒 塌 引 致 人 命 傷 亡 ， 令 所 有 業 主 須 分 擔 巨 額 賠 償 的 案 例 。 如 法 團 不 採 取 堅 決 行 動 ， 只 會 令 所 有 業 主 承 受 更 大 的 責 任 風 險 。

停 車 位 建 上 蓋 應 先 查 業 權

資料來源：蘋果日報（2009年1月19日）

問 ： 所 住 的 大 廈 停 車 場 位 於 露 天 平 台 上 ， 查 詢 可 否 在 停 車 位 上 加 設 上 蓋 。

答 ： 在 停 車 位 上 加 建 上 蓋 ， 首 先 必 須 參 考 大 廈 公 契 確 定 停 車 場 的 業 權 誰 屬 ， 了 解 業 權 持 有 人 的 權 限 。 此 外 ， 讀 者 必 須 查 核 地 契 條 款 及 核 准 建 築 圖 則 ， 研 究 是 否 可 在 停 車 場 加 建 上 蓋 。

另 外 ， 根 據 建 築 物 條 例 規 定 ， 任 何 人 士 欲 在 建 築 物 上 進 行 加 建 或 改 動 工 程 ， 必 須 委 聘 一 名 認 可 人 士 （ 有 需 要 時 委 聘 一 名 註 冊 結 構 工 程 師 ） 及 註 冊 一 般 建 築 承 建 商 。 這 名 認 可 人 士 首 先 要 實 地 勘 察 和 提 交 可 行 性 研 究 報 告 ， 然 後 擬 備 圖 則 ， 呈 交 建 築 事 務 監 督 審 批 。

在 獲 得 建 築 事 務 監 督 批 核 後 ， 所 委 聘 的 一 般 建 築 承 建 商 方 可 展 開 工 程 ， 並 需 在 工 程 完 成 後 ， 向 建 築 事 務 監 督 申 報 完 工 。 讀 者 如 對 大 廈 公 契 、 核 准 建 築 圖 則 、 建 築 物 條 例 或 地 契 條 款 等 有 任 何 疑 問 ， 應 徵 詢 建 築 及 法 律 專 業 人 士 的 意 見 。

業 主 立 案 法 團 具 法 律 約 束 力

資料來源：2009年1月12日（蘋果日報）

問 ： 居 於 一 幢 私 人 樓 宇 ， 計 劃 成 立 居 民 組 織 ， 他 希 望 了 解 「 業 主 立 案 法 團 」 、 「 業 主 委 員 會 」 及 「 互 助 委 員 會 」 有 何 分 別 ？

答 ： 業 主 立 案 法 團 是 根 據 《 建 築 物 管 理 條 例 》 （ 香 港 法 例 第 344 章 ） 成 立 的 法 人 團 體 ， 具 有 法 律 約 束 力 ， 代 表 所 有 業 主 管 理 建 築 物 的 公 用 部 份 ， 一 般 由 法 團 成 立 的 管 理 委 員 會 代 表 法 團 行 使 及 執 行 業 主 在 條 例 下 所 享 有 的 權 利 和 職 責 。

業 主 委 員 會 及 互 助 委 員 會 並 沒 有 法 人 地 位 。 業 主 委 員 會 是 根 據 大 廈 公 契 成 立 ， 其 主 要 職 責 是 監 察 公 契 經 理 人 是 否 按 照 大 廈 公 契 條 款 管 理 大 廈 ， 並 在 大 廈 管 理 上 向 公 契 經 理 人 提 供 意 見 。 業 主 委 員 會 的 委 員 人 數 及 委 任 安 排 ， 必 須 符 合 大 廈 公 契 規 定 。

互 助 委 員 會 是 由 民 政 事 務 處 協 助 成 立 的 居 民 組 織 ， 委 員 及 各 職 位 每 三 年 由 民 政 事 務 處 協 助 選 出 ， 其 主 要 功 能 是 促 進 鄰 里 關 係 ， 加 強 大 廈 保 安 ， 改 善 居 住 環 境 ， 並 為 居 民 舉 辦 活 動 ， 共 同 參 與 社 區 ； 同 時 為 政 府 提 供 一 個 與 居 民 溝 通 的 渠 道 ， 有 效 地 收 集 及 諮 詢 居 民 意 見 。 互 助 委 員 會 可 免 受 社 團 條 例 （ 香 港 法 例 第 151 章 ） 管 制 ， 但 須 每 三 年 得 到 民 政 事 務 局 局 長 授 權 民 政 事 務 專 員 批 准 豁 免 。

工 程 合 約 應 列 分 判 層 次

資料來源：2009年1月5日（蘋果日報）

問 ： 業 主 立 案 法 團 主 席 正 計 劃 進 行 大 廈 復 修 工 程 。 由 於 工 程 將 涉 及 總 承 建 商 及 分 判 承 建 商 的 工 人 ， 他 擔 心 會 出 現 勞 資 糾 紛 ， 影 響 工 程 進 度 及 業 戶 權 益 ， 欲 查 詢 應 如 何 籌 劃 ？

答 ： 在 工 程 顧 問 或 認 可 人 士 統 籌 樓 宇 的 復 修 工 程 時 ， 可 在 合 約 內 加 入 適 當 條 款 ， 令 承 建 商 能 按 照 既 定 的 條 款 運 作 ， 避 免 勞 資 糾 紛 和 確 保 施 工 的 質 素 。 此 外 ， 法 團 可 考 慮 加 入 下 列 元 素 ， 加 強 有 關 合 約 的 管 理 ：

l/ 法 團 在 合 約 內 可 列 明 限 制 分 判 的 層 次 ， 以 免 分 判 承 建 商 因 工 程 過 度 分 判 變 得 無 利 可 圖 而 將 貨 就 價 ， 影 響 施 工 質 素 ；

2/ 有 足 夠 的 合 約 保 證 金 和 分 期 發 放 工 程 費 用 ， 以 保 障 業 主 和 確 保 承 建 商 履 行 合 約 ；

3/ 定 時 查 閱 和 要 求 承 建 商 提 供 支 薪 文 件 。 如 有 需 要 ， 可 要 求 承 建 商 提 供 財 務 機 構 保 證 書 ， 以 證 明 公 司 財 政 健 全 和 有 足 夠 資 金 支 付 薪 酬 ；

4/ 規 定 承 建 商 或 分 判 商 要 備 存 分 判 合 約 、 僱 傭 合 約 及 工 人 的 出 勤 記 錄 ， 避 免 不 必 要 糾 紛 。

法 團 在 揀 選 承 建 商 時 ， 除 比 較 價 錢 外 ， 也 應 考 慮 承 建 商 過 往 的 工 作 表 現 、 經 驗 和 口 碑 等 。

欠 管 理 費 法 團 貼 申 索 書 合 法

資料來源：2008年12月29日（蘋果日報）

問 ： 法 團 將 入 稟 小 額 錢 債 審 裁 處 向 她 追 討 管 理 費 的 申 索 書 張 貼 於 大 廈 當 眼 處 ， 查 詢 此 舉 是 否 合 法 ?

答 ： 一 般 大 廈 公 契 賦 予 法 團 權 力 向 欠 交 管 理 費 的 業 主 追 討 款 項 。 倘 法 團 經 多 次 口 頭 及 書 面 通 知 ， 而 業 主 仍 未 繳 付 欠 款 ， 便 會 採 取 法 律 行 動 向 業 主 追 討 。 如 欠 款 少 於 5 萬 元 ， 法 團 一 般 會 循 小 額 錢 債 審 裁 處 向 有 關 業 主 追 討 。

根 據 《 建 築 物 管 理 條 例 》 第 26A 條 ， 凡 法 團 屬 法 律 程 序 的 任 何 一 方 （ 無 論 該 法 律 程 序 是 對 法 團 提 起 或 是 由 法 團 提 起 ） ， 法 團 的 管 理 委 員 會 必 須 在 收 到 或 發 出 開 展 有 關 法 律 程 序 的 法 院 文 件 後 的 七 天 內 ， 在 建 築 物 的 顯 眼 處 ， 至 少 連 續 七 天 展 示 載 有 該 法 律 程 序 詳 情 的 通 知 書 。

根 據 陳 小 姐 所 述 ， 法 團 張 貼 的 小 額 錢 債 審 裁 處 申 索 書 ， 實 是 為 符 合 法 例 要 求 。 其 實 業 主 只 要 按 時 繳 付 管 理 費 ， 便 可 避 免 出 現 法 律 程 序 所 衍 生 的 尷 尬 情 況 。

住 宅 廢 物 分 類 可 申 請 資 助

資料來源:2008年12月22日（蘋果日報）

問 ： 計 劃 在 大 廈 推 行 家 居 廢 物 源 頭 分 類 ， 想 知 有 何 途 徑 可 得 到 技 術 及 財 政 上 協 助 ？

答 ： 在 住 宅 及 商 住 大 廈 內 進 行 家 居 廢 物 源 頭 分 類 ， 是 將 廢 物 分 類 回 收 設 施 放 置 於 指 定 地 點 ， 並 安 排 回 收 商 定 期 收 集 。 回 收 設 施 一 般 為 廢 紙 、 金 屬 和 塑 膠 回 收 桶 。

環 保 署 印 製 《 住 宅 樓 宇 廢 物 源 頭 分 類 指 引 手 冊 》 ， 為 物 業 經 理 和 居 民 就 如 何 在 住 宅 樓 宇 樓 層 推 行 廢 物 源 頭 分 類 提 供 指 引 ， 並 闡 述 建 築 物 和 消 防 安 全 規 例 的 要 求 。 法 團 可 申 請 「 環 境 及 自 然 保 育 基 金 」 ， 用 作 資 助 源 頭 分 類 計 劃 的 部 份 開 辦 費 用 ， 每 個 屋 苑 可 獲 批 不 多 於 每 層 廢 物 分 類 設 施 實 際 總 開 支 的 50% ， 每 樓 層 以 800 元 為 上 限 ， 每 份 申 請 （ 以 每 項 物 業 計 ） 最 高 撥 款 額 為 25 萬 元 。 申 請 人 可 由 即 日 起 至 09 年 9 月 30 日 ， 把 填 妥 的 申 請 表 格 交 回 環 境 保 護 署 。

詳 情 瀏 覽 環 保 署 網 站 （ https://www.wastereduction.gov.hk/chi/ ） 。

大 廈 入 口 輪 椅 斜 道 有 規 定

資料來源：2008年12月15日（蘋果日報）

問 ： 怎 樣 做 到 無 障 礙 通 道 ， 方 便 長 者 及 傷 殘 人 士 進 出 大 廈 ？

答 ： 所 有 長 者 及 傷 殘 設 施 的 設 計 ， 必 須 符 合 建 築 物 條 例 ， 以 及 屋 宇 署 出 版 之 《 設 計 手 冊 ： 暢 通 無 阻 的 通 道 2008 》 的 要 求 。 若 大 廈 加 設 此 等 設 施 ， 而 工 程 涉 及 大 廈 的 結 構 或 走 火 通 道 的 改 動 ， 必 須 由 註 冊 認 可 人 士 及 結 構 工 程 師 ， 於 展 開 工 程 前 ， 向 屋 宇 署 提 交 申 請 及 得 到 批 准 。


或 以 升 降 台 替 代

以 住 宅 大 堂 為 例 ， 大 廈 主 要 入 口 應 提 供 不 超 過 1 ： 12 傾 度 之 斜 道 ， 以 供 輪 椅 使 用 ， 並 須 在 斜 道 兩 旁 提 供 扶 手 。 此 外 ， 斜 道 頂 部 及 底 部 必 須 設 有 「 可 觸 覺 的 」 警 告 字 條 。 若 礙 於 大 堂 位 置 及 環 境 局 限 而 未 能 提 供 斜 道 設 施 ， 業 主 可 考 慮 以 傷 殘 人 士 升 降 台 替 代 。

由 於 一 般 業 主 對 建 築 工 程 認 識 不 多 ， 建 議 業 主 聘 用 認 可 人 士 首 先 進 行 可 行 性 研 究 ， 然 後 提 交 建 議 及 估 價 報 告 ， 讓 業 主 決 定 ， 最 後 並 負 責 籌 劃 及 監 管 有 關 工 程 。